Alle Immobilienblasen platzen – irgendwann

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Dieser Kommentar erschien bei manager magazin online: 

Die Krise des kanadischen Immobilienfinanzierers Home Capital mag andere Gründe haben. Dennoch ruft die Schieflage des Unternehmens, der einsetzende Run der Kunden und das eilig organisierte Rettungspaket von zwei Milliarden US-Dollar ungute Erinnerungen hervor. Auch die Finanzkrise begann vor acht Jahren mit ersten vereinzelten Schieflagen, erinnert sei an die britische Northern Rock. Sollte es Kanada nun also doch noch treffen, obwohl die dortigen Banken einer weitaus strengeren Regulierung unterliegen? Auszuschließen ist das nicht, weil heute angesichts des größten Risikos der Weltfinanzmärkte selbst die beste Regulierung versagt: die unbegrenzte Finanzierung von Immobilien durch das Bankensystem.

Globale Blasen an Immobilienmärkten

Kanada ist sicherlich nicht alleine mit dem Risiko überteuerter Immobilienmärkte. Die UBS identifiziert gleich mehrere Städte in der Welt mit einem erheblichen Blasenrisiko. In absteigender Reihenfolge sind dies:

  • Vancouver
  • London
  • Stockholm
  • Sydney
  • München

Allen gemeinsam ist ein knappes Angebot, die Verfügbarkeit billigen Geldes und der ungebremste Glaube, dass Immobilien niemals im Preis fallen können.

Knappes Angebot

Als ich im Jahre 2010 geschäftlich in Australien unterwegs war, erzählten mir meine Gesprächspartner immer das Gleiche:

  1. Wir haben keine Finanzkrise gehabt, weil wir alle in sichere Immobilien investieren.
  2. Immobilien können nur im Preis steigen, weil Land knapp ist.
  3. Immer weniger Familien können sich noch eine Wohnung in der Stadt leisten.

Gerade der Punkt mit der Landknappheit kam mir angesichts endloser Weiten unbebauten Landes beim Überfliegen Australiens etwas komisch vor. Im Kern ging es darum, dass die Städte nicht genügend neues Bauland auswiesen, um dem anhaltenden Zuzug nach Australien und in die Städte auszugleichen. Damit wird aber auch klar, dass Knappheit ein relatives Konzept ist. Vor allem wird die Knappheit dadurch akzentuiert, dass sich der Glaube durchsetzt, dass Immobilien nur im Preis steigen können, was objektiv falsch ist, weil es in jedem Markt – auch in den fünf Märkten mit dem größten Blasenrisiko laut UBS – historisch immer wieder Preisrückgänge gegeben hat.

Richtig ist aber, dass Immobilien in Deutschland auch deshalb im Schnitt günstiger sind als in anderen Märkten, weil wir durch unsere föderale Struktur über viele Zentren mit guter Wirtschaftskraft verfügen. In anderen Ländern, wie beispielsweise Großbritannien und Frankreich ist die Wirtschaft auf die Hauptstädte konzentriert, was naturgemäß zu höheren Immobilienpreisen führt.

Unbegrenzte Finanzierung

Dieses begrenzte Angebot an Immobilien trifft auf eine stetig steigende Nachfrage – nicht nur, weil der Zuzug in die wirtschaftlichen Zentren anhält, sondern weil es eine unbegrenzte Finanzierung gibt. Unser Bankensystem kann faktisch unbegrenzt neue Kaufkraft schaffen und steht für rund 90 Prozent allen im Umlauf befindlichen Geldes.

Es ist ein Irrtum, zu glauben, die Banken würden vorhandene Ersparnisse an Kreditnehmer vermitteln. In Wirklichkeit ist es ganz anders. Die Bank schreibt einem Kreditnehmer das Darlehen auf dessen Konto gut. Dies ist nichts anderes als eine Bilanzverlängerung für die Bank. Auf der Passivseite – also als Einlage – steht das Kontoguthaben des Kreditnehmers, auf der Aktivseite der Kredit in gleicher Höhe. Zwar mag der Kreditnehmer das Geld an jemanden anderes überweisen und damit zu einer anderen Bank. Im Bankensystem gleichen sich diese Zahlungen jedoch aus. Die Begrenzung für die Kreditvergabe liegt nur im potenziellen Konkursrisiko der Bank, sollten Kreditnehmer ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Dank der impliziten Garantie der Staaten ist dieses Risiko gering, weshalb die Banken mit minimalstem Eigenkapital ein großes Rad drehen.

Dabei finanzieren Banken nichts lieber als vermeintlich risikoarme Immobilien. Unbegrenzte und für fast null Kosten produzierbare Kaufkraft trifft so auf ein begrenztes Gut. Die Preise müssen steigen und setzen damit einen sich selbst verstärkenden Kreislauf in Gang. Sobald eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, wirkt sich das auf den Preis aller Immobilien in der Gegend aus. Das Preisniveau insgesamt beginnt zu steigen. Dies erhöht das Eigenkapital aller Immobilienbesitzer und ermöglicht es ihnen wiederum, mehr Kredite aufzunehmen, um weitere Immobilien zu kaufen. Für die Käufer sind die gestiegenen Preise zwar unangenehm, aber dank der unbegrenzten Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken verkraftbar, vor allem mit Blick auf die weitere zu erwartende Preissteigerung. Dabei wird das System immer mehr selbstreferenziell. Hauspreise gelten als günstig, relativ zu dem, was man in anderen Ländern bereits bezahlt oder aber auch hier bald bezahlen wird.

Welche Bedeutung die Finanzierung von Immobilien hat, verdeutlichen folgende Zahlen aus Großbritannien: Seit 1990 haben sich die Hypotheken und Kredite an Immobilien- und Finanzunternehmen von 33 Prozent des BIP auf nun 98 Prozent des Bruttoinlandsproduktes (BIP) verdreifacht. Die Ausleihungen an die produktiven Sektoren – also die Nicht-Finanzunternehmen, die in Maschinen und Anlagen investieren oder neue Produkte und Dienstleistungen entwickeln– blieben stabil bei 25 Prozent des BIP.

Dieses Zusammenspiel unbegrenzter Kaufkraft und begrenzten Angebots ist der entscheidende Erklärungsfaktor für stetig steigende Vermögenspreise und Schulden. Schon 2015 habe ich aufgezeigt, dass der französische Ökonom Thomas Piketty in seinem Buch „Das Kapital im 21. Jahrhundert“ nur Symptome beschreibt. Die Vermögen (faktisch nur die Immobilienpreise) wachsen im Einklang mit den Schulden, die erst die Preissteigerung ermöglichen. 

Aufwärts ohne Ende

Allgemein setzt sich die Erkenntnis durch, dass Immobilien nur im Preis steigen können. Banken und Käufer halten es für ein praktisch risikofreies Geschäft. Doch aus genau diesem Grund wachsen die Risiken langsam an. Geben die Banken anfangs nur jenen Käufern einen Kredit, die in der Lage sind, Zinsen und Tilgung zu leisten, so genügt es nach einiger Zeit, dass die Kreditnehmer die Zinsen bezahlen können. Eine Tilgung wird als nicht nötig angesehen, steigen die Immobilienpreise doch ohnehin. Das ermöglicht es auch finanziell schwächeren Personenkreisen, bei der Party an den Immobilienmärkten mitzuspielen.

Das Endstadium wird erreicht, wenn Käufer Zins und Tilgung nicht leisten können und nur auf die künftige Wertsteigerung setzen. Der verstorbene Wirtschaftswissenschaftler Hyman Minsky sprach in diesem Zusammenhang nicht zu Unrecht von „Ponzi-Finanzierung“.

Immer mehr Käufer spekulieren auf einen ungebrochenen Anstieg der Preise und gehen immer größere Risiken ein. Dabei kommt es zu offensichtlicher Spekulation. Immobilien werden nur gekauft, in der Hoffnung, sie kurze Zeit später mit Gewinn verkaufen zu können.

Party in Kanada und Australien

Schon lange boomen die kanadischen Immobilienmärkte. Mit immer geringerem Eigenkapital und Einkommen werden immer teurere Häuser gekauft. Der Anteil „riskanter“ Hypotheken wird landesweit auf 18 Prozent geschätzt. In Toronto auf atemberaubende 49 und Vancouver auf 39 Prozent. Dies muss kein Problem sein, solange die Einkommen nicht sinken, zum Beispiel in Folge einer Rezession – oder die Immobilienpreise beginnen zu sinken.

Optimisten würden sagen, dass Immobilienpreise eben nicht sänken und es dieses Risiko folglich nicht gäbe. Leider dürfte dem nicht so sein. Immer mehr Immobilien werden aus spekulativen Gründen gekauft, was Märkte strukturell anfällig macht. So stiegen die Wohnungspreise in Toronto alleine in den letzten 12 Monaten um mehr als 30 Prozent. Immer mehr Wohnungen stehen leer und kommen rasch wieder auf den Markt.

Wesentlicher Treiber der Immobilienmärkte in Vancouver und Toronto sind auch ausländische Käufer, vor allem Chinesen. Aus diesem Grund haben beide Städte Beschränkungen und zusätzliche Steuern für ausländische Käufer eingeführt. Diese sicherlich richtig gemeinte Maßnahme könnte jedoch die Blase zum Platzen bringen.

Die Wirkung steigender Schulden und Immobilienpreise dreht sich um. Sobald die Finanzierungskosten über der Wertsteigerung des auf Kredit gekauften Gutes liegen, droht der Crash: Erste Spekulanten versuchen zu verkaufen, was zu einem Preisrückgang für alle Immobilien führt. In der Folge kommen immer mehr Immobilienbesitzer unter Druck und müssen wiederum verkaufen. Was folgt, ist keine geordnete Beruhigung des Marktes, sondern ein wahrer Sturz. Als Faustregel gilt: Je höher der Anteil an Schulden mit denen gearbeitet wird, desto größer die Crashgefahr.

In Australien sieht es nicht viel besser aus. Die Australier haben eine der höchsten Eigenheimquoten in der Welt und zugleich ist die Förderung der Altersvorsorge sehr auf den Aktienmarkt ausgerichtet. Letzterer wird durch die australischen Banken dominiert. Das bedeutet, dass die Australier ihre Altersversorgung im eigenen Haus sehen, welches sie hoch von Banken finanzieren lassen, deren Eigentümer sie wiederum sind. Klingt nach einem Ponzi-System der ganz besonderen Art!

Die Regierung befeuert den Immobilienboom weiter, in dem die Altersvorsorge auch in Immobilienanlagen gefördert wird, um auf diese Weise die Folgen der Krise im Rohstoffsektor abzufedern. Damit vergrößert man eine Blase weiter, wie auch der Notenbankchef öffentlich zugibt: „The property bubble is everything to this economy and the country’s citizens, whether they know it or not, are ‚all in‘.“ 

Systemwechsel nötig

Nun müssen die Blasen nicht platzen, und selbst wenn sie es tun, so ist der Zeitpunkt bekanntlich schwer vorherzusagen. Eindeutig ist jedoch, dass sie sich in unserem heutigen Geldsystem zwangsläufig ergeben. Unbegrenzte Kaufkraft trifft auf ein begrenztes Angebot. Natürlich könnte man über entsprechende Eigenkapitalanforderungen die Nachfrage nach Immobilien dämpfen. Die Gefahr ist jedoch groß – und die aktuellen Beispiele zeigen es auch – dass diese Auflagen nur den nicht regulierten Schattenbanken mehr Geschäft verschaffen.

Wer Blasen verhindern und die Stabilität des Finanzsystems erhöhen will, der muss grundlegender über unser Geldsystem nachdenken und das Recht der Banken, Geld zu schaffen, infrage stellen. Das tut sogar die Bundebank in ihrem jüngsten Monatsbericht, ohne allerdings den richtigen Schluss zu ziehen. Sie verwirft – wenig überraschend – die Reformideen, wie zum Beispiel den Vorschlag, den Banken eigene Geldschöpfung zu untersagen. Die Schweizer sind da in ihren Überlegungen weiter, gibt es doch demnächst eine Volksabstimmung zu dem Thema. Auch Island denkt nach den leidvollen Erfahrungen in der Finanzkrise über einen Systemwechsel nach. 

Bis es ernsthaft zu einem Systemwechsel kommt, brauchen wir wohl noch eine weitere große Krise. Unwahrscheinlich, dass diese von Kanada oder Australien ausgeht. Wahrscheinlicher, dass die Mutter aller Krisen die Weltwirtschaft trifft, wenn die chinesischen Immobilienblasen platzen. Undenkbar?

→ manager-magazin.de: „Alle Immobilienblasen platzen irgendwann“, 4. Mai 2017

13 Antworten
  1. Horst says:

    Ein grundsätzlicher Aspekt in Ihren ingesamt meiner Ansicht nach stimmigen Ausführungen habe ich vermisst: Immobilien (also Gebäude) werden mit 3% p.a. abgeschrieben, d.h., nach 33 Jahren sind diese – theoretisch, sofern in dieser Zeit keine Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden – nach der WertV mit 0,00 EUR zu bewerten.

    Vor allem in den Innenstadtlagen der Ballungszentren findet demnach eine massive Spekulation auf Bauland statt. Wenn also ein Gut – nominal oder real – im Wert steigt, dann ist es das Bauland, das Gebäude selbst ist vernachlässigbar. Im institutionellen Bereich werden keine Immobilien veräußert oder gehandelt, sondern Mietverträge, ergo Cashflows.

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    • Wolfgang Selig says:

      Ihre Aussage trifft nur auf den Teil der Immobilien zu, die einer bestimmten gewerblichen Nutzung unterliegen, und orientiert sich am Steuerrecht. Wohnimmobilien werden mit 2 %, also auf 50 Jahre linear abgeschrieben, also deutlich länger. Handelsrechtlich bzw. insbesondere kalkulatorisch sind noch höhere Werte denkbar. Ich kenne durchaus Abschreibngssätze von 1,25 %. Nach Ihrem Ansatz müssten Immobilien mit dem Baujahr 1984 heuer abgebrochen oder kernsaniert werden; das ist sicherlich für den größten Teil der Objekte noch nicht zutreffend. Kleinere Sanierungsmaßnahmen (z.B. Flachdachsanierung oder Heizkesselerneuerung) sind natürlich dennoch schon früher nötig.

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      • Horst says:

        Das ist richtig – meine Ausführungen bezogen sich auf gewerblich genutzte Gebäude.

        Etwas salopp: Versuchen Sie doch einmal, eine Büroimmobilie, 1984 erbaut – keine nennenswerte Sanierung/Modernisierung, z.B. in FFM zum Marktwert zu vermieten, ergo: keine Chance. Deshalb werden viele dieser Immobilien, z.B. im Mertonviertel, entweder abgerissen oder aber bis auf den Rohbau zurückgebaut und einer neuen Nutzung zugeführt.

      • Wolfgang Selig says:

        @Horst: in diesem Spezialfall Büroimmobilie 1984 in Frankfurt am Main haben Sie sicher recht, aber das liegt auch am Stellenabbau in der Bankenszene durch Digitalisierung und Beseitigung der Branchenüberkapazitäten, da das oft energetisch schlechte „Wabengebäude“ mit einer Vielzahl an Einzel- und Doppelbüros ohne Großraumanteil waren. Wenn das Objekt damals schon über vernünftige Haustechnikeinrichtungen verfügte, eine gewisse Unterteilbarkeit hatte und nicht überdimensioniert auf einen Großkunden zugeschnitten wurde, finden Sie in ganz vielen B bis D-Städten (an manchen Lagen ebenfalls in A-Städten) auch für 80er-Jahre Büros einen Nachmieter. Aber eine Verallgemeinerung der 33 Jahre Nutzungsdauer für den überwiegenden deutschen Immobilienmarkt sehe ich hier nicht als gegeben an.

  2. Horst says:

    Eine Frage in das geneigte Forum in Bezug auf einen Gedankengang, der mir neulich durch den Kopf schwebte, dessen Hypothese – diese war greifbar – ist mir jedoch wieder entfallen, da kurz vor der Nachtruhe: In letzter vorherrschendes Thema waren/sind die Leistungsbilanzüberschüsse; wie können diese in Relation zu gestiegenen Immobilienwerten (bank-buchhalterisch), respektive Verteuerungen in der Erstellung (s. Baupreisindex, Steigerung des BIP, Inlandsnachfrage in der Konsequenz auch Verminderung dieser) betrachtet werden?

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  3. Dietmar Tischer says:

    Soweit so richtig.

    Es kommt auch darauf an, wie Immobilienbesitz eingeschätzt wird.

    Wenn in der Bevölkerung eine hohe Neigung besteht, Immobilien zu besitzen, um durch nicht zu zahlende Mieten das Existenzrisiko bei Einkommensausfällen, z. B. durch Arbeitslosigkeit zu mindern, dann ist die Blasengefahr besonders hoch.

    Dieser Faktor ist in Deutschland vergleichsweise gering.

    Gleichwohl ist damit die Blasengefahr nicht gebannt.

    Und sie wird auch ganz klar gesehen.

    Die Regierung will sie durch Regulierung eindämmen:

    https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2017/kw04-de-finanzaufsichtsrechtergaenzungsgesetz/489334

    Lesenswerter Kommentar:

    http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilien-immobilienblasen-verhindern-so-geht-es-nicht-1.3443049

    Die finanzierenden Banken sehen das natürlich ganz anders:

    http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/banken-kritisieren-eingriffsrechte-gegen-immobilienblase-14907043.html

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  4. Michael Stöcker says:

    „Die Ausleihungen an die produktiven Sektoren…“

    Es ist gar nicht so einfach, sich auch verbal von den monetären Mythen zu befreien; denn der Begriff der Leihe/Ausleihung einer Geschäftsbank im Kontext ihres eigentlichen Geschäftsfelds ist eine Contradictio in Adjecto. Passiert aber selbst mir noch nach 8 Jahren :)).

    Adair Turner hat in seinem Buch „Between Debt And The Devil“, den Prozess sehr ähnlich beschrieben und als eine zentrale Ursache für Finanzkrisen ausgemacht. Wie man dann auf solche Krisen reagieren sollte hat er jetzt noch einmal hier dargelegt: https://www.project-syndicate.org/commentary/fiscal-stimulus-central-bank-independence-by-adair-turner-2017-05

    LG Michael Stöcker

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  5. Michael Stöcker says:

    „Das tut sogar die Bundebank in ihrem jüngsten Monatsbericht, ohne allerdings den richtigen Schluss zu ziehen.“

    Das tut sogar die Bundebank in ihrem jüngsten Monatsbericht, ohne allerdings den FALSCHEN Schluss zu ziehen. Wie bitte schön möchte man über ein Vollgeldkonzept beeinflussen, wofür die Banken sodann Kredite vergeben?

    Der richtige Schluss wären mAn höhere EK- Anforderungen an die Bauherren; und zwar automatisch gekoppelt an die Preissteigerungsraten in den Regionen. Das wirkt zugleich stabilisierend auf den Konjunkturverlauf.

    LG Michael Stöcker

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      • Michael Stöcker says:

        „Problematisch ist, wenn nur mit dem Bestand spekuliert wird.“

        In Spanien und den USA wurde nicht mit dem Bestand spekuliert, sondern insbesondere in Spanien viel zu viel gebaut; und das auch noch oftmals an den falschen Standorten. Dieses Überangebot drückt dann auf das Preisniveau und birgt die Gefahr in sich, auch diejenigen mit in den Abgrund zu reißen, die noch vor dem Boom finanziert hatten. Insofern: Antizyklisches Gegensteuern mit dynamischen EK-Anforderungen.

        Mehr bauen steigert die Wohlfahrt nur bis zu einem bestimmten Punkt (wo auch immer der genau sein mag).

        LG Michael Stöcker

      • Philip Kohlbacher says:

        Richtig, aber selbst für Spanien würde ich bezweifeln, dass die gebauten Immobilien nicht gerne von Menschen genutzt worden wären.

        Leider kann es in unserem System zu der völlig verqueren Situation kommen, dass einerseits schöne, neue Häuser leerstehen und „daneben“ Menschen in halben Baracken und Zelten leben.

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