Alle Immobilienblasen platzen irgendwann

Dieser Kommentar von mir erschien erstmals im Mai 2017 bei manager magazin online. Wie wir heute Morgen gesehen haben, immer noch hochaktuell: 

Die Krise des kanadischen Immobilienfinanzierers Home Capital mag andere Gründe haben. Dennoch ruft die Schieflage des Unternehmens, der einsetzende Run der Kunden und das eilig organisierte Rettungspaket von zwei Milliarden US-Dollar ungute Erinnerungen hervor. Auch die Finanzkrise begann vor acht Jahren mit ersten vereinzelten Schieflagen, erinnert sei an die britische Northern Rock. Sollte es Kanada nun also doch noch treffen, obwohl die dortigen Banken einer weitaus strengeren Regulierung unterliegen? Auszuschließen ist das nicht, weil heute angesichts des größten Risikos der Weltfinanzmärkte selbst die beste Regulierung versagt: die unbegrenzte Finanzierung von Immobilien durch das Bankensystem.

Globale Blasen an Immobilienmärkten

Kanada ist sicherlich nicht alleine mit dem Risiko überteuerter Immobilienmärkte. Die UBS identifiziert gleich mehrere Städte in der Welt mit einem erheblichen Blasenrisiko. In absteigender Reihenfolge sind dies:

  • Vancouver
  • London
  • Stockholm
  • Sydney
  • München

Allen gemeinsam ist ein knappes Angebot, die Verfügbarkeit billigen Geldes und der ungebremste Glaube, dass Immobilien niemals im Preis fallen können.

Knappes Angebot

Als ich im Jahre 2010 geschäftlich in Australien unterwegs war, erzählten mir meine Gesprächspartner immer das Gleiche:

  1. Wir haben keine Finanzkrise gehabt, weil wir alle in sichere Immobilien investieren.
  2. Immobilien können nur im Preis steigen, weil Land knapp ist.
  3. Immer weniger Familien können sich noch eine Wohnung in der Stadt leisten.

Gerade der Punkt mit der Landknappheit kam mir angesichts endloser Weiten unbebauten Landes beim Überfliegen Australiens etwas komisch vor. Im Kern ging es darum, dass die Städte nicht genügend neues Bauland auswiesen, um dem anhaltenden Zuzug nach Australien und in die Städte auszugleichen. Damit wird aber auch klar, dass Knappheit ein relatives Konzept ist. Vor allem wird die Knappheit dadurch akzentuiert, dass sich der Glaube durchsetzt, dass Immobilien nur im Preis steigen können, was objektiv falsch ist, weil es in jedem Markt – auch in den fünf Märkten mit dem größten Blasenrisiko laut UBS – historisch immer wieder Preisrückgänge gegeben hat.

Richtig ist aber, dass Immobilien in Deutschland auch deshalb im Schnitt günstiger sind als in anderen Märkten, weil wir durch unsere föderale Struktur über viele Zentren mit guter Wirtschaftskraft verfügen. In anderen Ländern, wie beispielsweise Großbritannien und Frankreich ist die Wirtschaft auf die Hauptstädte konzentriert, was naturgemäß zu höheren Immobilienpreisen führt.

Unbegrenzte Finanzierung

Dieses begrenzte Angebot an Immobilien trifft auf eine stetig steigende Nachfrage – nicht nur, weil der Zuzug in die wirtschaftlichen Zentren anhält, sondern weil es eine unbegrenzte Finanzierung gibt. Unser Bankensystem kann faktisch unbegrenzt neue Kaufkraft schaffen und steht für rund 90 Prozent allen im Umlauf befindlichen Geldes.

Es ist ein Irrtum, zu glauben, die Banken würden vorhandene Ersparnisse an Kreditnehmer vermitteln. In Wirklichkeit ist es ganz anders. Die Bank schreibt einem Kreditnehmer das Darlehen auf dessen Konto gut. Dies ist nichts anderes als eine Bilanzverlängerung für die Bank. Auf der Passivseite – also als Einlage – steht das Kontoguthaben des Kreditnehmers, auf der Aktivseite der Kredit in gleicher Höhe. Zwar mag der Kreditnehmer das Geld an jemanden anderes überweisen und damit zu einer anderen Bank. Im Bankensystem gleichen sich diese Zahlungen jedoch aus. Die Begrenzung für die Kreditvergabe liegt nur im potenziellen Konkursrisiko der Bank, sollten Kreditnehmer ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Dank der impliziten Garantie der Staaten ist dieses Risiko gering, weshalb die Banken mit minimalstem Eigenkapital ein großes Rad drehen.

Dabei finanzieren Banken nichts lieber als vermeintlich risikoarme Immobilien. Unbegrenzte und für fast null Kosten produzierbare Kaufkraft trifft so auf ein begrenztes Gut. Die Preise müssen steigen und setzen damit einen sich selbst verstärkenden Kreislauf in Gang. Sobald eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, wirkt sich das auf den Preis aller Immobilien in der Gegend aus. Das Preisniveau insgesamt beginnt zu steigen. Dies erhöht das Eigenkapital aller Immobilienbesitzer und ermöglicht es ihnen wiederum, mehr Kredite aufzunehmen, um weitere Immobilien zu kaufen. Für die Käufer sind die gestiegenen Preise zwar unangenehm, aber dank der unbegrenzten Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken verkraftbar, vor allem mit Blick auf die weitere zu erwartende Preissteigerung. Dabei wird das System immer mehr selbstreferenziell. Hauspreise gelten als günstig, relativ zu dem, was man in anderen Ländern bereits bezahlt oder aber auch hier bald bezahlen wird.

Welche Bedeutung die Finanzierung von Immobilien hat, verdeutlichen folgende Zahlen aus Großbritannien: Seit 1990 haben sich die Hypotheken und Kredite an Immobilien- und Finanzunternehmen von 33 Prozent des BIP auf nun 98 Prozent des Bruttoinlandsproduktes (BIP) verdreifacht. Die Ausleihungen an die produktiven Sektoren – also die Nicht-Finanzunternehmen, die in Maschinen und Anlagen investieren oder neue Produkte und Dienstleistungen entwickeln– blieben stabil bei 25 Prozent des BIP.

Dieses Zusammenspiel unbegrenzter Kaufkraft und begrenzten Angebots ist der entscheidende Erklärungsfaktor für stetig steigende Vermögenspreise und Schulden. Schon 2015 habe ich aufgezeigt, dass der französische Ökonom Thomas Piketty in seinem Buch „Das Kapital im 21. Jahrhundert“ nur Symptome beschreibt. Die Vermögen (faktisch nur die Immobilienpreise) wachsen im Einklang mit den Schulden, die erst die Preissteigerung ermöglichen. 

Aufwärts ohne Ende

Allgemein setzt sich die Erkenntnis durch, dass Immobilien nur im Preis steigen können. Banken und Käufer halten es für ein praktisch risikofreies Geschäft. Doch aus genau diesem Grund wachsen die Risiken langsam an. Geben die Banken anfangs nur jenen Käufern einen Kredit, die in der Lage sind, Zinsen und Tilgung zu leisten, so genügt es nach einiger Zeit, dass die Kreditnehmer die Zinsen bezahlen können. Eine Tilgung wird als nicht nötig angesehen, steigen die Immobilienpreise doch ohnehin. Das ermöglicht es auch finanziell schwächeren Personenkreisen, bei der Party an den Immobilienmärkten mitzuspielen.

Das Endstadium wird erreicht, wenn Käufer Zins und Tilgung nicht leisten können und nur auf die künftige Wertsteigerung setzen. Der verstorbene Wirtschaftswissenschaftler Hyman Minsky sprach in diesem Zusammenhang nicht zu Unrecht von „Ponzi-Finanzierung“.

Immer mehr Käufer spekulieren auf einen ungebrochenen Anstieg der Preise und gehen immer größere Risiken ein. Dabei kommt es zu offensichtlicher Spekulation. Immobilien werden nur gekauft, in der Hoffnung, sie kurze Zeit später mit Gewinn verkaufen zu können.

Party in Kanada und Australien

Schon lange boomen die kanadischen Immobilienmärkte. Mit immer geringerem Eigenkapital und Einkommen werden immer teurere Häuser gekauft. Der Anteil „riskanter“ Hypotheken wird landesweit auf 18 Prozent geschätzt. In Toronto auf atemberaubende 49 und Vancouver auf 39 Prozent. Dies muss kein Problem sein, solange die Einkommen nicht sinken, zum Beispiel in Folge einer Rezession – oder die Immobilienpreise beginnen zu sinken.

Optimisten würden sagen, dass Immobilienpreise eben nicht sänken und es dieses Risiko folglich nicht gäbe. Leider dürfte dem nicht so sein. Immer mehr Immobilien werden aus spekulativen Gründen gekauft, was Märkte strukturell anfällig macht. So stiegen die Wohnungspreise in Toronto alleine in den letzten 12 Monaten um mehr als 30 Prozent. Immer mehr Wohnungen stehen leer und kommen rasch wieder auf den Markt.

Wesentlicher Treiber der Immobilienmärkte in Vancouver und Toronto sind auch ausländische Käufer, vor allem Chinesen. Aus diesem Grund haben beide Städte Beschränkungen und zusätzliche Steuern für ausländische Käufer eingeführt. Diese sicherlich richtig gemeinte Maßnahme könnte jedoch die Blase zum Platzen bringen.

Die Wirkung steigender Schulden und Immobilienpreise dreht sich um. Sobald die Finanzierungskosten über der Wertsteigerung des auf Kredit gekauften Gutes liegen, droht der Crash: Erste Spekulanten versuchen zu verkaufen, was zu einem Preisrückgang für alle Immobilien führt. In der Folge kommen immer mehr Immobilienbesitzer unter Druck und müssen wiederum verkaufen. Was folgt, ist keine geordnete Beruhigung des Marktes, sondern ein wahrer Sturz. Als Faustregel gilt: Je höher der Anteil an Schulden mit denen gearbeitet wird, desto größer die Crashgefahr.

In Australien sieht es nicht viel besser aus. Die Australier haben eine der höchsten Eigenheimquoten in der Welt und zugleich ist die Förderung der Altersvorsorge sehr auf den Aktienmarkt ausgerichtet. Letzterer wird durch die australischen Banken dominiert. Das bedeutet, dass die Australier ihre Altersversorgung im eigenen Haus sehen, welches sie hoch von Banken finanzieren lassen, deren Eigentümer sie wiederum sind. Klingt nach einem Ponzi-System der ganz besonderen Art!

Die Regierung befeuert den Immobilienboom weiter, in dem die Altersvorsorge auch in Immobilienanlagen gefördert wird, um auf diese Weise die Folgen der Krise im Rohstoffsektor abzufedern. Damit vergrößert man eine Blase weiter, wie auch der Notenbankchef öffentlich zugibt: „The property bubble is everything to this economy and the country’s citizens, whether they know it or not, are ‚all in‘.“ 

Systemwechsel nötig

Nun müssen die Blasen nicht platzen, und selbst wenn sie es tun, so ist der Zeitpunkt bekanntlich schwer vorherzusagen. Eindeutig ist jedoch, dass sie sich in unserem heutigen Geldsystem zwangsläufig ergeben. Unbegrenzte Kaufkraft trifft auf ein begrenztes Angebot. Natürlich könnte man über entsprechende Eigenkapitalanforderungen die Nachfrage nach Immobilien dämpfen. Die Gefahr ist jedoch groß – und die aktuellen Beispiele zeigen es auch – dass diese Auflagen nur den nicht regulierten Schattenbanken mehr Geschäft verschaffen.

Wer Blasen verhindern und die Stabilität des Finanzsystems erhöhen will, der muss grundlegender über unser Geldsystem nachdenken und das Recht der Banken, Geld zu schaffen, infrage stellen. Das tut sogar die Bundebank in ihrem jüngsten Monatsbericht, ohne allerdings den richtigen Schluss zu ziehen. Sie verwirft – wenig überraschend – die Reformideen, wie zum Beispiel den Vorschlag, den Banken eigene Geldschöpfung zu untersagen. Die Schweizer sind da in ihren Überlegungen weiter, gibt es doch demnächst eine Volksabstimmung zu dem Thema. Auch Island denkt nach den leidvollen Erfahrungen in der Finanzkrise über einen Systemwechsel nach. 

Bis es ernsthaft zu einem Systemwechsel kommt, brauchen wir wohl noch eine weitere große Krise. Unwahrscheinlich, dass diese von Kanada oder Australien ausgeht. Wahrscheinlicher, dass die Mutter aller Krisen die Weltwirtschaft trifft, wenn die chinesischen Immobilienblasen platzen. Undenkbar?

→ manager-magazin.de: „Immobilienblasen und ihre unbegrenzte Finanzierung: Häusermarkt läuft heiß – von Vancouver bis München“, 4. Mai 2017

26 Kommentare
  1. Sachwert schlägt Geldwert sagte:

    Als ich 1993 meine Bankausbildung begann hieß es, wer heute – zu Hypothekenzinsen um 10% damals nicht eine Immobilie erwirbt, würde sich eine solche bei den Preissteigerungsraten der Vergangenheit in Zukunft nicht mehr leisten können. Auf Sondersparformen gab es damals 8% Guthabenzinsen.

    Zeitgleich lief wegen der Sonder-Afa ein Run eigener Art auf Abschreibungsimmobilien in Berlin sowie im Beitrittsgebiet der ehemaligen DDR, wo man völlig irreal unterstellte, daß die wirtschaftlichen Verhältnisse dort demnächst denen von Westdeutschland entsprächen. Gutverdiener kauften bei Mitternachtsnotaren im Jahresendgeschäft Abschreibungsimmobilien nach dem benötigten AfA-Volumen, ohne diese besichtigt oder wirtschaftlich hinterfragt zu haben. Die sich daraus kurze Zeit später bereits ergebenden Kreditausfälle kosteten meinem Ausbildungsinstitut die Selbständigkeit, denn regelmäßig waren die Abschreibungsimmobilien teilweise vollständig fremdfinanziert zu den damals üblichen hohen Zinssätzen.

    Selbst Leute, die in besten Absichten ihren restituierten Familienbesitz wieder instandsetzen ließen, verdienten damit im glücklichsten Fall kein Geld und sehen allmählich ihren Einstand wieder.

    Ab Mitte der 90er Jahre mit Beginn der Euro-Konvergenzphantasie erwarben auch viele Deutsche – beispielsweise Prominente wie Boris Becker – Immobilien in Spanien im Rahmen des dortigen Booms. Ein spanischer Kollege sagte mir um das Jahr 2001, daß ein junger Mann in Spanien keine Frau findet, wenn er sich keine Immobilie erwirbt. Manche erwarben gleich zwei oder drei Immobilien angesichts der steigenden Preise.

    In den 00er Jahren gab es Kick-Back-Modelle mit Bargeldbezug beim Kauf von überteuerten Anlageimmobilien. Jemand mir Bekanntes baute sich mit solchen Kickbacks und Brauereidarlehen ein Hähnchenlokal auf, bis ihn Krankheit und aufgrund ausbleibender Miete unerfüllbare Kreditraten zur Aufgabe zwangen.

    Unter Zigeunern gibt es heute noch den seit den 50er Jahren Bankentrick, eine preiswert erworbene Wohnung überteuert an jemand anderes (Eingeweihtes) zu verkaufen, um sich so ein Plus „herauszufinanzieren“:

    http://www.spiegel.de/spiegel/print/d-43366172.html

    Mich wundert, daß es immer noch Banken gibt, die sich dergestalt mutwillig ihr Kreditbuch „versauen“.

    Heute, da die Rendite 10jähriger amerikanischer Staatsanleihen wieder die von großstädtischen Anlageimmobilien erreicht, am Jahresende bei 4% dann übersteigt bin ich gespannt, wann es hier – wieder – auf Jahre mit zum Nutzlosesten zählen wird, eine (Anlage-)Immobilie zu erwerben.

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    • Dietmar Tischer sagte:

      @ Sachwert schlägt Geldwert

      >Mich wundert, daß es immer noch Banken gibt, die sich dergestalt mutwillig ihr Kreditbuch „versauen“>

      Wirklich?

      Ich habe zwar keine Bankausbildung absolviert, finde aber, dass diese Sauerei die natürlichste Sache der Welt ist.

      Was macht ein intelligenter Banker, wenn er Renditeziele erreichen muss, dies aber immer schwieriger wird bei fallenden Zinsen, wie wir sie nun schon seit geraumer Zeit haben?

      Ganz einfach:

      Er kompensiert die niedrigen Margen mit VOLUMEN.

      Also mehr Kredite vergeben.

      Das kann er ohne jegliche Probleme:

      Wenn die Immobilien im Wert steigen – es muss nicht aufgrund der Baukosten oder steigender Mieten sein – kann er behaupten:

      Wir haben KEIN Bonitätsrisiko, weil der Wert der Immobilien steigt.

      Gegen diese BEGRÜNDUNG ist kein Kraut gewachsen, denn die Immobilien steigen tatsächlich – EMPIRISCH belegt.

      Der Verweis darauf, dass sie möglicherweise nur durch die vermehrte Kreditvergabe und damit Nachfrage nach Immobilien steigen, fällt unter den Tisch.

      Denn auch Banker werden fürs Machen und Liefern bezahlt und nicht für Diskussionen über hintergründige Vielleicht-Überlegungen.

      Was die Angebotsseite im Kreditgeschäft betrifft, ist somit alles sonnenklar, nachvollziehbar und stringent.

      Und weil das so ist, handeln viele Banker diesen Darlegungen entsprechend und BESTÄTIGEN somit die Einzelbeobachtung.

      Mit der Nachfrageseite steht es nicht anders – kein Risiko, weil die Immobilienpreise steigen.

      Also mal ehrlich:

      Sie müssen sich doch nicht wundern.

      Sie müssen nur VERDRÄNGEN, dass es eine Vergangenheit gibt, in der Dinge doch entgleist sind.

      Das sollten Sie schaffen.

      Denken Sie einfach daran, dass erfolgreiche Banker wie alle erfolgreichen Menschen nach vorne, nicht nach hinten schauen.

      Wer die Zukunft gestaltet, kann gar nicht anders.

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      • Sachwert schlägt Geldwert sagte:

        @ Dietmar Tischer:

        Ähnlich wie damals sollte es keine Lösung sein, wegen Renditezielen und unternehmerischen Fehlentscheidungen die Bank zu versenken:

        http://www.spiegel.de/spiegel/print/d-15013711.html

        http://www.spiegel.de/spiegel/print/d-15013711.html

        http://www.spiegel.de/spiegel/print/d-16161167.html

        Es war auch damals so, daß andere Banken im Geschäft mit Immobilien in Ostdeutschland nicht so exponiert waren und in der Folgezeit dann nicht diese Probleme hatten.

        Momentan werden – wie von Ihnen zutreffend beschrieben – erneut Unwuchten aufgebaut, denen in den nächsten Jahren verschiedene Institute zum Opfer fallen werden.

        Wenn die Margen so hauchdünn wie heute sind, sollte der finanzierte (Immobilien-)Wert zukünftig nicht deutlich sinken.

        Falls doch – viel Glück!

      • Dietmar Tischer sagte:

        @ Sachwert schlägt Geld

        >Ähnlich wie damals sollte es keine Lösung sein, wegen Renditezielen und unternehmerischen Fehlentscheidungen die Bank zu versenken:>

        Das sind wir uns doch völlig einig – wer will denn solch eine Lösung.

        Das PROBLEM ist aber nun einmal, dass es einen RENDITEWETTBEWERB gibt, der vielen nicht wirklich gefällt, weil er sie NÖTIGT, nicht nur immer auf Trab, sondern unvermeidlich auch an Insolvenzen beteiligt zu sein, schlimmstenfalls auch an dem Verschwinden der eigenen Bank (was nicht in jedem Fall durch eigene Anstrengung zu verhindern ist, dann nämlich nicht, wenn sie aus welchen Gründen auch immer nicht zu den Innovationen fähig war, die anderen zu wettbewerblich zerstörerischer Überlegenheit verholfen haben).

        Was machen wir, wenn es mehrheitlich keine erkennbare Tendenz gibt, den Renditewettbewerb abzuschaffen, nachdem dort, wo er abgeschafft war, im Sozialismus, die Menschen hochgradig unzufrieden waren und dahin strebten, wo es ihn gab?

        Ist die Antwort schwierig?

        Ich denke, dass sie einfach ist.

        Wir erlauben den Zentralbanken als „Managern“ des Geldsystems so zu AGIEREN, dass möglichst viele Unternehmen, Banken wie realwirtschaftliche, möglichst lange am Renditewettbewerb teilnehmen können, d. h. OHNE dass sie sich oder andere in die Insolvenz treiben.

        Heißt:

        Es mag unvermeidbar sein, dass im finanzwirtschaftlichen Renditewettbewerb – wie in jedem Wettbewerb – einige besser dastehen als andere. Wenn es die Zentralbanken durch ihre Geldpolitik aber schaffen, dass niemand oder nur eine geringe Anzahl von daran Beteiligten das Spielfeld verlassen müssen, können alle sehr zuversichtlich weiter am Renditewettbewerb teilnehmen.

        Soweit ich erkennen kann, erfüllen die Zentralbanken diese Aufgabe bis auf weiteres relativ erfolgreich.

    • Nils K. sagte:

      @Sachwert schlägt Geldwert

      Du schreibst: „Unter Zigeunern gibt es heute noch den seit den 50er Jahren Bankentrick, eine preiswert erworbene Wohnung überteuert an jemand anderes (Eingeweihtes) zu verkaufen, um sich so ein Plus „herauszufinanzieren““

      Wie funktioniert das in der Praxis?

      In dem von Dir verlinkten Artikel unter http://www.spiegel.de/spiegel/print/d-43366172.html steht dazu folgendes, was mir nicht wirklich weiterhilft:

      „Miethäuser, die in Berlin beispielsweise für 70 000 Mark zu kaufen sind, hätten, wenn sie in Westdeutschland stünden, einen Wert von etwa 200 000 Mark. Diesen Umstand machte sich Thomas zunutze. Durch befreundete Gutachter ließ er sich für die Berliner Grundstücke den höheren westdeutschen Verkehrswert bescheinigen. Mit diesen Unterlagen versehen, erschien er sodann bei einer westdeutschen Bank und erklärte, er habe auf das Objekt bereits 100 000 Mark angezahlt; die restlichen 100 000 Mark wolle er mit Wechseln finanzieren.
      Tatsächlich kaufte er dann mit einem Wechselkredit von 100 000 Mark das Haus für 70 000 Mark. Mithin hatte Günter Thomas 30 000 Mark in bar „herausfinanziert“.“

      Finanziell verstehe ich nicht, wo hier der Mehrwert bzw. Profit entsteht. Die Person hat 30k Mark übrig, die sie nicht für das Haus ausgegeben hat. Und jetzt?
      Der Kredit in Höhe von 100k Mark muss zzgl. Zinsen zurückgezahlt werden. Wenn der Zinssatz auf den Kredit 5 Prozent beträgt, muss die Person der Bank 105k Mark zurückzahlen.
      Bei dem Betrug oder wie Du es nennst „herausfinanzieren“ müssen jetzt also irgendwie 5k Mark als Kostenausgleich entstehen und dann bestenfalls noch ein Gewinn, damit sich das ganze wirtschaftlich lohnt.

      Wo kommen Kostenausgleich und Gewinn her?

      Antworten
  2. RW sagte:

    Na jetzt haben wir aber die letzte Sau durch das Dorf getrieben. Ich fühle mich mit meinem globalen Immobilienaktienportfolio in Europa, Kanada, Singapur, Indien, Australien und China sehr wohl. Cash kommt praktisch jeden Monat und es wird stueckchenweise nach unten zugekauft bzw. die Rendite auf mehr als 10 Prozent eingestellt. Oder anders gesagt der Value des Portfolios liegt teilweise nur noch bei 20 Prozent des jetzt gültigen NAVs. Crash von 80 Prozent interessiert mich also nicht.

    Antworten
    • Wolfgang Selig sagte:

      @RW: Ich habe ein Verständnisproblem. Die wenigen Immobienaktien, die ich kenne, bilanzieren immer den NAV bzw. den größten Teil davon. Ihre Situation mit den 20%Bewertungen kann ich nur glauben, wenn beispielsweise nur die Anschaffungskosten nach deutschem HGB angesetzt werden. Ungewöhnlich bei überwiegend außereuropäischen Immobilien.

      Antworten
      • RW sagte:

        Mit dem Portfolio ist nicht das Portfolio der Gesellschaft gemeint, sondern mein Portfolio an Reits. Nehmen wir an, der NAV eines Reits wird mit 100 Cent pro Aktie durch das Unternehmen bilanziert. Dann stelle ich den Kurs, je nach Bilanzqualität, Immobilientyp und -lage und Managementqualität den durchschnittlichen Aktienkurs auf einen Wert von z.B. 20 oder 50 Prozent (auf jeden Fall gegen Null) des bilanzierten NAV ein.
        Wenn Blasen egal welcher Art aufgrund der Schuldenthematik platzen, tendieren die Preise aller davon betroffenen Assets gegen Null. Das ist doch der wesentliche Inhalt dieses Blogs. Dies betrifft sowohl den bilanzierten NAV als auch den Börsenkurs eines Reits. 5 % Ausschüttung auf 100 entsprechen 25 % Rendite auf 20, wenn dies mein Einstiegskurs vor dem Crash wäre. Wenn ich mit einer durchschnittlichen Rendite von 5 % rechne, kann ich die Überrendite von 20 % als Cash beiseite lege und auf einen fallenden Kurs warten und dadurch meine Stückzahl erhöhen, ohne mich allzuweit von meinem Einstiegskurs nach oben hin zu entfernen. Fällt die Rendite auf 1 % (z.B. durch Verringerung der Ausschüttung) von 100, habe ich immer noch eine Rendite von 5 % auf 20. Nur werde ich mich von 100 in Richtung 20 bewegen. Die beiseitegelegte Überrendite aus der Zeit vor dem Crash kann ich dann einsetzen. Kommt es hingegen nicht zu einem Crash, weil die Notenbanken durch noch „perversere Methoden“ (O-Ton Halver) dies verhindern, habe ich nicht soviel Cash mit 0 % oder weniger verzinst herumliegen, als wenn ich aus Angst vor einem Crash jetzt Kasse mache.

      • Real estat investing made easy sagte:

        Notieren einzelne REIT´s aktuell noch über den in der Regel im Jahr 2017 erreichten Allzeithöchstständen?

        Wieviele Jahresdividenden (nach Steuern) beträgt der Kursverlust von der Spitze weg?

        Welche der Reits haben nach dem Höchstand die 200-Tage-Linie verlassen?

        Sie schauen dem einfach zu und warten ab?

        ______________________________________________________________

        http://www.dividend.com/dividend-stocks/reits-dividend-stocks.php

        http://www.dividend.com/dividend-stocks/financial/reit-retail/

        http://www.dividend.com/how-to-invest/5-reits-that-pay-monthly-dividends/

        https://money.usnews.com/investing/slideshows/the-10-best-reit-etfs-on-the-market

        https://www.investopedia.com/articles/etfs/top-real-estate-etfs/

      • RW sagte:

        1. ETFs interessieren mich nicht. Höchstens, wenn sie fallen, da sie und Algorithmen als Brandbeschleuniger für Kurstiefs dienen.
        2. Charttechnik interessiert mich nur am Rande.
        3. In den USA bin ich zur Zeit gar nicht investiert. Aber danke für die Listen. Vielleicht lässt sich ja etwas langfristig Interessantes finden.
        4. Wo die 200 Tageslinie bei einzelnen Reits liegt, ist für mich belanglos, da für mich nur der (auch manchmal negative) Buchwert interessant ist, zu dem ich den Reit insgesamt eingekauft habe, bzw. der das bisherige Gesamtergebnis ( aus Kursgewinnen und Ausschüttungen abzgl. Steuern) wiederspiegelt.
        5. Generell mache ich immer Stockpicking. Bei negativen Gesamtergebnis (z.B. bei Kursverlusten) wird sukzessive die Stückzahl erhöht, da dann der Verlust durch eine höhere Stückzahl geteilt werden kann bzw. ein geringerer Zuwachs oder weniger Ausschüttungen gebraucht werden, um ohne Verlust ein Engagement abzuschließen.

      • Dietmar Tischer sagte:

        @ RW

        > Generell mache ich immer Stockpicking. Bei negativen Gesamtergebnis (z.B. bei Kursverlusten) wird sukzessive die Stückzahl erhöht, da dann der Verlust durch eine höhere Stückzahl geteilt werden kann bzw. ein geringerer Zuwachs oder weniger Ausschüttungen gebraucht werden, um ohne Verlust ein Engagement abzuschließen.>

        Ich finde Ihren Ansatz faszinierend, um nicht zu sagen genial.

        Je mehr Ihr Gesamtergebnis negativ ist, desto mehr setzen Sie Geld ein, um die Stückzahl zu erhöhen.

        Wenn ich das zu Ende denke, haben Sie am Schluss, wenn die Kurse am Boden sind (wo immer das ist) und ihr verfügbares Geld für Nachkäufe eingesetzt haben (wie viel das auch immer sei), eine große Stückzahl niedrig bewerteter Aktien.

        Wenn Sie saldieren, haben SIE einen VERLUST gemacht.

        Wenn Sie nur relativ wenig Geld zum Einsetzen haben bei ursprünglich hohen Kursen und mitten beim Fall keines mehr einsetzen können, die Aktien jedoch noch weiter fallen und NIE mehr den Wert beim letzten Kauf überschreiten, haben Sie auf EWIG damit Verluste gemacht.

        Glückwunsch!

        Ihre generelle Anlagestrategie macht Sie tiefenentspannt abwartend REICH – an Erfahrung.

      • RW sagte:

        Hier eine Beispielrechnung ohne Nebenkosten:

        Kauf von 100 Aktien der Deutschen Telekom zu 100 €
        Investitionssumme von € 10.000,–

        Kurs bricht ein:
        Variante 1: Ich renne zu einem Anwalt, weil der Verlust EWIG Bleibt. Mein durchschnittlicher Aktieneinstiegskurs steigt, weil ich die Anwaltskosten auf die gekauften Aktien umlegen muss.
        Variante 2: Ich warte ab und kaufe zu. Je tiefer desto besser.
        1000 Stück zu 8,00 €.
        Investitionssumme gesamt: € 18.000,00
        Durchschnittskurs: € 16,36
        Abzüglich ausgeschütteter Dividenden von insgesamt € 5,00
        Durchschnittskurs: € 11,36
        Der Kurs steht heute oberhalb von € 11,36. Ich habe kein Geld verloren. (Inflation nicht berücksichtigt)
        Die Annahme ist natürlich, dass die Telekom nicht in die Insolvenz geht.
        Woher nehme ich das Geld her? Ich habe natürlich auch Aktien im Depot ohne Verschuldung zu einem tiefen Kurs (fast bei Null) gekauft, aber mit einem zukunftsfähigen Geschäftsmodell. Was es nicht alles außerhalb Deutschlands so gibt. Während mir die Telekom kursmäßig entgegenkommt, brauchen diese nur um 0,01 Cent zu steigen, damit ich einen potentiellen Kursverlust von 100 % bei der Telekom (10.000 €) rechnerisch egalisieren kann. (COST-AVERAGE).
        Man muss halt BEWEGLICH und DYNAMISCH bleiben. Wo RISIKEN sind, gibt es auch CHANCEN.

      • Dietmar Tischer sagte:

        @ RW

        Sie eiern herum statt bei Ihrem Anlageprinzip zu bleiben, das Sie so formuliert haben:

        >Bei negativen Gesamtergebnis (z.B. bei Kursverlusten) wird sukzessive die Stückzahl erhöht …>

        Dieses Anlageverhalten müssen Sie für kontinuierlich fallende Kurse und daher kontinuierlich negativen Gesamtergebnis DURCHHALTEN, um es als GEWINNBRINGEND nachzuweisen.

        Sie tun es nicht, sondern erzählen, dass der Kurs am Beispiel Telekom „heute OBERHALB von“ steht.

        Na klar, WENN der Kurs irgendwann genügend gestiegen ist, haben Sie GEWINN gemacht.

        Das gibt es natürlich, wie am Beispiel Telekom gezeigt.

        Aber das ist Pipifax.

        Und es ist ARGUMENTATIV ein begging the question oder ein Zirkelschluss:

        Sie GEHEN AUS vom Gewinn STATT ihn nachzuweisen und begründen ihn mit der ANNAHME, dass der Kurs steigt und Sie DAHER in die Gewinnzone kommen. Ihr behauptetes Anlageverhalten orientiert sich dagegen an KURSVERLUSTEN und nicht an steigenden Kursen.

        Wenn Sie richtig argumentieren wollen, müssen Sie bei Kursverlusten bleiben.

        Die Praxis gibt das auch her.

        Denn es gibt genügend einstmals grandiose Unternehmen, bei denen Sie mit ihrem Ansatz EWIG im Minus verblieben wären, ohne dass diese dafür in Insolvenz gehen mussten.

        Darum geht es bei Ihrem Anlageverhalten, nicht um die Schönrechnerei mit „steht heute wieder oberhalb“.

      • Dietmar Tischer sagte:

        @ RW

        >An der Börse zählt nur die Praxis, nicht die Theorie.>

        Wir sind HIER nicht an der Börse, sondern diskutieren über Ihr PRINZIP, gewinnbringend zu investieren.

        Das ist ein KONZEPT, nicht die Börse – wenngleich es auch einen Börsenbezug hat, einen ebenfalls konzeptionellen.

        Daher ist es völlig daneben mit der SPEZIELLEN Entwicklung der T-Aktie etwas beweisen zu wollen.

        Wenn Sie das nicht verstehen, können Sie es sich ersparen, weiterzulesen.

        Denn jede weitere Diskussion wäre sinnlos.

        Sie machen nur Gewinn mit Ihrem Ansatz, wenn die Aktie bzw. die Aktien die Sie kaufen, KEINEN negativen LANGZEITTREND aufweisen. Weisen sie ihn auf, wenn also nachfolgend die erreichten Höchstkurs nicht mehr erreicht bzw. die nachfolgen Tiefstwert unterschritten werden, erzielen Sie mit Ihrer Methode keinen Gewinn.

        Es genügt also nicht, nur zu sagen:

        > Generell mache ich immer Stockpicking.>

        Ihr Stockpicking MUSS dem gewichteten Anlagevolumen nach Aktien mit negativen Langzeittrend ausschließen, wenn Sie mit Ihrer Methode erfolgreich sein wollen.

        Es gibt vermutlich Statistiken, die darauf verweisen, dass u. a. große Nahrungsmittel- und Konsumgüterhersteller Kandidaten für Ihr Anlagekonzept gewesen wären – in der VERGANGENHEIT.

        Möglicherweise sind sie das auch heute noch.

        Wie auch immer:

        Entgegen dem Eindruck den Sie vermitteln („tiefenentspannt abwarten“), entkommt auch Ihr Anlagekonzept nicht der UNSICHERHEIT des Investierens.

    • RW sagte:

      Ich bin in diversen Reits und Immobilienaktien mit unterschiedlichen Anlageschwerpunkten investiert. Das Anlagevolumen ist dabei unterschiedlich und wird flexibel gefahren, will heißen: Die Stückzahl wird bei fallenden Kursen erhöht, bei höheren Kursen wird die Stückzahl erniedrigt, so dass mit der Zeit die Stückzahlen ansteigen, der Einstiegskurs aber Richtung Null tendiert. Bei speziellen Situationen wird gezieltes Stockpicking betrieben, dazu sollte man aber Bilanzen analysieren, Hauptversammlungen (auch) im Ausland besuchen und sich einzelne Gebäude und deren Lage (auch) vor Ort ansehen. Dann stellt man sehr schnell fest, welche Gesellschaft etwas taugt bzw. welche nicht und ob die handelnden Personen im Interesse der Anteilseigner arbeiten oder nicht. Letzteres führt dann meist zu den speziellen Situationen, sofern es sich nicht gerade um „Schrottimmobilien“ handelt. Welchen Anlagenschwerpunkt ein Reit letztendlich hat, spielt dabei keine Rolle. Es kommt dabei immer auf die Qualität der Immobilienlage und die Qualität des Managements an. Beides kann und muss man in Erfahrung bringen. Bei fehlender Qualität des Managements heisst es dann auch ganz undiplomatisch: „You are fired.“

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  3. markus sagte:

    @geldwertschlaegtsachwert:
    Meine Eltern leben in einem abbezahlten Haus. Meine Großeltern leb(t)en in Mietwohnungen. So schlecht war es während der 80er, 90er und 00er Jahre also nicht mit Immobilien. So wie meine Großeltern werde ich auch wieder leben. Alles andere ist utopisch. Vielleicht schaffen wir es ja auch wieder zu einem Weltkrieg wie zu Zeiten meiner Großeltern?

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