Langfriststudie: Globales Immobilienportfolio und Aktien die beste Geldanlage

Es gibt schon seit Jahren Langfriststudien von Banken zu den Erträgen und Risiken verschiedener Anlageklassen. Nun kommt eine akademische Studie hinzu, die nicht nur mit der Länge der Analyse (mehr als 100 Jahre) und der Breite (inklusive Immobilien) beeindruckt.

„The rate of Return on Everything 1870-2015“ von Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, and Alan M. Taylor, erschienen als NBER Working Paper 24112. Der Link wie immer am Ende.

Es war eine sehr interessante Feiertagslektüre. Hier die Highlights:

Zunächst die Zusammenfassung:

  • „In terms of total returns, residential real estate and equities have shown very similar and high real total gains, on average about 7% per year. (…) The observation that housing returns are similar to equity returns, yet considerably less volatile, is puzzling. Diversification with real estate is admittedly harder than with equities.“ bto: Bisher wurde immer angenommen, dass Immobilien weniger abwerfen. (Vielleicht auch weil es Studien von Banken waren?)

Quelle: NBER Working Paper 24112

  • „Before WW2, the real returns on housing and equities (and safe assets) followed remarkably similar trajectories. After WW2 this was no longer the case, and across countries equities then experienced more frequent and correlated booms and busts. The low covariance of equity and housing returns reveals significant aggregate diversification gains (i.e., for a representative agent) from holding the two asset classes.“ bto: was wiederum sehr interessant ist.
  • „It is not just that housing returns seem to be higher on a rough, risk-adjusted basis. It is that, while equity returns have become increasingly correlated across countries over time (specially since WW2), housing returns have remained uncorrelated. Again, international diversification may be even harder to achieve than at the national level. But the thought experiment suggests that the ideal investor would like to hold an internationally diversified portfolio of real estate holdings, even more so than equities.“bto: Das könnte ein interessantes Produkt für Kapitalanleger sein.
  • „We find that the real safe asset return has been very volatile over the long-run, more so than one might expect, and oftentimes even more volatile than real risky returns. (…) Viewed from a long-run perspective, it may be fair to characterize the real safe rate as normally fluctuating around the levels that we see today, so that today’s level is not so unusual. Consequently, we think the puzzle may well be why was the safe rate so high in the mid-1980s rather than why has it declined ever since.“bto: Das lässt die ganze Diskussion zur Rolle der Notenbanken in einem anderen Licht erscheinen. Wäre es doch der Markt, nicht die Notenbanken, die die tiefen Zinsen verursachen? Ich denke, die Argumentation hat etwas.
  • „Over the very long run, the risk premium has been volatile. (…) In most peacetime eras this premium has been stable at about 4%–5%. (…) there is no visible long-run trend, and mean reversion appears strong. Curiously, the bursts of the risk premium in the wartime and interwar years were mostly a phenomenon of collapsing safe rates rather than dramatic spikes in risky rates. In fact, the risky rate has often been smoother and more stable than safe rates, averaging about 6%–8% across all eras.“ bto: Fand  ich sehr interessant. 
  • „Recently, with safe rates low and falling, the risk premium has widened due to a parallel but smaller decline in risky rates. But these shifts keep the two rates of return close to their normal historical range. Whether due to shifts in risk aversion or other phenomena, the fact that safe rates seem to absorb almost all of these adjustments seems like a puzzle in need of further exploration and explanation.“bto: Und es widerspricht der derzeitigen Diskussion zu Zinsniveau und Ursachen.
  • Dann kommt noch als Zusatzanalyse die Frage nach der „Piketty-Regel“: „Turning to real returns on all investable wealth, Piketty (2014) argued that, if the return to capital exceeded the rate of economic growth, rentiers would accumulate wealth at a faster rate and thus worsen wealth inequality. Comparing returns to growth, or r minus g in Piketty’s notation, we uncover a striking finding. Even calculated from more granular asset price returns data, the same fact reported in Piketty (2014) holds true for more countries and more years, and more dramatically: namely r ≫ g.bto:  Das ziehe ich bekanntlich in Zweifel, weil es auch erhebliche Vermögensvernichtung gibt und der dahinterliegende Grund – der Leverage – vernachlässigt wird.

Und jetzt der tiefere Einstieg in die vielen interessanten Ergebnisse der Studie:

  • „Although returns on housing and equities are similar, the volatility of housing returns is substantially lower, as Table 3 shows. Returns on the two asset classes are in the same ballpark — around 7% — but the standard deviation of housing returns is substantially smaller than that of equities (10% for housing versus 22% for equities). (…) This finding appears to contradict one of the basic assumptions of modern valuation models: higher risks should come with higher rewards.“ bto: wobei – wie gesagt – es nicht richtig ist, Risiko mit Volatilität gleichzusetzen. Ich denke, bei Immobilien gibt es weitaus mehr Risiken in Form von staatlichen Eingriffen und Besteuerungen.

Quelle: NBER Working Paper 24112

  • „Safe rates are far from stable in the medium-term. There is enormous time series, as well as cross-country variability. In fact, real safe rates appear to be as volatile (or even more volatile) than real risky rates, (…) Considerable variation in the risk premium often comes from sharp changes in safe real rates, not from the real returns on risky assets.”“bto: Es ist also vor allem der risikofreie Zins, der Unterschiede erklärt.

Quelle: NBER Working Paper 24112

  • „Returns dip dramatically during both world wars. It is perhaps to be expected: demand for safe assets spikes during disasters although the dip may also reflect periods of financial repression that usually emerge during times of conflict, and which often persist into peacetime. Thus, from a broad historical perspective, high rates of return on safe assets and high term premiums are more the exception than the rule.“ bto: Das ist gerade mit Blick auf die Geldpolitik sehr interessant. Es wäre dann besser, es zu akzeptieren, statt es mit immer mehr schädlichen Mitteln zu bekämpfen.
  • „(…) during the late 19th and 20th century, real returns on safe assets have been low—on average 1% for bills and 2.5% for bonds—relative to alternative investments. Although the return volatility—measured as annual standard deviation—is lower than that of housing and equities, these assets offered little protection during high-inflation eras and during the two world wars, both periods of low consumption growth.“ bto: Das sollte eigentlich nicht überraschen. Es sind nun mal keine „Real-Assets“ und deshalb unterliegen sie Kontrahenten- und Entwertungsrisiken.
  • „(…) safe rates of return have important implications for government finances, as they measure the cost of raising and servicing government debt. What matters for this is not the level of real return per se, but its comparison to real GDP growth, or rsa f e − g. If the rate of return exceeds real GDP growth, rsa f e > g, reducing the debt/GDP ratio requires continuous budget surpluses. (…) Starting in the late 19th century, safe rates were higher than GDP growth, meaning that any government wishing to reduce debt had to run persistent budget surpluses. (…) After World War 2, on the contrary, high growth and inflation helped greatly reduce the value of national debt, creating rsa f e − g gaps as large as –10 percentage points.“ bto: Das hat natürlich auch mit der Loslösung des Geldes vom Gold zu tun! Inflation ist kein Zufall, sondern politisch erwünscht.
  • „On average throughout our sample, the real growth rate has been around 1 percentage point higher than the safe rate of return (3% growth versus 2% safe rate), meaning that governments could run small deficits without increasing the public debt burden.“ bto: wie gesagt, die heimliche Steuer auf allen Ersparnissen zugunsten der „Allgemeinheit“ (oder er zugunsten der „Reichen“, die besser investieren können?)
  • „Equity returns have experienced many pronounced global boom-bust cycles, much more so than housing returns, with real returns as high as 16% and as low as −4% over the course of entire decades.“ bto: was natürlich eigentlich zu höheren langfristigen Erträgen führen sollte, aber eben nicht tut. Könnte es sein, dass der Ertrag einfach der Ertrag ist und das Volatilitäts-gemessene Risiko ein anderes?

Quelle: NBER Working Paper 24112

  • „In terms of relative returns, housing persistently outperformed equity up until the end of WW1, even though the returns followed a broadly similar temporal pattern. In recent decades, equities have slightly outperformed housing on average, but only at the cost of much higher volatility and cyclicality. Furthermore, the upswings in equity prices have generally not coincided with times of low growth or high inflation, when standard theory would say high returns would have been particularly valuable.“ bto: eine sehr interessante Nachricht. Der vermeintliche Inflationsschutz ist mit Aktien nicht gegeben. Darauf habe ich in meiner Serie „Was tun mit dem Geld?“ übrigens auch schon hingewiesen.
  • „Table 5 shows the returns on equities and housing by country for the full sample and for the post–1950 and post–1980 subsamples. Long-run risky asset returns for most countries are close to 6%–8% per year, a figure which we think represents a robust and strong real return to risky capital.“ bto: in der Tat ein sehr erfreuliches Ergebnis. Doch auch hier kam es immer wieder zu Phasen erheblicher Vermögensvernichtung, auf die wir uns einstellen müssen. Gerade heute würde ich eine unzureichende Risikoprämie an den Märkten ausmachen. Dazu genügt ein Blick auf die Bewertungen im Bereich der High-Yield-Bonds. Wenn diese in Europa weniger abwerfen, als zehnjährige US-Staatsanleihen ist etwas nicht in Ordnung!

Quelle: NBER Working Paper 24112

  • „(…) equities do not outperform housing in simple risk-adjusted terms. Figure 8 compares the riskiness and returns of housing and equities for each country. The left panel plots average annual real returns on housing (orange crosses) and equities (green circles) against their standard deviation. The right panel shows the Sharpe ratios for equities (in dark green) and housing (in orange) for each country in the sample. Housing provides a higher return per unit of risk in each of the 16 countries in our sample, with Sharpe ratios on average more than double those of equities.“ bto: Das kann man auf dieser Abbildung sehr gut erkennen:

Quelle: NBER Working Paper 24112

Aus Sicht des Investors stellt sich die Frage, wie man international in Immobilien diversifiziert anlegen kann. Ich denke dabei zwangsläufig an Immobilienaktien und REITS. Beides, besonders Letztere werden kritisch gesehen. Umso interessanter dieses Ergebnis der Studie:

  • „Real estate investment trusts, or REITs, are investment funds that specialize in the purchase and management of residential and commercial real estate. (…) The return on these shares should be closely related to the performance of the fund’s portfolio, i.e., real estate. We would not expect the REIT returns to be exactly the same as those of the representative housing investment. The REIT portfolio may be more geographically concentrated, its assets may contain non-residential property, and share price fluctuations may reflect expectations of future earnings and sentiment, as well as underlying portfolio returns. (…) Figure 12 compares our historical housing returns (dashed line) with those on investments in REITs (solid line) in France and USA, two countries for which longer-run REIT return data are available.“ bto: Das bedeutet, dass man mit REITS (und Immobilienaktien) internationale Diversifizierung erreichen kann!

Quelle: NBER Working Paper 24112

  • Dabei vergessen die Autoren nicht ihre eigene Arbeit zum Thema Immobilienverschuldung: „(…)advanced economies in the second half of the 20th century experienced a boom in mortgage lending and borrowing. It is important to note that this surge in household borrowing did not only reflect rising house prices, but also reflected substantially increased household debt levels relative to asset values. Hence, the majority of households in advanced economies today hold a leveraged portfolio in their local real estate market. As with any leveraged portfolio, this significantly increases both the risk and return associated with the investment.“ bto: Das ist ein ganz wichtiger Punkt! Ein enormes Klumpenrisiko!
  • „And today, unlike in the early 20th century, houses can be levered much more than equities, in the U.S. and in most other countries. The benchmark rent-price ratios from the IPD used to construct estimates of the return to housing, refer to rent-price ratios of unleveraged real estate. Consequently, the estimates presented so far constitute only un-levered housing returns of a hypothetical long-only investor, which is symmetric to the way we (and the literature) have treated equities.“ bto: Das bedeutet aber auch, dass die echten Eigenkapitalrenditen mit Immobilien deutlich höher waren und sind, was wiederum die ansteigenden Vermögenswerte erklärt!
  • „Turning back to the trend in safe asset returns, even though the safe rate has declined recently, much as it did at the start of our sample, it remains close to its historical average. These two observations call into question whether secular stagnation is quite with us.“bto: Also haben wir eine „normale Situation“ – naja, wenn man von der gigantischen Verschuldung absieht.
  • „Interestingly, the period of high risk premiums coincided with a remarkably low frequency of systemic banking crises. In fact, not a single such crisis occurred in our advanced-economy sample between 1946 and 1973. By contrast, banking crises appear to be relatively more frequent when risk premiums are low. This finding speaks to the recent literature on the mispricing of risk around financial crises. (…) that when risk is underpriced, i.e. risk premiums are excessively low, severe financial crises become more likely. The long-run trends in risk premiums presented here seem to confirm this hypothesis.“ bto: so banal und einleuchtend!

 

Quelle: NBER Working Paper 24112

Dann geht es um die Frage, ob Piketty mit seiner Behauptung, dass der Ertrag von Kapital über der Wachstumsrate der Wirtschaft Recht hat. Kurze Antwort: Die Daten bestätigen die Analyse von Piketty, allerdings zeigen sich immer wieder Phasen erheblicher Kapitalvernichtung:

  • „(…) Piketty and Zucman (2014) argue (…) that wealth inequality may continue to rise in the future, along with a predicted decline in the rate of economic growth. The main theoretical argument for this comes about from a simple relation: r > g. In their approach, a higher spread between the real rate of return on wealth, denoted r, and the rate of real GDP growth, g, tends to magnify the steady-state level of wealth inequality.“ bto: was ich in meinem kleinen Buch über Pikettys Thesen kritisiert habe. Ich denke, es kann nicht ewig so gehen, da zum einen auch Ertrag verbraucht wird, zum anderen Verluste entstehen. Wir konnten nur wegen des Leverage-Effektes den Anstieg der Vermögenswerte möglich machen.
  • „Our data show that the trend long-run real rate of return on wealth has consistently been higher than the real GDP growth rate. Over the past 150 years, the real return on wealth has substantially exceeded real GDP growth in 13 decades, and has only been below GDP growth in the two decades corresponding to the two world wars. That is, in peacetime, r has always exceeded g. The gap between r and g has been persistently large. Since 1870, the weighted average return on wealth (r) has been about 6.0%, compared to a weighted average real GDP growth rate (g) of 3.1%, with the average r − g gap of 2.9 percentage points, which is about the same magnitude as the real GDP growth rate itself. The peacetime gap between r and g has been around 3.6 percentage points.“ bto: Das führte aber eben doch zu einer Gegenreaktion, sonst wären die Vermögenswerte nicht so konstant wieder zurückgegangen.
  • „(…) the initial difference between r and g of about 5–6 percentage points disappeared around WW1, and after reappearing briefly in the late 1920s, remained modest until the 1980s. After 1980, returns picked up again while growth slowed, and the gap between r and g widened, only to be moderated somewhat by the Global Financial crisis. The recent decades of the widening gap between r and g have also seen increases in wealth inequality.“ bto: und waren nur mit der Verschuldung möglich!
  • „As shown in Figures 15 and 13, the returns to aggregate wealth, and to risky assets have remained relatively stable over recent decades. But the stock of these assets has, on the contrary, increased sharply since the 1970s, (…) The fact that this increase in the stock of wealth has not led to substantially lower returns suggests that the elasticity of substitution between capital and labour may be high, at least when looked at from a long-run macro-historical perspective.“ bto: Das ist meines Erachtens eben nur dank der gleichzeitig erfolgten Zusatzverschuldung möglich.

Quelle: NBER Working Paper 24112

  • „Real house prices have experienced a dramatic increase in the past 40 years, coinciding with the rapid expansion of mortgage lending. (…) Measured as a ratio to GDP, rental income has been growing, (…). However, the rental yield has declined slightly — given the substantial increase in house prices—so that total returns on housing have remained pretty stable.“ bto: Und ich finde, diesen eindeutigen Zusammenhang sollte man zum Gegenstand der Politik machen, statt über höhere Einkommenssteuern nachzudenken. Es ist eben nur eine Folge unseres Schuld-Geldsystems.

Und hier der Link zur Studie:

-> w24112

18 Kommentare
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    RW sagte:

    Die Strategie global in REITs bzw. Immobilienaktien zu investieren verfolge ich schon seit längerer Zeit. (11 REITs/Immobilienaktien verteilt über 6 Währungen). Insofern verwundert mich das Ergebnis der Studie nicht. Man sollte aber bei diesem Modell einen hohen Cashflow erzeugen, der über monatliche, vierteljährliche bzw. halbjährliche Dividendenausschüttungen gewährleistet werden kann. Damit kann man etwaige Währungsschwankungen oder Zinsänderungen durch Zukäufe abmildern. Das Ganze ist natürlich langfristig ausgerichtet, man zinst dabei den durchschnittlichen Kaufpreis ab. Wichtig dabei ist, dass man sich mit den einzelnen Segmenten, in denen sich die REITs/Immobilienaktien betätigen, beschäftigt und die angewandten Strategien versucht zu verstehen. Fällt der Preis unter Einstiegskaufpreis minus Ausschüttungen kann man, wenn fundamental nichts dagegen spricht, zukaufen.

    Diese Strategie kann man mit Aktien aus anderen Bereichen kombinieren, bei denen Potential für Kursgewinne besteht und im günstigsten Falle auch Dividendenzahlungen erfolgen.

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    Thomas sagte:

    „Real estate investment trusts, or REITs, are investment funds that specialize in the purchase and management of residential and commercial real estate.

    Nur kurz zwei m.E. zentrale Einstiegsinfos für jene, die sich jetzt für REITs anfangen zu interessieren.

    1. Es gibt auch sogenannte mortgage REITs. Die funktionieren komplett anders; da investiert man in die Finanzierung der Immobilie und der REIT hält anschließend die Hypothek und nicht direkt die Immobilie. Für eine „Hard Assest“-Investition dürfte dies wohl entsprechend weniger geeignet sein. Also genau durchlesen, weil das oftmals nicht gleich ersichtlich wird aus den Namen.

    2. Ein einzelner REIT ist zwar über Immobilien diversifiziert, aber hat letztlich ein Management / ist ein Unternehmen mit entsprechenden Risiken. Von daher sollte man hier entsprechend streuen oder zu ETF / Fonds greifen, die in mehrere REITs investieren – so man sie findet.

    Mein Eindruck war, dass im deutschsprachigen Raum das Info-Material hierzu recht spärlich ist. Da liest man besser gleich auf den US-Seiten. Zudem war mein Eindruck, dass es nicht eben viele steuertransparente ETF für Deutschland gibt, die REITs bündeln.

    Grundsätzlich erschien mir der REIT-Ansatz recht schlau und deutlich sinnvoller als die deutschen offenen oder gar geschlossenen Immobilienfonds, um mit relativ überschaubaren Mitteln in Immobilien investieren zu können. Praktisches Problem dürfte eher das aktuelle Angebot sein sowie die – je nach Blickwinkel – historisch recht hohen Preise. Zudem sind einzelne REIT für „Betongold“ wirklich sehr volatil und verhalten sich eher wie Aktien, weil sie fleißig getraded werden. Da geht’s auch schon mal 20-30% in ein paar Wochen nach unten, wenn das Quartalsreporting enttäuscht. Insofern dürften REIT-ETF für Kleinanleger deutlich geeigneter sein.

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    Wolfgang Selig sagte:

    Die Studie ist akademisch sehr interessant, aber ich habe damit meine Magenschmerzen. Wenn ich sehe, dass der Betrachtungszeitraum für Immobilien 1870 bis 2015 ist und wenn ich sehe, dass im Appendix M lediglich die aktuelle deutsche Grundsteuer aufgezählt wird, komme ich ins Kopfschütteln. Wer wirklich von 1870 an in seiner Familie Immobilien gehalten hat, konnte die (relativ moderate) Grundsteuer zumindest in den letzten Jahrzehnten sogar auf seine Mieter als Betriebskosten umlegen. Völlig unerwähnt (zumindest habe ich das in der Schnelle nicht herausgelesen sind folgende echte deutsche Immobilienrisiken seit 1870:
    1. Einführung der reichseinheitlichen Erbschaft- und Schenkungsteuer 1906
    2. Enteignungen nach 1918 (z.B. in Teilen von Ostpreußen bzw. Pommern, die dann sowjetisch bzw. polnisch wurden).
    3. Die Erzbergersche Finanz- und Steuerreform von 1919/20.
    4. Bomben- und ähnliche Schäden zwischen 1939 und 1945, v.a. gegen Kriegsende
    5. Vertreibungen mit Immobilienenteignung ohne Entschädigung in den früheren deutschen Gebieten Sudetenland, Schlesien, u.a.
    6. Hypothekengewinnabgabe über den Lastenausgleich nach 1952 in der BRD (Westdeutschland)

    Um es kurz zu machen, bleibe ich bei dem alten Spruch: „I don´t worry about the return on my money but on the return of my money“. Was bringen die akademischen Rechnereien, wenn evtl. rivalisierende Banden oder Clans in 15 Jahren bestimmte Immobilieninvestitionen in Berlin wertlos machen würden, falls es dort aufgrund hoher Arbeitslosigkeit, Drogen o.ä. zu no-go-areas kommen würde. Nicht umsonst warnt man alle Privatanleger ständig davor, aus den Ergebnissen eines Fonds der Vergangenheit auf die Zukunft zu schließen. Warum soll diese Regel hier nicht gelten? Für allgemeine Erkenntnisse finde ich die Studie auf den ersten Blick allerdings ganz brauchbar, nicht aber für konkrete Anlageentscheidungen.

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      Markus sagte:

      @Wolfgang Selig:
      „Was bringen die akademischen Rechnereien, wenn evtl. rivalisierende Banden oder Clans in 15 Jahren bestimmte Immobilieninvestitionen in Berlin wertlos machen würden, falls es dort aufgrund hoher Arbeitslosigkeit, Drogen o.ä. zu no-go-areas kommen würde.“
      Weshalb oben von sogar international gestreutem Immobilienbesitz geredet wurde…

      Diese internationale Streuung ist aber auch nicht das gelbe vom Ei, wenn man dann die Mieteinnahmen nicht oder nur mit hohen Steuern ins eigene Land transferiert bekommt, weil die dortigen Bewohner nicht einsehen die hier lebenden Rentner zu finanzieren, die stattdessen ja auch auf die eigene Bevölkerung und insbesondere die eigene Jugend hätten setzen können…

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      jobi sagte:

      Bin ganz Ihrer Meinung – Durchschnittswerte über derart lange Betrachtungszeiträume haben einen eher akademischen Wert. Interessanteste Erkenntnis war für mich, dass die Risikoprämie in erster Linie von der Höhe der Safe Returns bestimmt wird während die Returns von Aktien und Immobilien relativ stabil und deutlich positiv bleiben.

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    Michael Stöcker sagte:

    Finanzkrisen werden oftmals vorbereitet durch lending against existing real estate. So auch die zentrale These von Adair Turner. Hier nochmals ein Hinweis auf seinen exzellenten Vortrag beim Ifo-Institut: https://youtu.be/ozoLOaxNk1c. Und auch die Austrians werden nicht gänzlich enttäuscht, da Turner auch von Hayek in seiner Argumentation berücksichtigt, ohne ihm aber auf den Leim zu gehen.

    Um die Wahrscheinlichkeit solcher Krisen zu verringern, benötigen wir höhere EK-Quoten bei Banken (fordert auch Turner), einen antizyklischen Kapitalpuffer (bereits aktiv) sowie Beleihungsquoten von max. 70 Prozent, die ebenfalls antizyklisch adjustiert werden können. In einigen deutschen Großstädten sollten wir bei kreditfinanzierten Immobilienkäufen wohl besser schon 40 bis 50 Prozent EK fordern. Je höher der Preisanstieg, desto höher die EK-Anforderungen. Bei sinken Preisen vice versa.

    LG Michael Stöcker

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      troodon sagte:

      Zustimmung, es sollte zusätzlich noch unterschieden werden zwischen eigengenutzter Wohnimmobilie und fremdgenutzter Wohnimmobilie / Gewerbeimmobilie (Pflicht zu höherem EK-Anteil).
      Und auf jeden Fall höhere EK-Quoten bei Banken, insbesondere im Verhältnis zur tatsächlichen Bilanzsumme. Im Falle eines Falles werden auch aus „risikolosen“ Anlagen/Forderungen nämlich sehr schnell risikobehaftete Anlagen…

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      Dietmar Tischer sagte:

      Danke für den Link.

      Habe A. Turner etwa ein Stunde zugehört und kann ihn daher noch nicht abschließend beurteilen.

      Er ist wie immer klar, präzise und stringent – eben mit der angelsächsischen akademischen Ausbildung ausgestattet, der zu begegnen einfach nur Freude bereitet.

      Der erster Teil ist Standard hier am Blog, hätte Dr. Stelter auch so bringen können.

      Nun aber zum Punkt, wo er m. A. n. nicht liefern kann, etwa bei Minuten 53:00 bis 55:00:

      Er sagt, dass er nicht sehe, warum es nicht möglich sein sollte, REGELN zu definieren und eine unabhängige Zentralbank darauf zu VERPFLICHTEN, diesen Regeln entsprechend Helikoptergeld – mein Begriff, der ihn nicht verfälscht – zu generieren derart, dass dem Wirtschaftswachstum genüge getan und das Inflationsziel eingehalten würde. Also: keine german Angst vor Hyperinflation.

      Beispielhaft dafür seiner Meinung nach:

      Die Kontrolle der Zinshöhe habe der Staat doch auch aus der Hand gegeben und der Zentralbank überlassen.

      Meine Kritik:

      Ich bezweifle, dass die Zentralbank GENERELL die Zinshöhe bestimmen kann, weil ich ebenso wie Sie glaube, dass sie speziell im längeren Bereich von den Gegebenheiten der Realwirtschaft abhängt.

      Darüber kann man vielleicht noch streiten, nicht aber darüber, dass diejenigen, die Regeln DEFINIEREN, auch Regeln BRECHEN oder zulassen können, dass sie gebrochen werden.

      Turner würde dem nicht prinzipiell widersprechen, glaubt aber, dass es möglich ist, es auszuschließen:

      Seiner Meinung nach würden die Regeln eingehalten, wenn man ein intelligentes Instrument bastelte, sie einzuhalten – UNABHÄNGIGE Zentralbanken eben installiere.

      Das ist eine Position, die bereits widerlegt ist.

      Wie hier oft genug dargelegt, überschreitet die UNABHÄNGIGE EZB ihr Mandat, NUR für hinreichende Liquidität zu sorgen, wenn sie die Solvenz von Staaten sichert.

      Das tut sie.

      Und Staaten würden das auch so mit ihrer Zentralbank tun:

      SPÄTESTENS dann, wenn der Zerfall des Systems droht, werden die Regeln gebrochen – meistens auch schon früher, siehe Bruch der Maastricht Kriterien.

      Und in Gesellschaften, die auf den Weg der Anpassung nach unten geraten, also mit zunehmenden sozialen Konflikten fertig werden müssen, wird es genauso sein:

      Man wird zum rettenden Strohhalm greifen – dem BRUCH der Regeln, um die wachsenden Ansprüche zu bedienen.

      Das ist gerade bei Helikoptergeld eine wunderbare Lösung, weil sie diejenigen, die sie brechen, NICHTS, aber auch gar nichts KOSTET.

      Helikoptergeld ist die IDEALE Finanzierung von Regelbrüchen.

      Turner hat es noch nicht begriffen:

      Es gibt für das, was er empfiehlt keine Versicherung und erst recht keine Garantien – auch Regeln sind keine.

      Deshalb sich einfach mal wieder ins Gedächtnis rufen:

      Es gibt ein System, das effektiv REGELT:

      Freie Märkte – allerdings auch sie mit unerwünschten Nebeneffekten.

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    troodon sagte:

    „remained modest until the 1980s. After 1980, returns picked up again while growth slowed, and the gap between r and g widened, only to be moderated somewhat by the Global Financial crisis. The recent decades of the widening gap between r and g have also seen increases in wealth inequality.“ – bto: und waren nur mit der Verschuldung möglich!“
    Ja, das ist der Punkt. Seit 1980 deutlich fallende Zinsen bis auf Null, ermöglichte Verschuldungszuwachs in bis dato unbekannten Ausmaß. Dieses führte zu den stark steigenden Asset Preisen. Bei Aktien dürfte der Anteil der Rendite, die direkt auf Hebelung durch Kredit beruhen, geringer sein als bei den Immos, da diese stärker fremdfinanziert sein dürften. Wenn also Zinsen wieder steigen sollten, dürfte ein zukünftiger Zuwachs bei Immos unter dem Zuwachs bei Aktien liegen. Ganz abgesehen von den Fragen,die City Immobilien zur Messung der Gewinne bei Immos aufgeworfen hat.

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    MFK sagte:

    Meines Erachtens eine etwas verzerrte Darstellung der Chancen bei Aktieninvestments. Hier einmal die Darstellung von Marsh Staunton im CS Global Investment Returns Yearbook 2017 für Deutschland (die erste Zahl sind die real returns on equity, die zahlen in Klammern in dieser Reihenfolge real returns on bonds, bills und zum Schluss die Inflationsrate:
    Germany
    2000 — 2016 2.2 (7.1 0.3 1.5)
    1980 — 1999 11.0 (4.8 3.5 2.6)
    1900 — 2016 3.3 (–1.3 –2.4 4.6)

    Zunächst einmal darf man nicht auslassen, dass es unterschiedliche Berechnungsmethoden gibt (arithmetisches und geometrisches Mittel). Die Aktienlobby neigt dazu, das höhere arithmetische Verfahren anzuwenden. Das ist natürlich Verdummung. Wenn man im Jahr 1 -50% Rendite macht und im Jahr 2 +50% ist man nicht wieder am Ausgangspunkt wie die Aktienlobby mit ihrem Berechnungsverfahren suggerieren möchte. Auf die Einzelheiten der Verfahren möchte ich hier nicht eingehen. Die Verfahren können im CS Yearbook nachgelesen werden oder über eine Suchmaschine einfach gefunden werden. Das schult auch die Medienkompetenz :-)

    Aus o.g. Statistik ergibt sich m.E.:
    Die Überrenditen von Aktien gegenüber Bonds werden überschätzt und zudem von der Aktienlobby über das arithmetische Mittel verfälscht.
    Die Aktienrendite hängt überaus stark vom Anlagezeitraum ab. Zeiten hohen Wachstums wie nach den WK II verzerren das langfristige Mittel.

    Ausländische Aktien bergen ein hohes Währungsrisiko. Renditen in lokaler Währung sind daher für deutsche Anleger bedeutungslos.

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      troodon sagte:

      @MFK
      „Die Überrenditen von Aktien gegenüber Bonds werden überschätzt…“
      Na ja, kommt wie immer auf den Betrachtungszeitraum an…
      Zeitraum von 1900 bis 2016 zeigt eine Überrendite von 4,6% p.a. an. Das finde ich doch sehr beachtlich.
      Da wir inzwischen bei negativer realer Rendite für langlaufende Staatsanleihen angelangt sind, ist offensichtlich, dass für Bonds nur eine geringe (wenn überhaupt) positive reale Rendite in den nächsten Jahren entstehen kann. Zeitraum 2000 bis 2016 enthält nun einmal zwei Aktiencrashs und ist für zukünftige Bondrenditen in den nächsten 15 Jahren nicht wiederholbar.. 3% zukünftige Überrendite von Aktien ggü. Bonds sind aus meiner Sicht schon attraktiv. Mehr sollte man nicht erwarten. Bei diesem Szenario sind deutsche Aktien immer noch nicht zu teuer, aber natürlich auch nicht extrem preiswert.

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        MFK sagte:

        Naja im Zeitraum 1900 – 2016 gab es zwei Weltkriege nach denen Staatsanleihen wertlos verfallen sind.

        Ob 3% Überrendite viel oder wenig ist, ist auch eine Frage des Risikos, welches ein Anleger einzugehen bereit ist. Eine weitere Frage ist es, ob (deutsche) Staatsanleihen wirklich risikolos sind. Ich erinnere hier an die Änderung der Ausgabebedingungen im Jahr 2013 (Collective Action Clause).

        Persönlich kaufe ich derzeit weder Aktien noch Anleihen.

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    City Immobilien sagte:

    Es wäre einmal interessant zu erfahren, was unter „housing“ verstanden wird:

    Einfamilienhäuser mit großem, vielfach im Wert steigenden Grundstück, Eigentumswohnungen nur mit kleinem Grundstücksanteil, dafür teurem Hausgeld und im Alter hohem Sanierungsbedarf oder gewerbliche Immobilien mit oft engem Zeitfenster, in dem eine profitable Vermietung möglich ist und danach hohen Kosten, diese in einem zeitgemäßem, vermietungsfähigen Zustand zu halten.

    Zudem sind die genannten Renditen Durchschnittsrenditen: heute, nach vielen guten Jahren des Preisanstiegs deutlich über dem Durchschnittswert und in einer nach historischen Maßstäben Überbewertung sind zukünftig geringe oder gar Negativrenditen wahrscheinlich.

    Zudem ist das Internet auch hier so etwas wie ein großer Umbruch der gesamten Branche, nachdem das Wohn- und Geschäftshaus in 1A – Innenstadtlage zuvor auf Jahrzehnte das Maß aller Dinge war hinsichtlich Rendite und Wertzuwachs.

    Interessant in diesem Zusammenhang ist auch die Wertentwicklung von amerikanischen (Mall-) REIT´s, die infolge der hohen Fremdfunanzierung extrem zyklisch reagieren:

    General Growth Properties, Simon Property Group, Macerich Company, Taubman Centers, CBL & Associates Properties, Pennsylvania Real Estate Investment Trust, Washington Prime Group Inc.

    https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_public_REITs_in_the_United_States

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