„Die Immobilienfalle“

Dieser Kommentar von mir erschien bei der WirtschaftsWoche Online. Doch bevor ich zu meinem Kommentar komme ein Zitat aus Focus Online, wo gestern ebenfalls über Immobilien geschrieben wurde:

„Hat der Preiswahnsinn also bald ein Ende? Nein, heißt es in einer aktuellen Studie der Deutschen Bank zum Häuser- und Wohnungsmarkt in Deutschland im Jahr 2018: „Bis der Preisgipfel erreicht wird, dürften – zumindest in den meisten deutschen Metropolen – noch einige Jahre vergehen.“ Die Nachfrage übersteigt noch immer das Angebot. Der Job-Boom lockt immer mehr Menschen in die Städte. Bisher leerstehende Immobilien werden bezogen. In München gibt es inzwischen fast gar keine leerstehenden Wohnungen mehr. Ein weiterer Grund für einen anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise ist der nur schleppend vorankommende Neubau.  Bundesweit fehlen rund eine Million Wohnungen. Deswegen erwarten die Experten der Deutschen Bank auch für das Jahr 2018 eine hohe Preis- und Mietdynamik. Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss also auch in den kommenden Jahren noch mit zunehmenden Preisen rechnen.“ bto: das mag alles stimmen. Dennoch warne ich eindringlich davor, überstürzt mitzumachen. Siehe mein Kommentar unten.

→ Focus.de: „Preiswahnsinn hält an: Warum Sie eher heute als morgen eine Immobilie kaufen sollten „, 25. Januar 2018

Die Immobilienmärkte boomen: Zuwanderung, billiges Geld und Furcht um das Geld treibt die Preise. Die wohl größte Gefahr für Ihr Vermögen.

Immobilien sind ein hervorragendes Investment. Nicht nur hört man dies auf jeder Dinnerparty in Deutschland und kann es an den jährlichen Preissteigerungen ablesen. Es ist auch höchst wissenschaftlich bestätigt. In „The rate of Return on Everything 1870-2015“ haben die Wissenschaftler Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, und Alan M. Taylor den Ertrag verschiedener Assetklassen über 145 Jahre analysiert. Die Ergebnisse sind sehr interessant:

  • Der Ertrag von risikofreien Anlagen ist mit ein bis zwei Prozent pro Jahr absolut und relativ gesehen tief. Nicht nur dies. Die vermeintlich „risikofreien“ Anlagen bieten auch keinen Schutz vor Phasen hoher Inflation. Kein Wunder also, dass wir Deutschen, obwohl wir hart arbeiten und viel sparen, zu den Ärmsten in der Eurozone gehören. Deshalb kann ich auch nicht verstehen, warum unsere Politik immer denkt, wir sollten „alle retten“.
  • Auf lange Sicht liegt der Ertrag von risikoreichen Assets zwischen sechs und acht Prozent im Jahr. Immobilien erbringen ungefähr den gleichen Ertrag wie Aktien.
  • Dabei waren nach dem Zweiten Weltkrieg die Schwankungen an den Aktienmärkten weitaus ausgeprägter und weltweit synchroner als in den Immobilienmärkten. Letztere schwankten deutlich weniger und waren zudem global voneinander unabhängig.

Immobilien sind also eine Anlageklasse, die so viel Ertrag bringt wie Aktien, dabei weniger schwankt und zudem unabhängig ist von den Entwicklungen in anderen Märkten.

Getrieben von Leverage

Allerdings muss man wissen, dass Immobilien wie keine andere Assetklasse von der Funktionsweise unserer Geldordnung profitieren. Banken finanzieren nichts lieber als vermeintlich risikoarme Immobilien. Unbegrenzte und für fast null Kosten produzierbare Kaufkraft trifft so auf ein begrenztes Gut. Die Preise müssen steigen und setzen damit einen sich selbst verstärkenden Kreislauf in Gang. Sobald eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, wirkt sich das auf den Preis aller Immobilien in der Gegend aus. Das Preisniveau insgesamt beginnt zu steigen. Dies erhöht das Eigenkapital aller Immobilienbesitzer und ermöglicht es ihnen wiederum, mehr Kredite aufzunehmen, um weitere Immobilien zu kaufen. Für die Käufer sind die gestiegenen Preise zwar unangenehm, aber dank der unbegrenzten Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken verkraftbar, vor allem mit Blick auf die weitere zu erwartende Preissteigerung. Dabei wird das System immer mehr selbstreferenziell. Hauspreise gelten als günstig, relativ zu dem, was man in anderen Ländern bereits bezahlt oder aber auch hier bald bezahlen wird.

Dieses Zusammenspiel unbegrenzter Kaufkraft und begrenzten Angebots ist der entscheidende Erklärungsfaktor für stetig steigende Vermögenspreise und Schulden. Schon 2015 habe ich aufgezeigt, dass der französische Ökonom Thomas Piketty in seinem Buch „Das Kapital im 21. Jahrhundert“ nur Symptome beschreibt. Parallel zum Anstieg der Immobilienpreise lässt sich nämlich ein deutlicher Anstieg der Hypothekenkredite feststellen, weshalb Immobilienblasen weitaus gefährlicher für das Finanzsystem sind als Blasen an den Aktienmärkten. Von Kryptowährungen ganz zu schweigen.

Blasen entstehen regelmäßig

Blasen an Immobilienmärkten sind eine regelmäßige Erscheinung. Erinnert sei an die US-Immobilienblase, den Boom in Irland und Spanien bis zur Euro-Schuldenkrise und die zunehmenden Blasenrisiken in China, Kanada und Australien. Die UBS identifiziert derzeit gleich mehrere Städte in der Welt mit einem erheblichen Blasenrisiko.

  • Vancouver
  • London
  • Stockholm
  • Sydney
  • München

Allen gemeinsam ist ein knappes Angebot, die Verfügbarkeit billigen Geldes und der Glaube, dass Immobilien niemals im Preis fallen können.

München ist in Deutschland keineswegs alleine. Auch andere Städte wie Frankfurt und Berlin zeigen Blasentendenzen. Nun kann man die Preisentwicklung bei uns durchaus rationalisieren – eine wichtige Voraussetzung für jede Blase. Neben dem anhaltenden billigen Geld der EZB sind dies vor allem die Folgen der Zuwanderung nach Deutschland, der Attraktivität der Ballungsräume, der teilweise gegebenen Misswirtschaft der Kommunen – Paradebeispiel wie so oft ist Berlin – und der Angst der Bürger um ihre Ersparnisse angesichts ungelöster Eurokrise und der hohen Gelddruckgeschwindigkeit der EZB.

Auch ohne Blase sind Immobilien gefährlich

Ob wir in Deutschland in einer Blase bei Immobilien stecken oder auf eine zulaufen ist letztlich irrelevant. Viel wichtiger sind die langfristigen Aussichten und diese bleiben bei nüchterner Betrachtung mau. Da ist zum einen die demografische Entwicklung, die zu einem Rückgang der Bevölkerung in Deutschland führen wird. Daran wird auch die ungebremste Zuwanderung nichts ändern. Hinzu kommt, dass letztere vor allem im unteren Marktsegment eine Rolle spielt und gerade günstigen Wohnraum verteuert.

Dieser intensivere Wettbewerb im unteren Preissegment dürfte die Politik noch mehr auf den Plan rufen. Statt die Ursachen zu bekämpfen, wird weiterhin auf marktfremde Eingriffe gesetzt werden. Weitere Begrenzungen für Vermieter sind dabei nur eine Frage der Zeit, vor allem, weil sich damit so schön Symbolpolitik betreiben lässt.

Auch von anderer Seite droht Immobilien in Deutschland Ungemach. Zwar mag es sein, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in der heutigen Form für verfassungswidrig hält. Doch daraus zu schließen, es käme zu einer Entlastung, ist naiv. Im Gegenteil darf auf eine weitere Steigerung der Belastung gewettet werden.

Politisch bietet sich ohnehin nichts so sehr an, wie eine höhere Besteuerung der Immobilien. Zum einen, eben weil sie immobil sind und sich dem Zugriff der Politiker nicht entziehen können. Zum anderen, weil sich an ihnen gut eine Neiddebatte führen lässt. Stehen Immobilien doch auch bei uns für einen guten Teil des Vermögenszuwachses in den letzten Jahrzehnten.

Noch mag es nicht so weit sein wie in Frankreich, wo – wie hier ausführlich diskutiert – faktisch eine (Teil-)Enteignung der Immobilienbesitzer zugunsten der klammen Staatskassen der Euroländer als „Sanierungsidee“ im Élysée-Palast Gehör findet. Doch wird Neid und Inkompetenz der Politiker auch hierzulande letztlich zulasten der Hauseigentümer gehen.

Auch Immobilien hält man global

Was mich zum Fazit führt: Immobilien gehören in jedes Portfolio, wie von mir immer wieder betont. Dabei sollten wir jedoch auch hier auf eine regionale Streuung achten, zum einen, um Klumpenrisiken zu reduzieren, zum anderen, weil die Entwicklung der Immobilienmärkte, wie die zitierte Studie zeigt, global nicht miteinander korreliert sind. Dabei muss es kein direktes Immobilieninvestment sein, da dies nur die wirklich Vermögenden tätigen können. Es ist möglich, über Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITS) an der Entwicklung anderer Märkte teilzuhaben. Das sollte bedenken, wer mit weiteren Investitionen am deutschen Immobilienmarkt liebäugelt.

→ WiWo.de: „Die Immobilienfalle“, 25. Januar 2018

51 Kommentare
  1. betongold sagte:

    Die Mieten sind relativ zu den Kaufpreisen nicht so stark angestiegen, weil die Einkommen nicht vergleichbar wie die Immobilienpreise angestiegen sind:

    https://de.wikipedia.org/wiki/Durchschnittsentgelt

    Letztlich muß sich der Mieter die Miete leisten können.

    Angesichts der heutigen Blasenpreise empfiehlt sich die Miete, zumal Beschäftigungsverhältnisse selten von langer Dauer sind und niemand ernsthaft in den überfüllten Städten alt werden möchte:

    https://dasinvest.de/immobilie/kapitalanlage/wohnimmobilie-neubauimmobilie-muenchen-da00159.html

    Für den Preis einer 55qm – Neubauwohnung in München gibt es anderswo ein Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück!:

    Ferner sind Immobilien in Großstädten heute im wesentlichen Eigentumswohnungen mit viel teurem, aber veraltendem Beton und Haustechnik, aber wenig werthaltigem oder zukünftig im Wert steigendem Grund und Boden.

    Das wird im Alter wichtig, wo das Hausgeld speziell in großen Objekten wegen anstehenden Sanierungen Beträge bis zu EUR 5,00 / Quadratmeter erreicht (zzgl. ggf. Sanierungsumlagen), wofür man anderswo schon warm mieten kann:

    http://www.allgrund.com/de/objekte/sonnenring-frankfurt-grosse-4-zimmerwohnung-auf-7-etage-mit-super-fernblick

    Wahrscheinlich werden Immobilien zukünftig bei sinkenden Preisen ähnlich zu einer toten Anlageklasse auf Jahre, wie es heute schon Anleihen sind.

    Denn wer würde jenseits von tatsächlichem Bedarf noch eine Immobilie kaufen angsichts sicherer zukünftiger Wertverluste?

    Eine vergleichbare Situation gibt es übrigens fast seit 30 Jahren in Japan:

    http://www.doctorhousingbubble.com/wp-content/uploads/2013/01/japanese-home-prices.png

    http://japanpropertycentral.com/wp-content/uploads/2015/02/Japan-apartment-prices-January-2015.jpg

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  2. bob the builder sagte:

    In Fellbach ruht der Bau des Gewa-Towers nun seit über einem Jahr, nachdem der Bauträger Insolvenz angemeldet hat.

    Obwohl bisher ca. EUR 40,0 Mio. verbaut wurden findet sich niemand, diesen für ca. EUR 20,0 Mio. restliche Baukosten fertigzustellen.

    Die bisher investierten EUR 40,0 Mio. werden aktuell unter potentiellen Investoren für EUR 16,0 bis EUR 12,4 Mio. „gehandelt“, also weniger als die Hälfte, wobei das Interesse nicht sehr groß ist:

    http://www.gewa-tower.de/

    https://de.wikipedia.org/wiki/Gewa-Tower

    https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.gewa-tower-in-fellbach-schlagzeilentraechtiges-skandalgrundstueck.ab035d99-54e6-43a9-9965-e2d5af6143b1.html

    https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.gewa-tower-in-fellbach-das-turmbau-fiasko-haelt-das-ganze-jahr-an.a51563e4-c04b-47e6-a6b6-089e0a38f487.html

    https://www.zvw.de/inhalt.waiblingen-gewa-tower-baukosten-als-grund-fuer-pleite.28607f22-293d-4caa-bc97-e87bf7bb9553.html

    https://www.zvw.de/inhalt.fellbach-gewa-tower-eingebautes-risiko.1e392c03-6562-4736-ad51-746e45faec76.html

    Wenn das aktuelle Preisniveau attraktiv wäre, würde vielleicht auch der bisherige Generalunternehmer Baresel den Turm fertigstellen, wenn man damit quasi sicher Geld verdienen könnte:

    http://www.baresel.de/referenzen/laufende-projekte.html

    Nur scheint das wohl nicht der Fall zu sein.

    Vielleicht ein Fingerzeig auf die Risiken bzw. Überbewertungenin vielen vergleichbaren Fällen aktuell.

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    • Wolfgang Selig sagte:

      Das sehe ich völlig anders. Einen halbfertigen Bau fortzuführen ist wesentlich riskanter als eine fertige Immobilie zu kaufen, selbst wenn diese Renovierungsbedarf hat. Welcher Handwerker tut sich dieses Risiko an? Schließlich haftet er hinterher auch für die Mängel von Vorgängern seines Gewerks, die er nicht einmal kennt bzw. beurteilen kann. In der aktuellen Konjunkturlage wäre jeder verrückt, so etwas zu riskieren, wenn man risikoärmere Aufträge erhalten kann. Ein Beispiel: der Rohbau.
      Kann ein nachgelagerter Unternehmer wirklich sicher sein, dass der Stahl so eingebaut worden ist, wie er soll (und in der nötigen Menge?). Wenn mal Beton drüber ist, ist das ein Lotteriespiel. Oder Haustechnik: Sind die Strangleitungen wirklich abgepresst oder nur lose gesteckt und spätere Wasserschäden vorprogrammiert? Oder Elektrik: Ist ein Fundamenterder wirklich drin? Wenn ja, korrekt ausgeführt? Solche Beispiele könnte man hundertfach weiterführen. Daher mein Rat: Finger weg, wenn man nicht Vollprofi ist und sich einen Fehlschlag nicht leisten kann.

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      • bob the builder sagte:

        Der Rohbau wurde als Generalunternehmer ( = schlüsselfertige Herstellung zum Festpreis) von der bekannten Firma Baresel erbaut.

        Wenn diese nun 2/3 der Auftragssumme (EUR 40,0) Mio. für ein Drittel der bisherigen Kosten (ca. EUR 12,4 Mio.) zurückkaufen können und tun dies nicht, läßt das doch tief blicken.

        In Wiesbaden wird gerade eine Kasernengelände konvertiert und die fertigen Wohnungen zum Selbstkostenpreis von EUR 2.400,00 / Quadratmeter nur an Selbstnutzer verkauft.

        Läßt tief blicken auf die Margen in diesem Geschäft verglichen mit den sonst üblichen Preisforderungen von Bauträgern ab EUR 3.000,00 / Quadratmeter aufwärts.

      • bob the builder sagte:

        Ich finde die urspünglich für die oberen Geschosse geforderten ca. EUR 7.000,00 / Quadratmeter für die Lage trotz der Aussicht für überhöht, die nötig gewesen wären, damit sich das Objekt für den Bauträger rentiert.

        Branchenübliche EUR 3.000,00 / Quadratmeter wären wohl noch vertretbar.

        Insofern müßte man den Rohbau quasi geschenkt bekommen, damit sich die Fertigstellung lohnt.

  3. MSt sagte:

    Abgesehen von Blasengefahr sehe ich 2 wesentliche langfristige Auswirkungen des Immobilienbooms, die möglicherweise eine noch höhere Gefahr als Preissturz und Vermögensvernichtung bringen können:

    1. Effektiv liegt eine staatlich geförderte Vermögens- und Einkommensumverteilung vor, und zwar von unten nach oben, mit entsprechender Gefahr für sozialen Frieden. Die von Zentralbanken künstlich niedrig gehaltene Zinsen erlauben denjenigen, die über ausreichendes Eigenkapital für ein Immobilienerwerb verfügen sich für lange Zeiträume günstige Finanzierungsraten zu sichern und somit eigene Wohnkosten von Mietsteigerungen abzukoppeln und nebenbei noch ein Vermögen aufzubauen. Die jenigen ohne eine solche Eigenheim-Eintrittskarte tragen die Kosten des künstlich entfachten Wirtschaftsbooms und Versagens der staatlichen Wohnungsbaupolitik in Form von steigenden Mieten, die in vielen Fällen Gehaltssteigerungen übersteigen und häufig an die oben genannten Immobilienerwerber gezahlt werden. Schön wenn die Immobilienkäufer über ein eigenständig verdientes Kapital verfügen. In der Regel handelt es sich aber um die in den 70er und 80er Jahren geborenen Erben, die von Ihren Eltern durch das nötige Kleingeld gestützt werden.

    2. Gerechtigkeit hin oder her, was viel wichtiger ist: der von Niedrigzinsen angeheizte „Immobilienboom“ setzt leistungsfeindliche Anreize, es sich in der Komfortzone des Eigenheims bequem zu machen, statt auf Flexibilität und Produktivitätssteigerungen zu setzen. Man vergleiche einen Nesthocker, der sich günstige Finanzierungsraten für 15 Jahre gesichert hat und sich mit dem vorhandenen Jobstatus zufrieden gibt mit jemandem, der auf Wohnungserwerb verzichtet, um flexibel zu bleiben und Jobchancen in einer anderen Stadt wahrnehmen zu können. Oder auch nur in Ausbildung der Kinder investieren zu können. Der Nesthocker hat ein gemütliches Leben in seiner Komfortzone und freut sich über steigenden Wert seibes Vermögens, während der Flexible seine Einkommenssteigerungen in immer höhere Mieten investiert. Ob es reiner Zufall ist, dass die Länder mit den höchsten Eigenheimquoten ( z.B. Italien, Griechenland) zu den wirtschaftlich leistungsschwächsten gehören?

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  4. Wolfgang Selig sagte:

    Ich sehe die Argumente von Herrn Dr. Stelter und den Foristen durchaus als gewichtig und nachvollziehbar an. Ich möchte ein Gegenargument pro Wertsteigerung bringen: die demographische Entwicklung in Verbindung mit der veränderten Bildungssituation.
    Früher hatten wir mehr Auszubildende als Studenten. Seit 2007 ist es umgekehrt. Die baunahen Ausbildungsberufe sind extrem unbeliebt. Während einfachere Gewerke (wie z.B. Putz, Estrich, Malerarbeiten, Trockenbau, etc.) noch mit ausländischen Kräften aufgefüllt werden können, haben wir in den techniknahen Bereichen (z.B. Elektro, Metall, Gas, Heizung, Aufzug, etc.) eine krasse Überalterung und einen echten Fachkräftemangel. Oder banal gesprochen: statt als Elektriker auf den Bau zu gehen studiert der begabte Nachwuchs lieber gleich. Das ist in 20 Jahren Konjunkturrückgang nicht so aufgefallen, aber jetzt bricht der Mangel durch. Wir werden es noch erleben, dass qualitative Elektriker mehr verdienen als Architekten.
    Daher mein Rat: irgendeinen Handwerker werden Sie immer bekommen. Wenn Sie Qualität benötigen, lassen Sie Ihre Sachen in den nächsten 10 Jahren machen. Da spielt die Geldpolitik keine Rolle mehr, denn es handelt sich um eine fundamentale Verschiebung des Arbeitskräfteangebots.

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    • bob the builder sagte:

      Das glaube ich nicht.

      Wenn irgendwo im Bau viel Geld zu verdienen ist, kommen die „Fachkräfte“ auch von weit her.

      Beispielsweise aus Osteuropa.

      Das war im spanischen Immobilienboom bis vor 10 Jahren dort ähnlich.

      Aktuell Quatar, Dubai, etc.

      In Afrika sind in Infrastrukturprojekten chinesische Firmen tätig.

      Und wenn der Boom hier geendet hat, hat der normale Handwerker auch wieder Zeit für kleinere Aufträge.

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    • Markus sagte:

      @Wolfgang Selig:
      „Wir werden es noch erleben, dass qualitative Elektriker mehr verdienen als Architekten.“
      Das ist überhaupt nicht weit her geholt. Und zwar schon seit ca. 1995. Noch perfider: In der Regel verdient der Makler in der gleichen Größenordnung wie ein Architekt (ähnlicher Prozentsatz des Hauspreises).

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      • Thomas sagte:

        Anekdote hierzu: Ich hatte auch nicht schlecht gestaunt, als wir für zwei Büroräume mal zwischendurch neue Leuchten full-service haben wollten. Kurzfristig ging das schon mal gar nicht und dem Angebot mussten wir auch hinterherlaufen. Da war ich dann doch etwas bedröppelt, weil wir für jeden noch so kleinen Auftrag immer 110% geben dürfen.

        Den jungen Leuten kann man wegen des fleißigen Studierens – denke ich – keinen Vorwurf machen. Das ist ja zur Zeit das gesellschaftliche Bild, wie Ausbildung aussieht. Ich weiß nicht, ob man als junger Mann oder Frau überhaupt ne Chance hat, in der uni-vorbereitenden Schule (Gymnasium, Gesamtschule?) auch mal was klassisch-handwerkliches zu machen und dafür ein Interesse zu entwickeln?

        Im Bekanntenkreis bin ich jedenfalls einer der ganz wenigen Schreibtischarbeiter, der überhaupt „richtiges“ Werkzeug hat (also nicht nur ’nen Ikea-Inbus). Wenn ich nicht in Opas Bastelkeller als kleiner Stöpsel gesessen hätte, wer weiß… wäre ich vielleicht heute werkzeuglos? Bin jedenfalls froh drum…

        Bzgl. Architekten hatte meine Kollegin mir mal erzählt, dass das wohl recht bescheiden für einige wird (relativ wenig Geld und dabei viel Zeitdruck mit zahlreichen unbezahlten Überstunden – zumindest in kleineren Büros; die Gehälter kann man ja noch googlen, die Arbeitsbedingungen schon nicht mehr…). Sie war jedenfalls froh, dass sie das nicht zu Ende studiert hat…

  5. Stefan sagte:

    Ich überlege mir seit 2 Jahren eine Immobilie zu kaufen. Ich habe durch eine Erbung 200.000 Euro EK zur Verfügung. Trotzallem ist der Kauf einfach abartig Teuer ( eine ETW im 8 Parteienhaus kostet schlappe 400.000 Euro ohne NK und Aufwertung ).

    Oft höre ich von Freunden das wir uns in einer Blase befinden die bald platzt. Aber ich befürchte das die Immopreise noch wirklich jahrelang nur steigen werden und der Traum von Eigentum sich nicht mehr realisieren lässt.

    Was meint ihr ? Würdet ihr JETZT noch kaufen ? Oder einfach nur mieten und hoffen das bei uns auch mal die Blase platzt und die Preise 10-20% fallen ?
    Wobei ich denke das es in Deutschland nie soweit kommen wird.

    Gruß

    Antworten
    • bob the builder sagte:

      In was für eine Eigentümergemeinschaft kaufen Sie sich ein? Haben Sie die Protokolle der letzten 5 Miteigentümerversammlungen gelesen (erhältlich bei der Hausverwaltung)? Wie hoch ist das Hausgeld (siehe Beitrag oben). Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage und stehen zukünftig größere Sanierungen an?

      Können Sie hinsichtlich Ihrer beruflichen und familiären Situation sicher sein, länger dort zu wohnen, wegen ansonsten nutzlos aufgewandter Steuern, Gebühren und Einrichtungskosten, sowie ggf. Verlusten beim Verkauf?

      Ich weiß nicht, wo Sie kaufen wollen. Es gibt in Deutschland viele Gegenden, wo man nur für Ihr Eigenkapital bereits eine große, gebrauchte Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben kann.

      Vielleicht setzen Sie sich irgendwann anderswo zur Ruhe und arbeiten so lange mit ihrem Geld.

      Alle 5 bis 8 Jahre gibt es international eine größere wirtschaftliche Krise und entsprechende Renditechancen. Das sehe ich mittelfristig attraktiver als hier zu Blasenpreisen sein Geld „festzulegen“.

      Antworten
      • Dietmar Tischer sagte:

        Reiten Sie Stefan nicht ins Unglück.

        Fragen Sie Ihn u.a. erst einmal, wann er – jeweils gegebenenfalls – zu heiraten, sich scheiden zu lassen oder wieder zu heiraten gedenkt.

        Wer 200.000 Euro geerbt hat, kann nicht einfach so drauflos kaufen.

        Wenn unsere Erbschaften schon so mitleidig besteuert werden, will ich Schweiß riechen, bevor mit solchen Summen herumjongliert wird.

      • Wolfgang Selig sagte:

        Ich schließe mich Herrn Tischer uneingeschränkt an. Ohne persönliche intensive Beratung von Stefan und Kenntnisse zu Alter, Familienstand, Beruf, lfd. Einkommen, Lage, Gesundheitszustand, Verpflichtungen wie etwa Leasingraten für ein Kfz, etc. sind alle Ratschläge oberflächlich und gefährlich.

    • Dietmar Tischer sagte:

      Sie IRREN also schon zwei Jahre umher.

      Wenn Sie FUNDIERTEN Rat erhalten wollen, müssten Sie sich hinsichtlich ihrer Lebenssituation in nahezu allen Dimension nackt machen.

      Meine Laienschätzung besagt, dass es mindestens 5 Blatt Papier bedarf, um alle entscheidungsrelevanten Fakten zusammenzubekommen.

      Denn Ihre Entscheidung darf NIE allein von der Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung abhängen.

      Und was WOLLEN Sie eigentlich?

      „Traum vom Eigentum“ – heißt dies, eine ETW als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung erwerben?

      Und rechnen Sie ruhig damit, dass Ihnen ein seriöser Berater möglicherweise Ihren Traum ausredet.

      Antworten
    • n sagte:

      @Stefan:
      Wir sind in einer ähnlichen aber weniger komfortablen Situation (eigentlich noch ordentlich aber signifikant weniger EK) und wären eigentlich lebensabschnittsmäßig dort, wo die meisten Eigenheim erwerben. Brächten den Platz. Die mögliche Laufzeit eines Kredites schrumpft allerdings rapide (aufgrund des Alters) und wenn nicht ein Wunder geschieht (signifikanter Rückgang der inflationskorrigierten Immobilienpreise), dann wird jedes Jahr klarer, dass wir wohl nie zu den Eigenheimbesitzern gehören werden. Mit viel Glück reicht es vielleicht noch für eine kleine sehr bescheidene Zweizimmerwohnung im Alter.

      Ist aber vielleicht besser, als mit ca. 500% gehebelt ein Klumpenrisiko aufzubauen. Wer weiß…

      Antworten
      • Alexander sagte:

        @Stefan & n

        Die Finanzkrise dient dazu unbezahlbare Kredite zu vernichten, samt ihrer Gläubiger und Schuldner. Ihre Konsequenz wird ein Bruch mit dem bisherigen Erwartungsdenken sein.

        Wer vor dem Kauf schon Angst aufgrund Vernunft hat, verzichtet besser und erhält das wertvollste – seine Handlungsfreiheit. Das größte Geschenk für Kinder und ihre Zukunft sind Eltern ohne Existenzängste. Wenn sich Chancen bieten und man diese nutzt, ist das wertvollere Erziehung als der zermürbende Kampf bis zum nächsten 1 samt burn out…

      • Dietmar Tischer sagte:

        @ Alexander

        Schuldenfreiheit als DIE Freiheit, HANDLUNGSFREIHEIT eben:

        Das ist der Gegenentwurf in diesen Zeiten – ich hätte ihn nicht besser formulieren können.

        Doch jetzt kommen Dr. Stelter, sich immer wieder als zumindest „strategischer Anlageberater“ ausweisend, und das Blog:

        Unser verdammtes Schicksal ist aber durch Erbschaft oder sonst etwas EK für dies oder das zu haben … und dann auch noch diese einzigartige EZB, die uns mit ihrer Wunderdroge Niedrigszins ins Vermögensnirwana hebeln könnte.

        WOHIN damit?

        Ich rate dazu, einmal darüber nachzudenken, was das WERTVOLLSTE ist.

        Meine Lebenserfahrung sagt mir, dass es NICHT Wertsteigerung ist.

    • Mirko sagte:

      Für die Entscheidung kommt m.E. darauf an, wie alt man ist und wie hoch die Mieten sind.

      Wenn Sie 30 sind noch 40+ Jahre zu leben haben und rd. 1.000 EUR Monatsmiete zahlen, dann „lohnt“ auch eine 400.000 EUR Immobilien (40+ * 12.000 > 400 TEUR).

      Sie werden sehen, wie schlecht sich ein Immobilieninvestment mit steigendem Alter rechnet.

      Allerdings teile ich die Bedenken, wenn es um ETW geht. Das sind teure Zufallsgemeinschaften.

      Antworten
  6. RW sagte:

    Ich würde das Geld global diversifiziert anlegen, die Einnahmen hieraus abschöpfen und flexibel bleiben. Ein Eigenkapital von € 200.000 bringt bei 6 % Verzinsung (Dividenden) brutto 12.000,– €, netto € 8640. Macht in zehn Jahren ohne Zinseszinsen € 86400,–. netto zusätzlich. Wenn die Mieten steigen würden, kann man bei sonst konstantem Einkommen den Zuwachs hieraus finanzieren, das EK dabei aber mindestens erhalten bzw. weiter steigern. Sollten die Immobilienpreise irgendwann mal fallen sollen, kann man immer noch kaufen, wenn man denn will.

    Antworten
  7. Gregor_H sagte:

    Infos für Stefan aus eigener Erfahrung:

    Miete dem Kauf vorziehen:
    – denn wenn sich die Umgebung zum Nachteil verändert kündige ich und ziehe aus; soll sich der Eigentümer um die Immobilie weiter kümmern …
    – bin mobil bzgl. Arbeitsplatz – und das ist heutzutage notwendig

    Falls Immobilienerwerb nochmals in Frage kommten sollte:
    – nie wieder Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden
    – nur noch ein Haus auf EIGENEM Grundstück erwerben
    – kaufen zu dem Zeitpunkt, an dem niemand mehr ein Haus haben will
    – drinnen wohnen und abwarten und nach einem kompletten Konjunkturzyklus VEILLEICHT mit Gewinn wieder verkaufen können

    Antworten
  8. echt.irre sagte:

    Hallo Stefan,

    Nie eine Eigentumswohnung. Spätestens nach der ersten Eigentümerversammlung kann man gar nicht genug Einer kaufen, in die man hinein kotzen möchte.

    Immer versuchen, den Bankster draußen zu lassen. Und wenn man den Bankster braucht, dann nur für kurze Zeit.

    Immer so kaufen, dass der Quadratmeterpreis durch eine günstige Miete finanzierbar bleibt. Gesucht wird preiswerter Wohnraum, Mietwohnungen für 25 Euronen/Quadratmeter lassen sich schlecht vermieten, weil die solventen Mieter selten sind (falls was dazwischen kommt wie Scheidung oder Krankheit).

    Wer zwei linke Hände, keine Zeit oder keine Lust hat, etwas selbst zu tun, oder wer alles „auf dem neuesten Stand“ haben will, sollte kein Eigentümer werden, denn von 100€ auf der Handwerker-Rechnung sind 75€ Abgaben für Steuern, Sozialversicherung, Gewinne o. Ä. Da braucht es schon sehr hohe Stundenlöhne, bis sich Selbermachen nicht „lohnt“.

    In der Regel ist das eigene „Traumhaus“ nicht billiger als das gemietete Traumhaus.

    Preiswert wird es nur, wenn man eine preiswerte Immobilie kauft und durch „abgabenfreie“ Eigenleistung anhübscht, teuer verkauft (oder vermietet) und sich langsam hocharbeitet.

    Etwas kaufen, wofür man das Geld nicht hat, lohnt sich vor allem für den Bankster.

    Grüße

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  9. Susan Keller sagte:

    Lieber Herr Stelter, was soll man machen, wenn die Haupteinnahmequelle ein Mietshaus, zu ca. 60 % belastet, ist ? Als Freiberufler habe ich keine Rente und es wäre der Supergau, wenn ich jetzt, nach so viel Arbeit und Zeit, verkaufen müsste. Wenn man nicht mehr jung ist, und nichts als Haus mit Schulden hat, was kann man tun ? Wieweit kann der Wert einer Immobilie in guter Lage denn sinken ? Und ab wann kann die Bank mein Haus konfiszieren ? (Ich habe gelesen, es ist egal, ob man die Raten stets pünktlich zahlt). Man kann ja bald nicht mehr ruhig schlafen, wenn man das alles liest. Lieben Gruß

    Antworten
  10. Paul Ziegler sagte:

    „The cure for low prices are low prices, the cure for high prices are high prices.“ Klar, bei hohen Immobilienpreisen wird eher gebaut oder zu kleineren Einheiten verdichtet.
    Aber der Kapitalismus hat eine weitere Versicherung gegen „Volatilität“ gefunden: Terminmärkte. Genau die gibt es für Immobilien so gut wie gar nicht und auch dort nur indirekt (auf Aktien von Bauträgern, Banken, Hypothekenversicherern). Ich kenne keine Möglichkeit, eine Wohnung zu „shorten“. Zumindest außerhalb von institutionellen Anlegern werden auch keine Swaps/Shorts/Puts auf MBS-Papiere oder Immobilienanleihen gehandelt. Wäre das nicht eine weitere Möglichkeit, Immobilien krisenfester zu machen und damit auch „sozial verträglicher“ (sorry für das Modewort). Ich würde sofort „München shorten“, wenn ich könnte.

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  11. Ivanov sagte:

    Hallo, heute habe ich diese Blog(1A) gefunden und ich bin auch beeindruckt wie viel intelligente Personen hier mitschreiben. Als Osteuropäer (7 Jahre in DE, Schreibfehler sind leider vorprogrammiert ) möchte ich auch einige andere Aspekte in dem Thema beibringen. Bekannte habe ich genug , aber durch Teilnahme in verschiedene Facebook Gruppen wo Landsleute auch aus Polen , Slovakei mitschreiben , weiß ich was da z.B. in München aber auch in andere Großstädte los ist. Jede Wohnung wird um jede Preis bezogen. Leute mit Gehälter 1300E – 1500 E Netto nehmen Wohnungen für 1400 E zB. zu zweit. Ich rede von Abertausende . Ich und meine Frau sind Akademiker mit Gesamteinkommen über 5,5 K E Netto und wir würden eine Wohnung für 1400E nicht mieten, für uns ist das zu teuer, für sie aber nicht ! Es ist sehr interessant wie die Psychologie von diese Menschen ist. Sie kommen fast alle mit Arbeit (bekannte usw.) und haben keine Ahnung wie wenig 1400 E in ein Stadt wie München ist. Viele gehen wieder zurück , noch mehr können es nicht sofort machen , beabsichtigen es aber , da es sich für sie gar nicht lohnt . In Polen würden sie das Gleiche bekommen nach Abzug der Wuchermiete und unter Berücksichtigung der Kaufkraft (1E hier ist ca. 1,5 bis 2 E in Polen). Die Tatsache , dass diese Leute (ich auch natürlich) keine kulturelle oder sonstige Bindung an Deutschland haben muss auch betrachtet werden. Für viele Akademiker wie ich und meine Frau war die Situation 2011 als wir Ausgewandert haben anders. Ich z.B. in IT Branche hatte ich damals ein Gehalt von 1100Eur netto in Sofia(Bulgarien), heute haben dort meine Kollegen 2000E netto. geschweige keine ist die gleiche Stellung geblieben und eigentlich haben ab mind.2600E als Teamleiters. In Müchen habe ich zwar 3000 aber mir bleibt definitiv weniger nach der Fixausgaben als meine Bekannte in Sofia. Aussichten für Führungsposition ehe gering bis keine als Ausländer. Zu vergleich ist dort die KFZ Versicherung maximal 150E pro Jahr Oberklasse Wagen, Miete 300E für 2 Zimmer Warm usw. Einige Kollegen aus München so mit normalem Gehalt 70 000 E sind schon zurückgekehrt. Wir überlegen es noch, biss nicht weiteres passiert bleiben wir erstmal. Zurück zu Hauptthema wo ist die Verbindung. In Deutschland gibt es so viele Ausländer die ohne wenn und aber das Land verlassen werden nur wenn es zu eine kleine Krise oder sogar nur kleine Verschlechterung kommt. Deutschland und speziell die Immobilien sind hier vergleichbar mit Volatilität des BitCoins. Sollte ein Crash geben dann durch die Osteuropäer gibt es ein starkes Hebeleffekt . Zehntausende Wohnungen können leerstehen oder und von Vollpension Gäste bewohnt werden (sie zahlen aber nicht selber und der Preis ist im Keller). Das Thema mit den sogenannte Flüchtlinge ( wer das glaubt , der … ) will ich gar nicht ansprechen … aber hängt leider alles zusammen. Ich weiß viele von euch werden sich freuen und sagen „na endlich gehen diese Osteuropäer zurück und lassen uns in Ruhe“. Ja freut euch noch mehr ! Dafür gehen aber eure Staatsgäste auf Vollpension nie wieder. . Schließlich sie müssen nicht arbeiten oder sonstige Aufwende wie Sprache lernen , Steuern zahlen usw machen. Außerdem von dort wo sie herkommen wir in den nächsten 1000 Jahre nicht mal so „schön“ wie die Roma Slums in Osteuropa. Sollten Polen , Ungarn weiter in die gleiche Richtung gehen, nicht nur kehren die meisten zurück , sonder werden auch Deutsche dorthin auswandern. Deutschland wird schrittweise die Herkunftsländer den Vollpension Gäste ähneln , umso mehr desto ähnlicher ! Mag sein viele lachen jetzt , aber mal schauen …begonnen hat es schon . Sollte eine kleine Krise kommen, werden die Effekte enorm, gar nicht mit USA oder Deutschland vor 10 Jahre vergleichbar . Jede hat in Osteuropa eine eigene Bleibe (es sei denn bei den Eltern , aber Eine ist es doch) und wird nicht ohne Job eine Wuchermiete zahlen, „normale“ auch nicht, zu kostenlose Miete aber ohne Job auch nicht ! Nicht vergessen , alle sind hier nur um zu arbeiten und Geld verdienen nicht hier sein ganzes leben zu verbringen . Viel anders ist mit alle andere Ausländer, die bleiben hier egal wie die Wirtschaftliche Lage oder presönliche Situation aussieht,weil alles durch die Unvergleichmäßigkeit von seinem Herkunftsländer und die unmögliche Rückkehr ggf. nach Deutschland später wieder (als nicht EU), Relativiert wird. Ja es war lang, aber das Thema ist komplex. Diese Themen werden nirgendwo angesprochen. Das größte Zuzug ist aus Osteuropa und es wird immer so gerechnet als ob die Leute die ewig bleiben werden oder wollen. Nein, nur solange die Finanzielle Vorteile hoch genug sind und sie schrumpfen jeden Tag.

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    • betongold sagte:

      Es ist sehr interessant, meine eigene Meinung von jemand anderem bestätigt zu sehen.

      Ähnlich ist es m. E. auch in der Schweiz:

      Nach meinem Studium war es ab 2003 für viele deutsche Akademiker sehr attraktiv, in der Schweiz zu arbeiten, weil man dort zu dieser Zeit einen deutlichen Mehrverdienst zu einer vergleichbaren Tätigkeit in Deutschland erzielte.

      Wer zudem eine Immobilie erwarb, profitierte bisher von stets steigenden Preisen, die sich je nach Region von 2003 bis heute um ca. 70% bis 100% erhöhten.

      Nur endet diese Entwicklung allmählich: Da in der Schweiz die einstmals guten Gehälter während der letzten 15 Jahre kaum angestiegen sind, dafür aber große Ausgabenposten bei den Lebensaltungskosten wie Miete und Krankenversicherung erheblich, gibt es inzwischen keinen Mehrverdienst im Vergleich zur Lage in anderen Ländern.

      Aktuell noch verschlechtert durch den inzwischen zur Schwäche neigenden schweizer Franken.

      Auch würde ich heute dort keine Immobilie mehr in der Hoffnung auf weitere Wertsteigerungen erwerben wollen, weil zukünftig irgendwann eine Rückkehrwelle einsetzen wird wie im Beitrag zuvor beschrieben.

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  12. Evi Dent sagte:

    Ich habe mein Elternhaus in sehr guter Lage in einer Stadt, wo Blsaenstimmung diagnostiziert wird vor 3 Monaten verkauft. Heute heule ich mir die Augen aus wegen meiner geistigen Umnachtung.
    inzwischen sind die Preise füe eine Anschlußinvestition weiter davongelaufen und werden weiter laufen.
    Prognostiziert irgendjemand seriös ein Platzen der Blase innerhalb der nächsten zwei Jahre?

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    • 200-Tage-Linien-Strategie sagte:

      Der Verkauf eines Einfamilienhauses in guter Lage in einer der größeren deutschen Städte mit Immobilienblase sollte ein Kapital von mindestens EUR 1,0 Mio., wahrscheinlich sogar mehr erlöst haben.

      Ziehen Sie in eine preiswerte ländliche Gegend in eine Mietswohnung oder erwerben dort ein gebrauchtes Haus bis TEUR 200,0 (gibt es in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und den ländlichen Gegenden von Hessen sehr viele).

      Bei normaler Lebensführung sollten Sie mit einem jährlichen Geldverbrauch von TEUR 24,0 gut zurecht komme.

      Befassen sie sich regelmäßig mit internationalen Kapitalmärkten und legen Ihr Kapital nach einem Einstiegssignal der 200-Tage-Linie in ETF´s auf große internationale Indizes, ggf. solche von mittleren und Wachstumswerten an:

      http://aktien-mit-strategie.de/200-tage-linien-strategie/

      https://www.advisorperspectives.com/dshort/updates/2017/12/27/a-look-at-nyse-margin-debt-and-the-market

      Allein von den Ihnen in den investierten Zeiten zufließenden Dividenden sollte Ihr Lebensunterhalt gedeckt sein.

      Vielleicht haben Sie zudem den Mut und die Ausdauer, die Chancen einer zukünftigen Baisse mit Indexrückgang von mindestens 40% bis 50% vom bisherigen Hoch abzuwarten…

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