Zur Blase am deutschen Immobilienmarkt

Ich bin bekanntlich schon länger skeptisch beim Thema Immobilien als Kapitalanlage, vor allem in Deutschland. Schon früh habe ich auf die Blasengefahren hingewiesen:

Alle Immobilienblasen platzen – irgendwann

Dies trotz der nachgewiesen guten Wertentwicklung der Immobilien auf lange Sicht, die sich durchaus mit Aktien messen lassen kann:

„Die Immobilienfalle“

Nun kommen auch andere Studien zu ähnlichen Schlussfolgerungen, wie die NZZ berichtet:

  • „Die Preisexzesse in Grossstädten sind im Jahr 2017 noch einmal deutlich gestiegen, wie aus einem Bericht der Deutschen Bundesbank hervorgeht. Die Abweichung der Preise in Metropolen von den demografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren betrage inzwischen 35 %. Vor zwei Jahren hatte dieser Wert noch bei 25 % gelegen. (…) Die Relation von Kaufpreis für Eigentumswohnungen zur Jahreswohnungsmiete liegt aggregiert für sieben Grossstädte auf einem zyklischen Spitzenwert und bereits 25 % über dem Mittelwert seit der deutschen Wiedervereinigung.“ bto: Die Ursachen sind klar: zu viel Geld, zu tiefe Zinsen und zu große Angst der Bürger um ihre Ersparnisse.
  • „Seit rund sechs Jahren liegen die Leitzinsen unter 1% bzw. sogar bei 0%. Das ist für eine boomende Wirtschaft wie in Deutschland viel zu niedrig. (…) Die gute Beschäftigungs-, Einkommens- und Vermögenssituation trägt ebenfalls entscheidend zum Boom am Wohnungs- und Häusermarkt bei. Die hohe Zuwanderung in den letzten Jahren, der Trend zu Urbanisierung und die Zurückhaltung vieler Verkäufer in der Hoffnung auf noch höhere Preise tun ihr Übriges. Der Wohnungsleerstand in den Metropolen liegt inzwischen deutlich unter 1%, Beobachter sprechen von einer Vollvermietung.“ bto: Es ist natürlich mehr als verlockend aus Sicht der Politik, hier die Sahne abzuschöpfen.

In fast allen deutschen Städten steigt das Blasenrisiko (Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete):

  • „Der Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken legte 2017 um rund 5,75 % zu, das ist etwas weniger als die 6 % des Vorjahres. Eine Verlangsamung des Preisanstieges deutet auch der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes für die ersten neun Monate 2017 an. Hier beträgt der Zuwachs 4 % gegenüber 6 % im Jahr 2016.“ bto: immer noch deutlich mehr als das allgemeine Preisniveau.
  • „Die (…) errechneten Blasenindizes zeigen an, dass neun von zwölf betrachteten Grossstädten eine «eher hohe» Blasengefahr aufweisen. Eine «hohe» Blasengefahr wird noch für keine Metropole ausgemacht, nicht einmal für die heissgelaufenen «Big Seven» – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In einigen Städten der zweiten und dritten Reihe sehen die Forscher aber inzwischen durchaus eine «hohe» Blasengefahr. Dies zeigt, dass sich der Immobilienboom längst nicht nur auf die Metropolen beschränkt. Das Rückschlagspotenzial in den genannten Top-7-Städten betrage inzwischen 30%, für Deutschland insgesamt liege es bei 14%.“ bto: Und dazu wird die Politik mit Mietpreisbremse und anderen Eingriffen einen Beitrag leisten. Die UBS hat München übrigens letztes Jahr schon zu den weltweiten größten Blasen gezählt.
  • „(…) die Anzahl der geplanten Wohnungsbau-Vorhaben im vergangenen Jahr erstmals seit Beginn des Immobilienbooms rückläufig war. Mit Genehmigungen für schätzungsweise 345 000 Einheiten wurden über 7 % weniger Erlaubnisse erteilt als im Vorjahr. Ursache könnten die anziehenden Preise für Bauleistungen sowie die kostspielige Ausweitung von verfügbarem Bauland sein. Die Preise für Baugrundstücke verteuerten sich im ersten Halbjahr 2017 um rund 12 %.“ – bto: es ist ein künstlich angefachter Boom.
  • „Da allerdings die Ausweitung der Verschuldung der Bürger und die Hypothekenkreditvergabe der Banken laut Beobachtern noch im gesunden Rahmen sind, sind die Warnungen vor einem Immobilien-Crash noch relativ leise.“ bto: Das ist der große Unterschied zu den von mir im ersten der beiden oben verlinkten Artikel genannten Beispiele Australien und Kanada. Dort sind es schuldengetriebene Entwicklungen, die in der Tat zu einem Crash führen können, wegen des beschleunigenden Effekts auf dem Weg nach unten. Bei uns überwiegt die Flucht aus dem Euro/dem Bankkonto, was das Crash-Risiko reduziert. Dennoch sind die Gefahren erheblich, aber die kommen von der Politik.

NZZ: „Die Rückschlagsgefahr am deutschen Immobilienmarkt steigt“, 19. Februar 2018

29 Kommentare
    • Johannes sagte:

      Diese Gefahr sehe ich auch. Und die Kreditgeber hätten das Recht auf ihrer Seite; siehe BGG § 490, Abs. 1

      „Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.“

      Ob die Kreditgeber so handeln würden, ist eine andere Sache. Sicher würden sie – schon aus eigenem Interesse – in dem von Ihnen beschriebenen Szenario die drohenden (Zwangs)verwertungen so lange wie möglich herausschieben; denn „Massenzwangsverkäufe“ würde zu einem beschleunigten Preisrutsch führen. Aber auch die Kreditgeber unterliegen Regeln…

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  1. bob the builder sagte:

    Sicher wird es Immobilien in München auch in zwanzig Jahren nicht geschenkt geben.

    Nur wird der kommende Strukturwandel im Dienstleitungsbereich stattfinden: Büros, Einzelhandelsimmobilien und bei entsprechender Arbeitslosigkeit dann auch Wohnungen.

    Was der Strukturwandel an Wertverluste verursacht, sieht man hier gut:

    https://www.immobilienscout24.de/Suche/S-T/Haus-Kauf/Bayern/Wunsiedel-im-Fichtelgebirge-Kreis/Arzberg?enteredFrom=one_step_search

    Wobei: Das sind durchwegs Verkäufer – Wunsch – Angebotspreise. Einfamilienhäuser mit Grundstück wurden in Arzberg auch schon für EUR 16.000,00 (sechzehntausend) verkauft.

    http://www.sueddeutsche.de/bayern/arzberg-in-oberfranken-ein-mann-raeumt-auf-1.1854345

    https://www.schubra.de/de/presseservice/pressemitteilungen/arzberg_pm20141001.php

    http://gku-winterling.de/arzberg/

    Geld ohne Zinsen ist kein Grund, überteuerte Immobilien damit zu kaufen.

    Irgendwann ist wieder eine größere Krise wie 2009 oder 2011, Standardwerte gibt es spottbillig, aber alles Eigenkapital steckt in einer teuer erworbenen, hochverschuldeten Immobilie.

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    • Dietmar Tischer sagte:

      Sie verweisen auf einen wichtigen Aspekt, der Blasenbetrachtungen im Immobiliensektor geflissentlich übersehen wird.

      Es ist der Strukturwandel.

      Wenn, wie in München glänzend verdienende Unternehmen wie Siemens, BMW, Allianz, Münchener Rück, Linde, MAN, MTU etc. hochqualifizierte Leute anzieht und sehr gut bezahlt, steigt die Nachfrage nach Immobilien. Und sie steigt insbesondere dann, wenn die Zinsbelastung so gering ist wie in den letzten Jahren.

      In Städten, in denen die Globalisierung ihren Tribut fordert, fallen die Immobilienpreise, auch wenn die Zinsbelastung so gering wie in München ist. Arzberg scheint ein gutes Beispiel dafür zu sein.

      Immobilienblasen PLATZEN schnell der Preise wegen (fallende Werte/nicht mehr hinreichende Sicherheit bei Fremdfinanzierung/zu hohe Finanzierungskosten) und Immobilienwerte FALLEN langsam, aber nachträglich wegen des Strukturwandels, d. h. wenn die Einkommen fehlen, hinreichend Eigenkapital aufzubringen.

      Das sind zwei unterschiedliche Ursachen für die Wertentwicklung von Immobilien, die nicht vermischt werden dürfen.

      Aber die eine sollte auch nicht durch andere überspielt werden.

      Der Strukturwandel kann auch SCHOCKARTIG einsetzen.

      Wir werden sehen, wie sich die Immobilienpreise in der Londoner City entwickeln.

      Ich kann mir vorstellen, dass der Brexit mit dem Verlust der Arbeitsplätze in der Finanzwirtschaft die Immobilienpreise wegen fehlender Einkommen stärker fallen lässt als steigende Zinsen.

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  2. Alexander sagte:

    Inflation ist eine beliebte Begründung für das Eigenheim, in Verbindung mit
    – man zahle die Miete an sich selbst und
    – man wolle zukünftigen Kindern etwas bieten.
    Die Blüten in meiner Boomregion verführen Anfang 20jährige Bürokauffrauen dazu ein Haus zu bauen, ohne Kinder und Mann & Heiratsabsicht. Der soziale Druck ist enorm, weil man glaubt etwas zu verpassen.
    Ein Vater solch einer Dame hat mich aufgeklärt, dieses handeln sei konservativ.

    Eine DHH mit 340qm² Grund kostet schon mal 698.000€
    https://www.immowelt.de/expose/2J6UZ4G

    Ganz egal wie viel Eigenkapital von Elterngenerationen an junge Bauherren gereicht wird, der große Teil davon muss verbrannt werden. Die politisch gewollte Blase wird durch fehlende Baugrundstücke gebremst, Baukräne in entlegenen Dörfern.

    Wenn uns auch diese Realität einholt haben wir den politischen Wandel, der sich im Herbst 2017 noch nicht einstellen konnte.

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    • Jacques sagte:

      Ich hatte letztens erst gelesen, dass erstmals mehr Ausländer als Inländer in Immobilien in Deutschland investiert haben.
      Gerade die Südeuropäer tragen doch ihr Kapital hierher solange sie noch können.
      Wenn sie dann aufgrund der Immobilienblase 30-40% verlieren ist das für immernoch besser als 70-80% bei einer Währungsreform zu verlieren…bzw. über Mieteinnahmen haben sie dann Einkommen in einer harten Währung.

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  3. MSt sagte:

    „Bei uns überwiegt die Flucht aus dem Euro/dem Bankkonto, was das Crash-Risiko reduziert.“

    Irgendetwas passt da nicht zusammen. Ich lese immer wieder von angeblich solide finanzierten Immobilien. Die Banken würden mindestens 20% Eigenkapital verlangen, die meisten Immobilienkäufer bringen noch mehr Eigenkapital mit.

    Komisch nur, wenn ich zu einer Bank gehe oder auch nur Online auf entsprechenden Plattformen stöbere, bekomme ich auch mit 0% Eigenkapital interessante Finanzierungsangebote. Unter Kollegen und im Bekanntenkreis wimmelt es nur so von „Erfolgsgeschichten“ mit 100% auf Pump finanzierten Eigentumswohnungen. Und zwar von Familien, deren Jahresnettogehalt schätzungsweise 10% der Kaufsumme sein dürfte.

    Ich frage mich, ob die „solide Finanzierungspraxis“ der deutschen Banken mal von einer unabhängigen Quelle bestätigt wurde. Oder basiert diese Annahme auf den Aussagen einiger Banker?

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  4. Wolfgang Selig sagte:

    Ich bin für Wohnimmobilien in Deutschland optimistischer, da ich auf die Produktionsfaktoren schaue. Natürlich sind beispielsweise vermietete Mehrfamilienhäuser zinsgetrieben. Aber wenn ich die Inflationserwartungen ansehe, erkenne ich selbst mit Zinsanstieg kein heftiges Rückschlagpotential:

    1. Grundstücke: Deutschland wird immer enger. Initiativen gegen den Flächenfraß werden immer stärker (z.B. Volksbegehren in Bayern). Dadurch steigt die Knappheit an Grundstücken immer mehr.
    2. Vorschriften: wir haben seit dem Jahr 2.000 die Zahl der Bauvorschriften von rd. 5000 auf rd. 20.000 erhöht. Kostensenkende Wirkungen haben sich dadurch nicht ergeben. Ein Ende der Regelungswut ist nicht absehbar.
    3. Baumaterialien: Baustoffe sind energieintensiv, vor allem Dinge wie Ziegel, Beton, Stahl, Kupfer. Aufgrund der niedrigen Energiekosten bei Öl und Gas sind auch diese Materialien aktuell relativ gesehen eher nicht so teuer. Abgesehen davon, dass das politisch (Stichwort Naher Osten) jederzeit drehen kann, sind diese Ressourcen auch endlich. Nicht zuletzt wird das Thema CO2 zu künftigen Beschränkungen und Abgaben bei besonders belastenden Baustoffen wie z.B. Zement führen.
    4. Baulöhne: Die Überalterung in der Branche ist frappant, die Löhne nach 25 Jahren Rückgang bis vor 3 Jahren ausgebombt. Hier kann es nur noch aufwärts gehen.
    5. Der Altbestand: Grundstücke sind nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter, Häuser trotz ihrer langen Lebensdauer schon. In Westdeutschland ist das meiste in den 1950er, 1960er und 1970er-Jahren gebaut worden. Das Zeug kommt jetzt massiv in den Renovierungs- und Abbruchbereich, ob es einem passt oder nicht. Hier werden große Mengen an Ressourcen benötigt, ob es politisch, zinstechnisch oder gesellschaftlich opportun ist oder nicht. Alleine der Erhalt des Bestandes wird eine Herausforderung.
    6. Die demographische Entwicklung: Einem Rentner mag das neueste Handy und der neueste Modetrend egal sein; seine Wohnsituation ist ihm garantiert nicht egal. Es wird zu massiven Umschichtungen kommen von „nice to have“-Produkten zu essentiellen Grundbedürfnissen am unteren Ende der Bedürfnispyramide von Maslow (daneben also auch noch Medikamente, Gesundheitsdienste, Lebensmittel, Getränke, Heizung). Das heißt ganz banal neue Fenster statt Kreuzfahrt für den 70jährigen.

    Daher mein Fazit: Ich bin hier ein Contrarian. Nicht unbedingt für die Regionen Erzgebirge oder Uckermark. Aber für die Metropolregionen in Deutschland.

    Mein Fazit: Selbst wenn die Langfristzinsen wieder 4 bis 5 % betragen (u.a. weil die Inflation in den USA anzieht): die erwartete (und von vielen erhofften) Preiseinbrüche sind keineswegs sicher und m.E. aufgrund der Sachwertdebatte auch nicht wahrscheinlich.

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    • betongold sagte:

      Der in Japan noch viel größere Mangel an besiedelbaren Grundstücken (nur ca. 15% des Landes) war einst auch zentrales Argument der japanischen Immobilienblase in den 80er Jahren.

      Jedoch fallen seit den 90er Jahren in Japan die Immobilienpreise, wobei alle von Ihnen angeführten Argumenten dort noch viel stärker gelten.

      https://www.globalpropertyguide.com/template/assets/img/Japan-residential-urban-land-price-index-graph.gif

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      • Wolfgang Selig sagte:

        Das Beispiel Japan stimmt von der Preisentwicklung her, aber da war überspitzt formuliert der Kaiserpalast Ende der 80er so teuer wie ganz Kalifornien. Wenn ich die deutschen Preise mit Paris, London oder Moskau vergleiche, von Tokio ganz zu schweigen, sehe ich die gleiche Fallhöhe wie in Japan 1990 nicht. Ich rede allerdings nicht vom Penthouse in der Stadtmitte, sondern vom breiten Markt. Auch demographisch ist in Japan die Zuwanderung seit Jahrzehnten faktisch bei Null, was man von Deutschland nicht behaupten kann. Und was die Besiedelbarkeit betrifft: in Japan gibt es „ewige“ geographische und geologische Gründe (Berge, Flüsse, Vulkanismus, etc.), die sich nicht verschlechtert haben; im Gegenteil, die fortschreitende Bautechnik hilft bei schwierigen Untergründen frühere Probleme zu überwinden. Bei uns sind es fast ausschließlich politische Gründe bei der Baulandverknappung, denn natürlich könnte man ohne Rücksicht auf Naturschutzaspekte problemlos riesige landwirtschaftliche Flächen technisch gesehen problemlos in Wohnbauland umwidmen, ohne die deutsche Lebensmittelversorgung zu gefährden. Schon wäre der Mangel beseitigt. In früheren Jahrzehnten, v.a. in den 50er, 60er- und 70er-Jahren hat man das auch getan; heute nicht mehr. Das ist halt eine gewollte Verknappung. Ich sage nicht, dass das falsch ist, aber es treibt die Preise in Deutschland. Diese gewollte Verknappung konnte ich aus der japanischen Entwicklung so nicht entnehmen, bin aber zugegebenermaßen auch kein Japankenner.

    • Susan Keller sagte:

      @ Wolfgang Selig
      neue Fenster statt Kreuzfahrt für den Rentner…das ist wohl wahr…
      Dazu kommen noch Kosten für erhöhte Sicherheitsmaßnahmen, wegen der vielen Einbrüche. Bei uns in der unmittelbaren Nachbarschaft jetzt 4 mal hintereinander Einbrüche in 3 Monaten….
      Da macht man es sich zuhause lieber gemütlich…

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    • Dietmar Tischer sagte:

      @ betongold, Susan Keller et. al.

      Die Diskussion vermischt die Dinge.

      Wolfgang Selig ist aufgrund FUNDAMENTALER Gegebenheiten der Meinung, dass für Ballungsgebiete gelte:

      a) die Nachfrage nach Immobilien bleibt anhaltend hoch

      und

      b) selbst deutlich höhere Langfristzinsen von 4 bis 5% nicht notwendigerweise Preiseinbrüche auslösen würden.

      Das sind zwei Aussagen zu VÖLLIG unterschiedlichen Sachverhalten.

      a) ist stark begründet, aber dennoch zu qualifiziern, weil ein struktureller Gesamttrend den Zuzug in die Ballungsgebiete schwächer werden lassen könnte – punktuell nicht auszuschließen (London, Detroit) – aber angesichts der Verstädterung der Welt, auch Deutschland betreffend, nicht naheliegend und insofern ein eher schwaches Gegenargument.

      Ernstzunehmender als Gegenargument ist m. A. n. die technologische Entwicklung (Digitalisierung, Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft und Home Office durch Vernetzung) und die Demografie. Bei zunehmender Altersarmut sehe ich keine kommende Rentnergeneration, die groß in Immobilien investieren könnte.

      Dennoch insoweit insgesamt eine sehr gut fundierte Auffassung, der man zustimmen kann.

      b) ist mehr als fraglich. Bei hoher Verschuldung – und hoch muss nicht gleich null % Eigenkapital sein – und stark gestiegenen Immobilienpreisen wird es zu Preiseinbrüchen kommen. Das war so und es gibt keinen Grund zu glauben, dass es nicht wieder so sein wird. Insofern ist Jacques und M. Stöcker prinzipiell zuzustimmen, auch wenn offen ist, ob in Deutschland, verglichen mit Turners London z. B., die Immobilienpreise so STARK gestiegen seien, dass wir bereits eine Blase konstatieren müssen.

      Allerdings:

      Dass die Immobilienpreise sich danach wieder erholen – wie schnell und in welche Höhen auch immer – ist damit nicht ausgeschlossen.

      Antworten
      • Hohlblockstein sagte:

        In einer der großen, teuren und überfüllten Städte zu wohnen ist allmählich völlig unattraktiv. Alles teuer und kein guter Platz für Kinder, um groß zu werden.

        Zukünftig wahrscheinlich noch mehr durch den kommenden Strukturwandel im Dienstleistungsbereich und zukünftigen technischen Möglichkeiten, z. B. zum dezentralen Arbeiten und zur autonomen Mobilität.

      • Dietmar Tischer sagte:

        @ Hohlblockstein

        Sie haben recht, was den Normal- und auch den Besserverdiener angeht.

        Für diese Leute wird es allmählich auch ziemlich unattraktiv in der Peripherie zu wohnen und in der Stadt zu arbeiten.

        Denn in der Peripherie sind die Immobilien längst nicht mehr billig und der öffentliche Nahverkehr ist vielerorts eine mittlere Katastrophe – fragen Sie jemanden in München, ob man angesichts der sich häufenden Ausfälle noch auf eine zuverlässig befördernde S-Bahn hoffen kann – und der Individualverkehr in die Metropolen war schon immer eine Tortur und wird jetzt eine ganz besondere (Dieselproblem).

        Dennoch, die Ballungsgebiete bleiben zumindest vorläufig noch attraktiv. Denn nur dort finden viele den Job, der ihrer Qualifikation, Erfahrung und Erwartung entspricht.

        Dafür muss dann schon mal etwas Quälerei akzeptiert werden, selbstverständlich auch burn out u. dgl.

        Sorry, preiswerter und gemütlicher geht es vorläufig nicht.

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