UBS: Immobilienblase in Deutschland – kein Wunder bei Money for Nothing

Alle Jahre wieder veröffentlicht die Schweizer Bank UBS ihre Analyse der weltweiten Immobilienmärkte: Highlight immer die Aussage zu den Blasenrisiken. Schon seit Jahren belegt dort München einen der Top-Plätze, nun ist es geschafft. München hat nach Auffassung der Bank das höchste Blasenrisiko. Spätestens, wenn die Welle an Arbeitsplatzverlusten über den Süden der Republik rollt, wenn also die Folgen von Rezession und mutwilliger Zerstörung der industriellen Basis unseres Wohlstandes richtig durchschlagen und das Märchen vom reichen Land endet, dürfte auch diese Blase platzen.

Die Ursache kennen wir natürlich auch: Ein Zinsniveau, das viel zu tief ist, befeuert einen Immobilienboom hierzulande, ähnlich wie Anfang der 2000er-Jahre in den heutigen Krisenländern der Eurozone (außer Italien). Aber so ist das nun mal, eine der weiteren üblen Nebenwirkungen des Notenbanksozialismus. Die FINANZ und WIRTSCHAFT berichtet:

  • „Immobilienkäufer in München und Frankfurt sollten jetzt aufpassen. Wegen eines explosiven Preisanstiegs ist die Gefahr einer Immobilienblase in den zwei deutschen Wirtschaftsmetropolen gemäss dem Blasenindex der UBS  sehr hoch. ‘Der Index hat in der Vergangenheit eine gute Vorhersagekraft gezeigt’ (und) ‘Der Wert für München ist ein extremer Ausreisser’ (…).“

Quelle: UBS, FuW

  • „Zum zweiten Mal in Folge seien die Immobilienpreise in Frankfurt in zwölf Monaten über 10% gewachsen, (…) Über die vergangenen fünf Jahre liegt die Preissteigerung nun bei 8% jährlich. In München sind die Preise über die vergangenen fünf Jahre ähnlich stark gewachsen.“ – bto: Es muss nicht bedeuten, dass es morgen bergab geht. Klar ist aber, dass man auf diesem Niveau keinen großen Zuwachs mehr erwarten darf.
  • „In Madrid, Paris und Amsterdam hat sich Wohnraum ebenfalls stark verteuert. Und das gegen den Trend: Im Durchschnitt sind die Preise in den von UBS betrachteten vierundzwanzig Metropolen so gut wie gar nicht gestiegen. Inflationsbereinigt ist die Dynamik im Durchschnitt über die betrachteten Immobilienmärkte so schwach wie seit 2012 nicht mehr.“ – bto: Das zeigt, dass wir uns dem Ende der Aufwärtsbewegung nähern. Wie schnell sich das ändern kann, sieht man an Vancouver. Zwar immer noch in einer Blase sieht man sehr schön einen deutlichen Preisrückgang in den letzten zwölf Monaten. Es ist eben keine Einbahnstraße.

Quelle: UBS, FuW

  • „Der Blasenindex arbeitet mit Abweichungen vom Mittelwert: Steigen die Preise stark gegenüber Einkommen und Mieten und werde viele Hypotheken vergeben, ist das ein Zeichen, dass der Markt überhitzt. (…) In einigen Metropolen war die Blasenwarnung der richtige Zeitpunkt auszusteigen. In Stockholm, London, Vancouver und Sydney kommen die hohen Bewertungen nun zurück, die Preise sinken.“ – bto: und werden damit für jene, die sich mit dem Gedanken des Auswanderns tragen, wieder interessanter. Gerade auf London könnte man auch mit Blick auf den Pfundkurs daran denken, sich etwas umzuschauen.
  • „In der Eurozone sind nun Frankfurt, Amsterdam, München und Paris mit dem Etikett «Blasengefahr» behaftet. Getrieben wird die Entwicklung durch starkes Wirtschaftswachstum und niedrigere Zinsen, (…).“ – bto: Damit ist es ein ungesunde Entwicklung.
  • „Die durch niedrige Hypothekensätze angeheizten Preise werden Immobilien in den meisten Städten immer weniger erschwinglich machen (…) 2009 konnte eine ‘Fachkraft im Dienstleistungssektor’ eine 60-Quadratmeter-Wohnung in München für das Fünffache eines Jahresgehalts kaufen (schwarzer Kreis). Heute entspricht der Kaufpreis acht Jahren (dunkelroter Kreis). Damit sind Wohnungen in Zürich und Genf erschwinglicher als in der bayrischen Hauptstadt. Am unerschwinglichsten sind Wohnungen in Hongkong (21 Jahre Gehalt für eine Wohnung), Paris (15 Jahre) und London (14 Jahre).“ – bto: ohne billiges Geld und großzügige Beleihung nicht denkbar.
  • „Die Grenze, bei der ein normaler Angestellter sich noch eine Wohnung kaufen kann, (liegt) beim Achtfachen des Jahresgehalts (…) Sonst seien die Preise von den Käufen grosser Investoren abhängig, etwa aus dem Ausland. Damit ist der Preis in den deutschen Metropolen an der Grenze des noch Erschwinglichen.“ – bto: Aber jetzt kommen doch Mietendeckel und zwangsweise Ertüchtigung für den Klimaschutz ohne Möglichkeit der Umlage auf die Mieter. Dann hat sich das mit der Blase schnell wieder.

fuw.ch: „Achtung, Immobilienblase in Deutschland!“, 30. September 2019

Und hier der Link zur Studie:

→ ubs.com: „UBS Global Real Estate Bubble Index 2019“, 30. September 2019

Kommentare (22) HINWEIS: DIE KOMMENTARE MEINER LESERINNEN UND LESER WIDERSPIEGELN NICHT ZWANGSLÄUFIG DIE MEINUNG VON BTO.
  1. Avatar
    Ralf Richter sagte:

    Ich wohne in München und kenne die Situation ein wenig.
    Mir ist aufgefallen, dass ich mittlerweile durch den niedrigen Zins weniger Hypothekenzins pro Jahr zahlen müsste als Miete.
    Konkretes Bsp.: 56qm Wohnung mit einem aktuellen Kaufpreis von ca. 500.000€ an der Münchner Stadtgrenze. Die Kaltmiete beträgt ca. 950€. Ein Hypothekendarlehen würde ich derzeit mit folgenden Konditionen bekommen: 500.000€ Darlehensbetrag bei 500.000€ Objekttwert mit 3-4% j. Tilgung folgt ein Zins von ca. 1% für 10 Jahre (Kaufnebenkosten mit 50.000€ angesetzt, die aus Erspartem gezahlt werden könnten).
    Hieraus ergeben sich vereinfacht jährliche Zinsen von 5.000€. Weiterhin setze ich die Kaufnebenkosten mit 1/10 pro Jahr an, was zusätzlich 5.000€ ergibt. Jetzt kann man die 950€*12Monate = 11.400€ Miete mit den 10.000€ Zins + Kaufkosten vergleichen. Pro Jahr würde ich also ca. 1,5 Monatsmieten sparen. Das klingt vorteilhaft und rechtfertigt evtl. weiter steigende Preise.
    Jetzt möchte ich die Situation in 10Jahren betrachten:
    Ich gehe davon aus, dass die Preise für Immobilien nicht weiter steigen und die Mieten auch relativ gleich bleiben. Sollten die Hauspreise allerdings weiter zulegen, so vermute ich eher ein schnelleres Wachstum bei den Kaufpreisen als bei den Mieten, so dass ein beiderseitiges Halten des aktuellen Niveaus als nachteilig bzgl. Wohnung kaufen gewertet werden kann.
    Was bedeutet das für die jährlichen Kosten?: Vom Darlehen sind vielleicht 175.000€ getilgt, so dass eine Anschlussfinanzierung für 325.000€ gefunden werden muss.
    Wenn die Hauspreise nicht weiter steigen bzw. fallen, spricht das eher für eine Hängepartie zw. leichter Rezession und Nullwachstum.
    Würde ich dann ein Darlehen anfragen, würde ich bei einem Objektwert von weiterhin 500.000€ und 3-4% Tilgung 0,5-1% Zins bekommen. Also vielleicht 3.250€ pro Jahr an Zinsen zahlen. Das ist sehr vorteilhaft, statt 11.400€ Miete zu zahlen. Ich könnte ca. 8.000€ jährlich zusätzlich tilgen und somit an Alterssicherung aufbauen. Und die gesparten 8.000€ würden schon allein einer Tilgung von 2.5% entsprechen.
    Bei Wirtschaftswachstum würden die Preise vermutlich steigen und der Zinssatz auch. D. h. ein gestiegener Wohnungswert würde den gestiegenen Zins rechtfertigen. Wäre der Zins zu hoch, kann ich die Immobilie einfach verkaufen. Ich hätte pro Jahr 1.400€ gespart und könnte die Immobilie zusätzlich für einen höheren Preis verkaufen.
    Bei Rezession könnten die Hauspreise schneller fallen als die Mieten und ein Darlehenszins vielleicht sogar die 0% erreichen. Bei 35%-Wertverlust wäre dann die Immobilie vielleicht nur noch 325.000€ wert. Das würde aber bedeuten, dass nicht mit einer Überschuldung zu rechnen ist. In diesem Fall zahle ich aber gar keine Zinsen mehr. D. h. ich würde den 950€ oder vielleicht einer auf 800€ gesunkenen Kaltmiete 0€ Kosten entgegenstellen. D. h., dass ich 9800€ pro Jahr an Profit gegenrechnen kann.
    Wie wird das hier in der Runde gesehen, spricht nicht die Situation für weiter steigende Immobilienpreise, da Kaufen weiter vorteilhaft ist?
    (Ich denke, dass man ein ähnliches Bsp. auch für eine Familienwohnung durchrechen kann.)

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      Susanne Finke-Röpke sagte:

      @Herrn Ralf Richter:

      Das sehe ich ähnlich wie Sie mit Ausnahme der Zinsbindung, die ich wenn möglich länger vereinbaren würde. Hinzu kommen aber noch weitere Aspekte:

      1. Die Geldpolitik und auch die Fiskalpolitik will unbedingt Inflation, um von den Schulden runter zu kommen. Irgendwann wird es die Politik wohl schaffen. Wenn sie klug ist, schafft sie eine überschaubare Inflation (z.B. 5 % im Jahr). Wenn es schief geht, schafft sie eine gallopierende Inflation von z.B. 5 % im Monat. Wenn es katastrophal läuft, werden es 50 % im Monat. In allen Fällen profitieren Sie als Eigentümer, wenn sie Zins und Tilgung auch bei Arbeitslosigkeit vorübergehend bedienen können (aber auch als Mieter müssen sie monatlich zahlen können, das Risiko ist ziemlich ähnlich). Die inflationsbedingte Wertsteigerung des Eigenheims können Sie gem. § 23 EStG bei einer Veräußerung unabhängig von der Spekulationsfrist steuerfrei mitnehmen, wenn die Politik nicht auch hier zugreift, wonach es momentan nicht aussieht.

      2. Sollte bei einem Eurozerfall eine Rekapitalisierung der Bundesbank nötig werden, sind Ihre Ersparnisse schneller entwertet oder beschlagnahmt als das Eigenheim, denn es ist politisch leichter zu verkraften, den Leuten überschüssige Liquidität (Aktien, Gold, Anleihen, Cash) wegzunehmen als das Häuschen unter dem Hintern, da die spürbaren Nachteile in der Zukunft des Enteigneten liegen und nicht in seiner Gegenwart. Natürlich kann es passieren, dass Ihre im Verhältnis zum Immobilienwert dann minimale Restschuld mittels Hypothekengewinnabgabe wieder kaufkrafttechnisch auf das Vorkrisenniveau gestellt wird, um z. B. die Bundesbank zu rekapitalisieren. Dann sind aber nur die Zahlen „Wohnungswert“ und „Schulden auf der Wohnung“ größer geworden, nicht die Relation. Für Sie also unkritisch, wenn auch eventuell psychologisch belastend.

      3. Sollte Helikoptergeld kommen, können Sie es für Sondertilgungen oder Renovierungen sinnvoll nutzen, denn die Wahrscheinlichkeit, dass Helikoptergeld als Klimageld verbrämt wird (z.B. Erneuerung oder erstmalige Anbringung von Heizung, Dach, Fassadendämmung, Fenster, etc.), ist sehr hoch. Nicht umsonst hat die neue EZB-Präsidentin Frau Lagarde jüngst den Klimawandel rechtswidrig als Aufgabe der EZB aufgenommen, ohne dass die Mainstreammedien dem widersprochen hätten:

      https://www.sueddeutsche.de/politik/eu-lagardes-ezb-schwerpunkte-niedrigzinsen-klima-digitales-dpa.urn-newsml-dpa-com-20090101-190904-99-742900

      Ein reiner Mieter kann solche Maßnahmen nicht nutzen.

      4. Der Neubau wird in der Krise einbrechen und das Angebot vorübergehend verknappen, da bei allen am Bau beteiligten Planungsunsicherheit herrscht. Handwerker müssen erst lernen, inflationsgeschützte Angebote abzugeben, da er das Material in der Regel erst nach Erhalt des Auftrags bestellt und keine Wette auf den späteren Preis abgeben möchte. Banken sind unterkapitalisiert, Investoren verunsichert. Die Mainstreammedien müssen sich erstmalig oberflächlich mit den Themen dieses Blogs beschäftigen, weil die Angst der Bürger es erzwingt, was die Nervosität noch vergrößert.

      5. In den sozialistischen Gedankengängen des politischen Mainstreams sind ganz viele Vermögensarten böse: Aktien, Derivate, Warentermingeschäfte, Edelmetalle, vermietete Wohnungen, Oldtimer, hochpreisige Kunst, fossile Investments, Rüstungsinvestments, etc. Aber selbst Leute wie Kevin Kühnert diskutieren zwar die Enteignung von BMW-Aktionären und Vermietern, nicht aber von Eigenheimnutzern. Sie können also hier m.E. etwas beruhigter sein als mit anderen Assets, bis das ständige ökonomische Scheitern sozialistischer Ideen mal wieder allen Bürgern in Erinnerung gerufen ist.

      6. Über Renovierungen bei einem Mietobjekt entscheiden Sie nicht selbst. Bei einer Eigentumswohnung können Sie zumindest das Sondereigentum ohne Zustimmung der Miteigentümer aufwerten bzw. bei Bedarf korrigieren, z.B. durch neue Böden, neues Mobiliar, Sanitärgegenstände, Stuck, Malerarbeiten, Innentüren, teilweise je nach Gemeinschaftsordnung auch Elektrik, Fenster oder Wohnungseingangstür. Das schafft Flexibilität für das Unterbringen von etwas Liquidität, aber auch Unabhängigkeit von der Zahlungslaune und -fähigkeit des Vermieters. Es macht keinen Spaß, theoretisch das Recht auf einen unversehrten Fußboden im Wohnzimmer zu haben, wenn ich den Vermieter erst mit allen rechtlichen Risiken gerichtlich dazu zwingen muss, während die Republik andere Probleme hat. Mit Glück ist sogar die Mehrheit Ihrer Miteigentümer in einer ähnlichen Lage und Beurteilung, was das Gemeinschaftseigentum betrifft.

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        Dietmar Tischer sagte:

        @ Susanne Finke-Röpke

        Danke für den Link zur SZ.

        Sie haben vollkommen recht:

        Es ist erstens ein Skandal, dass Lagarde die EZB in einen Zusammenhang mit der Finanzierung der Klimapolitik bringt.

        Die EZB hat sich nicht um die Finanzierung von REALWIRTSCHAFTLICHEN Projekten zu kümmern.

        Wenn die Klimapolitik die EU 180 Mrd. EUR pro Jahr kostet, dann haben die Regierungen ihren Bürgern bitte schön zu SAGEN, dass es so viel kostet und DARLEGEN wie diese Summe finanziert wird.

        Es ist nicht zu tun, ist der zweite Skandal.

        Denn es ist absehbar, dass dadurch falsche Erwartungen bestehen bleiben oder geweckt werden, die letztlich nur wieder zu Missmut unter den Bevölkerungen führen werden und die Regierungen eine Menge Vertrauen kosten. Das SCHADET der Demokratie.

        Der dritte ist, dass wir über die beiden ersten Skandale nicht öffentlich diskutieren.

        Stattdessen kommen Leute wie eine Frau Kemfert zu Wort, die von „finanzpolitischer Intelligenz“ und einem „nachhaltigen Finanzsystem“ redet, als gehe es bei der Klimapolitik – so ihr Plädoyer – lediglich um die Finanzierung von technologischen Chancen.

        Ich setze dagegen:

        Was sich nicht durch VERZICHT auf Alternativen finanzieren lässt, ist NICHT gewollt.

        Wer dieses Prinzip permanent missachtet, produziert Instabilität und letztlich Krisen und Desaster.

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      troodon sagte:

      @ Ralf Richter
      „da Kaufen weiter vorteilhaft ist?“
      Knapp 9000€/qm für eine Wohnung am Stadtrand. Da muss man schon unkündbarer Beamter sein, um das guten Gewissens zu machen…
      Rechnen Sie einmal für einen Käufer eine Volltilgung nach 25-30 Jahren, mit einen aktuellen festen Zinssatz für diesen Zeitraum zzgl. Instandhaltungsrücklage aus. Und vergleichen sie es dann mit Miete und Sparen in WP’s über diesen Zeitraum.
      In einer echten Rezession wird der Kreis der Bürger schnell kleiner, der solche Preise bezahlen kann.
      Der Käufer ist dann eventuell gebunden an sein Objekt. KANN ein deutlicher Nachteil sein, gegenüber dem Mieter, der sich ein Kapitalvermögen aufgebaut hat und flexibel die Wohnung wechseln kann…
      Von irgendwelchen bundesweiten Mietpreisbeschränkungen bei entsprechender Regierung mal ganz abgesehen.

      Langfristig werden die Immobilienpreise weiter steigen. „Langfristig“ kann aber manchmal eben seeehr lange sein…

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        troodon sagte:

        @ Ralf Richter
        Ich schrieb absichtlich „WP’s“ und nicht Aktien. Ein gut gestreutes Depot beinhaltet mehr als Aktien.
        Zudem ist das Thema „Flexibilität“ aus meiner Sicht DEUTLICH wichtiger als die rein finanzielle (theoretische) Betrachtung.

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      Dietmar Tischer sagte:

      @ Ralf Richter

      Sie unterschlagen bei Ihren Überlegungen, dass Sie arbeitslos werden können.

      Vielleicht können Sie es unterschlagen, weil sie Beamter sind – der Durchschnittseigner einer Immobilie kann es nicht.

      Das wird RELEVANT, wenn Sie die Tilgung einbeziehen, Ihrer Rechnung gemäß sind das EUR 15.000 bis 20.000 pro Jahr.

      Wenn Sie die über längere Zeit nicht mehr leisten können, wird Ihre Immobilie versteigert.

      Heißt:

      Sie haben KEINE Kontrolle über Ihre Ersparnis und evtl. sogar nicht einmal über anderes Vermögen, das Sie besitzen. Denn in Deutschland haftet man mit seinem ganzen Vermögen.

      Denn eine Hypothek tilgen ist nichts anderes als sparen, d. h. Vermögensbildung.

      Ihre Frage:

      >Wie wird das hier in der Runde gesehen, spricht nicht die Situation für weiter steigende Immobilienpreise, da Kaufen weiter vorteilhaft ist?>

      Meine Antwort:

      Die GEGEBENE Situation spricht dafür.

      Aber diese Situation wird sich ÄNDERN.

      Wenn so, spricht nichts mehr für WEITER steigende Immobilienpreise, jedenfalls eine Zeit lang nicht.

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      Andreas sagte:

      500.000 Euro für 56 m2 ist doch Wahnsinn. Man könnte jetzt anfangen zu spekulieren. Die Preise steigen schneller als die Zinsen. Man wohnt also z.B. 2 Jahre dort, hält die Wohnung auf dem neuesten Stand und verkauft. (Spekulationszeiten beachten) Den Gewinn steckt man sich ein. Das ist zwar russisches Roulette aber eine Möglichkeit.

      Antworten
    • Avatar
      Roland sagte:

      Deine Antwort ist das Beste was ich bisher gelesen habe !
      ein Nachwort :
      was passiert , wenn die Hypotheken – Schuldner , die in der Regel alle
      zu zweit in der Familie arbeiten müssen , ihre Arbeit verlieren ,
      oder die Frau ihren 480 € Job ?

      Antworten
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    Sim sagte:

    Ich war früher in Manager Magazin für Ihre Beiträge aboniert und Sie haben immer sehr kompetente Meinung gahabt. Verstehe ich aber gar nicht wieso Sie diese Lügen mit 8-Fächer Gehalt für 60m2 Wohnung so einfach abnehmen. Wenn so ein Vergleich gemacht wird ist klar dass es sich um Nettogehalt handelt, da brutto in verschiedene Länder ganz anders bedeutet. 60m2x7500E =450000Eur + 9% Kaufnebekosten =500000. Erklären Sie mir bitte um welchen 8 Jahresgehälte geht. 500000/8 = 62500 E, das wären um 120000 brutto.

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      Dietmar Tischer sagte:

      @ Sim

      Nicht so schnell mit „Lügen“.

      Es ist ja richtig, dass sich die Arbeitseinkommen von Land zu Land bzw. Stadt zu Stadt brutto unterscheiden

      Es ist aber auch richtig, dass sie sich auch netto unterscheiden.

      Netto unterscheiden sie sich aber nochmals je nach Familienstand, in Deutschland jedenfalls erheblich.

      Der Bezug ist sinnvollerweise also brutto und das für einen „normierten“ Einkommensbezieher, der hier mit „Fachkraft im Dienstleistungssektor“ bezeichnet wird.

      Darunter kann man eine Spannbreite von Berufen verstehen, etwa eine Krankenschwester, einen Mediengestalter oder einen Juristen mit zweitem Staatsexamen.

      Entsprechen variieren die Einkommen.

      Sehen wir uns Ihre Rechnung für München an, die realistisch ist.

      EUR 62.500 wäre demnach das Brutto-Jahresgehalt, das zu erzielen ist, wenn die Angaben von UBS für München richtig sind (aktuell das achtfache Jahresgehalt als Preis für die Immobilie).

      Ich bin ziemlich sicher, dass das ein einigermaßen realistisches Brutto-Jahresgehalt für eine durchschnittliche Fachkraft im Dienstleistungssektor in München ist: Die Krankenschwester liegt darunter, der Mediengestalter wird es haben (wenn er erfahren ist) und der Anwalt dürfte deutlich darüber liegen.

      Die Bruttobetrachtung – soweit, so gut.

      Jetzt die Nettobetrachtung:

      Nehmen wir den Juristen, weil die Krankenschwester und der Mediengestalter mit ihren Gehältern als Immobilienerwerber in München aus dem Rennen sind.

      Er ist Single, weil 60 m² für mehr als Single einfach nicht realistisch sind, d. h. zu zweit besser gemietet als gekauft würde oder wenn gekauft würde, dann etwa eine 90 m²-Wohnung.

      Bei einem angenommen Brutto-Jahresgehalt von EUR 90.000 hat er ca. EUR 50.000 netto (geschätzt, nicht nachgeschaut).

      Damit ist er bereits bei 10 Netto-Jahresgehältern, ohne je ein Stück Brot zwischen den Zähnen gehabt zu haben.

      Nehmen wir an, dass er sparsam ist und es auch sein kann, weil er auch am Wochenende arbeiten muss und keine Zeit hat, Geld auszugeben, dann kann er im Jahr vielleicht noch Euro 25.000 für die Immobilie aufbringen.

      Heißt:

      Er muss 20 Jahre arbeiten, um seine Immobilie „verdient“ zu haben (Eigenkapital, Zinsen, Inflation und Gehaltssteigerungen etc. unberücksichtigt).

      Da darf 20 Jahre nichts passieren im Job, wenn er irgendwann einmal mietfrei wohnen will.

      Da ich mich ein wenig in der Gegend auskenne, noch etwa mehr zur Situation:

      Die Immobilie ist ein Neubau mit ordentlichem Standard, etwa 40 km außerhalb Münchens.

      Der Anwalt ist in ca. 1 Stunde in der Stadtmitte am Arbeitsplatz – wenn die S-Bahn gut drauf ist, was mittlerweile in München mehr und mehr Glücksache ist und in absehbarer Zukunft nicht besser wird.

      Das ganze Setting ist unterm Strich nicht erstrebenswert, wenn Lebensqualität mit ins Spiel kommt.

      Es gibt aus meiner Sicht nur einen einzigen Grund, sich als Anwalt darauf einzulassen, wenn persönliche Beziehungen keine Rolle spielen:

      Eine Kanzlei mit interessanten Mandanten und spannenden Aufgaben, die es in einer mittleren oder kleinen Stadt so nicht gibt.

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      • Avatar
        Kurti sagte:

        In Ergänzung zu den Ausführungen von Hrn. Tischler habe ich mal spaßeshalber die Rechnung aufgestellt für einen Single mit dem unterstellten Durchschnittseinkommen von 62500€ pro Jahr. Dies entspricht ca. 42000€ netto bzw. 3500€ mtl., 50% davon sind also 1750€ mtl.
        Laut dem Finanzierungsrechner von immobilienscout24 ergibt sich bei einer Finanzierungssumme von 500.000€ (ohne EK), einer Laufzeit von 30 Jahren (der Zinssatz liegt dann bei 1,7%) und 2,5% Tilgung die gewünschte monatliche Belastung von ca. 1750€. Erst nach 30 Jahren ist in diesem Fall das Darlehn vollständig getilgt.
        Dabei muss man berücksichtigen, dass nochmal ca. 250€ mtl. an Wohngeld dazu kommen.
        Außerdem möchte ich noch anmerken, dass man für die 7500€/qm natürlich auch Wohnungen in deutlich zentralerer Lage (z.B. 4km vom Zentrum) bekommt, dann aber aus den 60er / Anfang 70er Jahren.

  3. Avatar
    Wolfgang Selig sagte:

    In München kauft man also zum achtfachen Jahresgehalt, in Paris zum 15fachen, in Hongkong zum 21fachen. Aber München ist angeblich in einer größeren Blase als die beiden anderen Städte. Aha. Das muss ich nicht verstehen. In München versucht keine Zentralregierung, die politischen Freiheitsrechte der Bürger der Stadt gerade zu beschneiden wie in Hongkong und die Wirtschaft ruft nicht nach Transferzahlungen von ausländischen Regierungen wie die in Paris, sondern der Ministerpräsident hat gerade heute eine Investitionsoffensive für KI in Höhe von 2 Mrd. € verkündet (was verglichen mit USA oder China wenig, aber für eine Region viel ist).

    Wenn ich mit nationalen Aufenthaltsgenehmigungen kein Problem hätte, würde ich meine Hongkonger Wohnung jetzt gegen eine Münchener tauschen. Und jetzt habe ich das Thema „Chance Zerfall des Euro für mitteleuropäische Immobilien“ noch gar nicht berücksichtigt, denn eine neue D-Mark dürfte für Münchener Immobilien niedrigere Zinsen bereit halten als neue Lira für Immobilien in Mailand. Oder warum sonst kaufen so viele Südeuropäer in den letzten Jahren in Deutschland Immobilien?

    Zur Beurteilung der Leistungen der UBS in der Vergangenheit sei auf den Track record vor gut 10 Jahren verwiesen:

    „Am 16. Oktober 2008 sprachen der Bund und die Nationalbank der UBS bis zu 60 Milliarden US-Dollar zu: Davon sollten 54 Milliarden US-Dollar von der Nationalbank in eine Zweckgesellschaft zum Erwerb von problembehafteten Wertpapieren der UBS fliessen.[64] Die Schweizerische Eidgenossenschaft selbst stellte der angeschlagenen UBS 6 Milliarden Franken in Form einer Pflichtwandelanleihe zur Verfügung.[65]“ (Quelle: wikipedia)

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        Wolfgang Selig sagte:

        @Groundhog:

        Die habe ich – auch wenn ich die Argumentationskette von Herrn Dr. Krall und anderen gut nachvollziehen kann – nicht einkalkuliert, da ich ja auch die Alternativen (z.B. Goldverbot, Vermögensteuer, etc.) als politische Wette nicht einkalkuliert habe. Kann so kommen, muss aber nicht. Alleine der Unterschied zwischen Hypothekengewinnabgabe und Lastenausgleich, die ich beide für möglich halte und beide schon mal da waren, ist gewaltig, denn im ersteren Fall ist der schuldenfreie Immobilieneigentümer aus der Nummer fein raus; im zweiten nicht.

  4. Avatar
    Dietmar Tischer sagte:

    >Die Grenze, bei der ein normaler Angestellter sich noch eine Wohnung kaufen kann, (liegt) beim Achtfachen des Jahresgehalts (…)>

    Mit „Jahresgehalt“ dürfte das Brutto-Jahresgehalt gemeint sein.

    Bewirtschaftet werden muss die Wohnung aber mit dem NETTO-Jahresgehalt.

    Das betrifft insbesondere auch die Bedienung der Hypotheken.

    Dies ist bei der hohen Belastung durch Steuern und Abgaben in Deutschland ein ZUSÄTZLICHES Blasenrisiko.

    In München, Frankfurt und sicher auch einigen anderen Städten darf nichts passieren, wenn es weiter gutgehen soll.

    Insofern ist die Ankündigung von BMW, QUALIFIZIERTE Beschäftige – also diejenigen, die vorrangig zu den Immobilieneignern in München gehören – mit Einkommenskürzungen weniger arbeiten zu lassen, mehr als ein Warnsignal.

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    • Avatar
      Alexander sagte:

      @ Dietmar Tischer

      > BMW, qualifizierte Beschäftigte

      Ich halte diese Meldung durch die BMW Geschäftsleitung für „Orwell speech“, denn man zielt auf die teuren Nachtschichtzulagen etc…. Wären tatsächlich hochqualifizierte akademische Angestellte betroffen, würde sich die IGMetall weniger lautstark einsetzen – des Neidfaktors wegen.

      Das Streichen von Nachtschichten dient der Kostensenkung, wenn die Auslastung schrumpft. Betroffen sind „Arbeiter“ ohne Alternativen, weil min. 30% über dem Markt entlohnt.

      Die Immobilienpreise profitierten von zwei Gutverdienern (Ehepaare) der dt. Premiumindustrie, denn ein Einkommen genügte netto nicht…mehr.

      Was uns bevorsteht ist die Kehrseite der Vermögenspreisinflation, der Einbruch der Auslastung war der Anfang – vor 2 Jahren bereits….

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      • Avatar
        Robin sagte:

        hier sei hinzugefügt, dass es auch um die Kürzung der 40h-Verträge auf die regulär nach IGM verhandelten 35h geht. Das kann jede Fachkraft, teilweise auch Führungskräfte betreffen, da in der höchsten Tarifstufe + tralala bereits die 90k Bruttomarke überschritten wird (bei 35h).

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    Peter A. sagte:

    Was die Preisentwicklung im Vergleich zu der Einkommensentwicklung betrifft dürfte die Immobilienoreisentwicklung durchaus eine Blase darstellen. Allerdings wurde die Preissteigerung in Deutschland keineswegs nur durch die Finanzmärkte erzeugt. So sorgten die zunehmenden Energie- und andere Ökoauflagen hier allein schon für eine massive Steigerung des Herstellungsaufwandes und damit auch der Preise. Hinzu kommt noch die restriktive Genehmigungspraxis (odt auch durch Umweltauflagen) und die massive Einwanderung welche zusammen den Wohnraum weiter verknappt haben. Insofern handelt es sich in Deutschland keineswegs um eine reinrassige Finanzblase. Ich würde daher erwarten, dass durch die Blase in Deutschland zumindest etwas zeitverzögert platzt.

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    einkritischerblick sagte:

    Es wäre interessant zu erfahren, ob neben den günstigen Zinsen auch der Umstand, dass die Migration eine immense Bautätigkeit nach sich zieht, die Preise dadurch nach oben gedrückt werden. Letztendlich ist die Nachfrage von Städten und Gemeinden ja da, denn diese sind aufgrund der Migrationsrichtlinien gezwungen, Wohnraum für die dann neu hier lebenden zu schaffen – für die die schon hier sind genauso wie für die, welche noch kommen. Wie man so hört, gibt es da ja massig neue Interessenten…

    Nur wie hoch mag dieser Anteil sein? Ist er eher marginal, oder eher statistisch signifikant?

    Antworten
    • Avatar
      Alexander sagte:

      @einkritischerblick

      Gemäß Querschüsse/destatis sank die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2018 um 0.2% zum Vorjahr auf 347392 Einheiten. Im laufenden Jahr 2019 geht es um 3.4% zum Vorjahr abwärts. Im Juli ´19 sogar um 8.6% minus zum Vorjahresmonat. Rezessionsmodus.

      Antworten
    • Avatar
      Ulrich Remmlinger sagte:

      @ einkritischerblick
      Ich denke, daß der Einfluß der Nachfrage durch die Gemeinden eine signifikante Rolle spielt.
      Für eine Baumaßnahme an meinem Haus hatte ich Angebote eingeholt. Ein Angebot von einem Italiener, der seit vielen Jahren ein Bauunternehmen vor Ort betreibt, war so hoch, daß ich nachhakte. Der Unternehmer sagte mir lachend, daß er auf meinen Auftrag nicht angewiesen sei. Er arbeite hauptsächlich für die Stadt und da würde niemand seine Preise in Frage stellen. Die Stadt würde alles problemlos bezahlen, auch Nachforderungen.

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