Welche Immobilienmärkte am gefährdetsten sind

Die Zinsen steigen und alles, was zinsabhängig ist, fällt. Im Fokus: die Immobilienmärkte. Der Economist fasst zusammen, welche Märkte am stärksten unter einer Zinserhöhung leiden:

  • “For more than a decade homeowners benefited from ultra-low interest rates. Now, however, an interest-rate storm is gathering. (…) Investors expect the federal funds rate to rise above 3% by early 2023, more than triple its current level. Most other central banks in the rich world have also started pressing the monetary brakes, or are preparing to do so.” – bto: Es ist klar, dass steigende Zinsen einen negativen Effekt auf die Märkte haben müssen.
  • “Many economists believe that a 2008-style global property crash is unlikely. Households’ finances have strengthened since the financial crisis, and lending standards are tighter. Scarce housing supply together with robust demand, high levels of net household wealth and strong labour markets should also support property prices. But the rising cost of money could make homeowners’ existing debt burdens difficult to manage by increasing their repayments, while putting off some prospective buyers. If that hit to demand is big enough, prices could start to fall.” – bto: Das mag sein. Aber wäre es nicht höchste Zeit, dass die Preise sich den Einkommen wieder annähern?
  • “Homeowners’ vulnerability to sharp rises in mortgage payments varies by country. In Australia and New Zealand, where prices jumped by more than 20% last year, values have got so out of hand that they are sensitive to even modest rises in interest rates. In less torrid markets, such as America and Britain, interest rates may have to approach 4% for house prices to tank, reckons Capital Economics, a consultancy. Alongside price levels, however, three other factors will help determine whether the housing juggernaut simply slows, or comes crashing to a halt: the extent to which homeowners have mortgages, rather than own their properties outright; the prevalence of variable-rate mortgages, rather than fixed-rate loans; and the amount of debt taken on by households.” – bto: Das stimmt. Ich denke aber, es genügt  nicht. Fallen die Preise deutlich wegen einiger hoch Verschuldeten, dann trifft das die Marktpreise, was wiederum jene mit geringeren Schulden belastet.
  • “Denmark, Norway and Sweden have some of the world’s highest shares of mortgage-holders. A relaxation of lending standards in response to the pandemic turbocharged borrowing. In Sweden tax breaks for homeowners have further fuelled the rush to secure mortgages, while a dysfunctional rental market, characterised by overpriced (and illegal) subletting, has pushed more tenants into home ownership. All this puts Nordic banks in a tricky position. In Norway and Sweden housing loans make up more than a third of banks’ total assets. In Denmark they account for nearly 50% of lenders’ books. Sharp falls in house prices could trigger losses.” – bto: Das ist ein erhebliches Risiko, aber eben in einer Region, die nicht so relevant für die Weltwirtschaft ist.
  • Mortgage-free households are also more prevalent in southern Europe, notably Spain and Italy, where inheritance or family support is a common route to home ownership. Germans, for their part, are more likely to rent than own their homes.” – bto: Das wiederum ist auch keine gute Nachricht, wie wir wissen.
  • “Rising interest rates will be felt almost instantly by borrowers on variable rates, which fluctuate with changes in policy rates; for those on fixed rates, the pain will be delayed. In America mortgage rates tend to be fixed for two or three decades. In Canada nearly half of home loans have rates that are set for five or more years. By contrast lending in Finland is almost entirely priced at floating rates. In Australia around four-fifths of mortgages are tied to variable rates.” – bto: Aus den Erfahrungen in den USA ist bekannt, dass kurze Finanzierung oder kurze Zinsbindung leicht zu Problemen führen kann.
  • “Resilience to rising rates will also depend on the quantum of debt taken on by households. High indebtedness came into sharp focus during the global financial crisis. As house prices declined, households with towering mortgage repayments relative to their incomes found themselves squeezed. Today households are richer—but many are saddled with more debt than ever.
    Watchdogs in Europe are equally worried. In February the European Systemic Risk Board warned of unsustainably high mortgage debt in Denmark, Luxembourg, the Netherlands, Norway and Sweden. In Australia, homeowners’ average debt as a share of income has swollen to 150%. In all these countries households will face jumbo monthly repayments just as soaring food and energy costs eat into incomes.” – bto: Das ist ein erhebliches Risiko für die Konjunktur und zeigt, wie Zinspolitik wirkt.
  • “Property in America, which bore the brunt of the fallout from the subprime-lending crisis, appears better insulated than many large economies. Borrowers and lenders there have become more cautious since 2009, and fixed rates are much more popular. Housing markets in Britain and France will fare better in the short term but look exposed if rates rise further. Property in Germany and southern and eastern Europe appears less vulnerable still. By contrast, prices may be most sensitive to rate rises in Australia and New Zealand, Canada and the Nordics. (…) As the era of ultra-cheap money comes to an end, then, demand for housing is not about to collapse. Yet one way or another, renters and homeowners will face an intensifying squeeze.” – bto: Ich denke, mit höheren Nominalzinsen muss es zu realen Preisanpassungen kommen.

economist.com (Anmeldung erforderlich): „Which housing markets are most exposed to the coming interest-rate storm?“, 8. Mai 2022

Kommentare (23) HINWEIS: DIE KOMMENTARE MEINER LESERINNEN UND LESER WIDERSPIEGELN NICHT ZWANGSLÄUFIG DIE MEINUNG VON BTO.
  1. Daniel P
    Daniel P sagte:

    Der Immobilienmarkt ist doch viel zu heterogen um das zu pauschalisieren.

    Der Realzins ist tiefer als zuvor. Wielange der Zinsanstieg anhält, ist fraglich.

    was ich hier in München beobachte: Steigende Mieten.

    Der Multiple verringert kurz und mittelfristig bestimmt, aber weil auch Mieten entgegen kommen, gehe ich eher von einer stagnation aus.

    Allerdings beobachte ich in soliden Kleinstädten das Neubau Wohnungen zurück auf den Markt kommen, weil dort eher Eigennutzer aktiv sind, die doch härter am Wind segeln. Dort wird sich auch die Demographie stärker auswirken, wenn die Babyboomer ihre Neubausiedlungen verlassen….

    Im Ergebnis gehe ich davon aus, das die Preisdifferenz zwischen Peripherie und A Städten weiter aufgeht.

    Außerdem werden erste Bauprojekte abgesagt aufgrund nicht kalkulierbarer Risiken (nicht nur finanziell), was den Engpass in A Lagen weiter anfeuert.

    Es wird spannend! Mehr wissen wir doch alle nicht ;)

    Antworten
    • Jacques
      Jacques sagte:

      Komisch, die Mieten in München stagnieren doch schon längst.
      Da steigt nichts großartig, wenn dann nur die Nebenkosten und damit die Warmmiete etwas.

      München hat mit Ach und Krach rund 2% Bruttomietrendite. Das ist real negativ!

      An den Mieten tut sich durch den verbindlichen Mietspiegel überhaupt nichts. Viele Neuvermietungen sind tatsächlich längst rechtswidrig.
      Sie brauchen nur einen cleveren Mieter, der holt sich nach paar Jahren die ganze zu viel verlange Miete zurück!

      Antworten
  2. JürgenP
    JürgenP sagte:

    (Übersetzt) „Mehr als ein Jahrzehnt lang profitierten Eigenheimbesitzer von ultraniedrigen Zinsen“.
    Welcher Eigentumbesitzer hat denn „profitiert“? Die Käuferseite konnte sich in der frühen Phase der entschwundenen Zinsen ihre Liegenschaft günstig finanzieren und einkaufen (Profiteur Nr. 1). Nachdem der Run auf die „billigen“ Immobilen losging, profitieren die Verkäufer (Profiteur Nr. 2) von ständig wachsenden Verkaufspreisen. Die Sahne, die heute von ihnen abschöpft wird, ist der ersparte Zinsaufwand der nächsten Jahrzehnte für Erwerber, die vom billigen Geld geblendet, gar nicht mehr billig einkaufen.

    Nun kommt die Phase, in der sich Schnäppchenpreis von Profiteur Nr. 1 und Vermögen auf dem Konto von Profiteur Nr. 2 relativieren – d.h. infolge von Nennwertverlusten oder Inflation / Bankpleiten in Luft auflösen.

    Na und? So ist nun mal das ökonomische Leben.

    Antworten
    • Namor
      Namor sagte:

      @jürgen

      Wobei abzuwarten bleibt, ob die Preise zurückkommen. Damit sich Preise und Einkommen wieder annähern, denke ich, müssen sich die Einkommen bewegen.

      Es gibt zu viel Erspartes in wenigen Händen. Ich denke Preisreduktionen zb durch steigende Zinsen, werden von eigenkapitalstarken Personen genutzt.

      Preusreduktionen sehe ich entweder durch Rezession oder Demographie. Demographie konnte aber zuletzt Jahrzehnte verschleppt werden.

      Es gibt auch begehrte Lagen, die nicht korrigieren müssen. Was mir bisher noch nicht unter kam, dass ist eine Betrachtung der Bauzustände. Ich denke viele Immos stammen aus den 60/70er Jahren. Hier sind evtl einige erneuern, bzw kommen vom Markt, was der Demographie entgegenwirken.

      Wer hätte gedacht, dass durch Corona die Immopreise noch mal steigen? Da wurde ein Massensterben und ordentlich Verdienstentgänge, samt Zahlungsverzug, prognostiziert und eine Spirale die sich in Gang setzen könnte.

      Antworten
    • weico
      weico sagte:

      @JürgenP

      “Na und? So ist nun mal das ökonomische Leben.”

      Richtig !

      Wenn die “aufgeblasenen” Immobilienpreise wirklich zurückgehen , dann sei an Irving Fisher`s Orchard-Beispiel erinnert.

      https://www.jstor.org/stable/pdf/1828193.pdf

      Ergo:
      Den Mehrfamilienhausbesitzer (in der Schweiz) stört ein “taucher” der “Preise” überhaupt nicht. Es ist eher (steuerlich) eher ein Vorteil … !!

      Antworten
  3. Horst
    Horst sagte:

    “bto: Das mag sein. Aber wäre es nicht höchste Zeit, dass die Preise sich den Einkommen wieder annähern?”

    Natürlich wäre es höchste Zeit: Also, auf, auf in eine nie bekannte Lohn-Preis-Spirale… Lange genug wurde gezögert. Bei den Einkommen ist noch eine Menge Luft nach oben, so dass allgemeine Preissteigerungen sowie “higher rates” eine Fata Morgana sind.

    An alle, die einen WW III kaum erwarten können, weil sie sich auf den Wiederaufbau freuen: Ein solches Szenario wird nicht eintreten, weil an diesem niemand ein Interesse noch Freude hätte.

    Frappierend genug, dass Kriege im 21. Jhr. noch immer die ultima ratio zu sein scheint.

    Antworten
    • Richard Ott
      Richard Ott sagte:

      @Horst

      “An alle, die einen WW III kaum erwarten können, weil sie sich auf den Wiederaufbau freuen: Ein solches Szenario wird nicht eintreten, weil an diesem niemand ein Interesse noch Freude hätte.”

      Ach, dem Davos-Klaus und seinen Freunden gefiele das bestimmt. Jede Krise ist immer auch eine Chance, schon vergessen? Man könnte bei der Gelegenheit alle Überlebenden aus dem Pöbel gleich haustiermäßig chippen, wer aufmuckt kriegt keine Insektenburger mehr und auch keine neue Wohnkapsel zugeteilt. “Build back better”…

      Antworten
    • Bauer
      Bauer sagte:

      @ Horst

      >> “Frappierend genug, dass Kriege im 21. Jhr. noch immer die ultima ratio zu sein scheint.”

      Kriege hat es gegeben, solange es Menschen gibt, und schon zu Zeiten, als die Welt noch äusserst dünn besiedelt war und man sich noch aus dem Weg hätte gehen können, was heute schon nicht mehr möglich zu sein scheint. Und bitte nicht vergessen, WW i und WW II sind jeweils an der Peripherie des Weltgeschehens losgetreten worden, während alle auf Frieden programmiert waren – wie jetzt auch. 1939 war es die Nickeligkeit der Polen, heute die der Ukraine. Dann also auf ein neues!

      Antworten
      • Dietmar Tischer
        Dietmar Tischer sagte:

        @ Bauer

        >… WW II sind jeweils an der Peripherie des Weltgeschehens losgetreten worden, während alle auf Frieden programmiert waren>

        Ich will keine Diskussion über auch noch das Thema, ist ja auch weit O.T.

        Mich interessiert nur, ob Sie sich nicht versprochen bzw. verschrieben haben, wenn Sie mit „alle auf Frieden programmiert“ EINDEUTIG ausdrücken, dass Hitler KEINEN Krieg wollte.

        Vielleicht können Sie dies kurz klarstellen.

      • Rolf Peter
        Rolf Peter sagte:

        @DT

        Nickel als Adjektiv: frech, mutwillig. Nickeligkeit lt. Wikipedia: starrsinnige, mutwillig rücksichtslose Charaktereigenschaft oder eine darauf zurückzuführende Handlung.

        D.h. er beschuldigt die Polen, fuer den 2. WK verantwortlich zu sein.

        Die typische Täter-Opfer-Umkehr. Hätte sie sich doch nicht so aufreizend angezogen,…

        Zusammenfasend: Einige haben hier den Verstand komplett verloren.

      • Bauer
        Bauer sagte:

        @ D. Tischer et al.

        >> “EINDEUTIG ausdrücken, dass Hitler KEINEN Krieg wollte”.

        Von Ihnen lasse ich mir nicht das Wort im Mund umdrehen, Sie übertreiben Ihre Rabulistik ins Unseriöse.

        Ich habe geschrieben: “WW i und WW II sind jeweils an der Peripherie des Weltgeschehens losgetreten worden, während alle auf Frieden programmiert waren.* Der erste Teil dieses Satzes ist unbestreitbar. Und der zweite Teil betrifft die allgemeine zivile Stimmung in den dann kriegsführenden Ländern. Wer die Geschichte kennt, wird das bestätigen. 1914 konnte man bis Wochen vor Kriegsbeginn in ganz Europa unbeschränkt über Genzen hinweg reisen und niemand dachte an Krieg. Und München 1938 war das Ergebnis der politischen Stimmung in Frankreich und Grossbritannien. Es ist allerdings auch unbestritten, dass F und UK die polnische Regierung in Ihrer Halsstarrigkeit durch Blankogarantien bestärkten, statt die Parteien an einen Tisch zu bringen. Insofern war der Ausbruch von WW II der erste Stellvertreterkrieg des 20. Jhdts., was ich in meinem Schlussatz zum Ausdruck brachte. Damals hiess es “mourir pour la Pologne?”, und heute?

        Über Hitler’s Kriegslüsternheit ist in der Diskussion der Geschichtsschreibung das letzte Wort noch nicht geschrieben und ich werde mich solange jeglicher Äusserung enthalten.

      • Christian Anders
        Christian Anders sagte:

        @Bauer

        „Von Ihnen lasse ich mir nicht das Wort im Mund umdrehen, […]“

        Naja, ich fand Ihren Ausdruck auch unklar und hätte dieselbe Frage gestellt. Nicht als Unterstellung, sondern ernst gemeinte Frage. Nicht alles ist, wie es aussieht.

        Geklärt. Für mich jedenfalls.

        Ob Hitler Krieg von Anfang an ZWINGEND wollte, wird niemals jemand abschließend klären können – wie denn? Harte Frage mit nichts als weichen Indizien dafür oder dagegen.

        Fakt ist, dass er ihn ohne Verteidigungsnotwendigkeit angefangen hat und neuer Raum im Osten schon immer sein erklärtes politisches Ziel war – er schrieb das explizit in „Mein Kampf“ nieder. Dass er dieses Ziel schon immer mit Krieg zu erreichen gedachte, steht nirgends und entsprechend finden die Historiker das ungeklärt. Was sonst?

        Was mich wundert, ist Ihr Verweis auf Halsstarrigkeit, wenn jemand sich auf eine Position beruft, die nicht unsinnig ist. Und für Polens Position gab es gute Gründe – inwiefern sie die diplomatisch geschickt oder ungeschickt vertreten haben, sollte nicht als Grund für einen Kriegseintritt herhalten müssen.

        Zustimmen würde ich Ihrer Ansicht, dass grundsätzlich in einer übergroßen Mehrheit der Bevölkerungen später kriegsführender Nationen Friedensstimmung vorherrschte. Es ist meiner Ansicht nach allerdings DIE direkte Leistung Hitlers (Leistung negativ konnotiert), das ins Gegenteil zu drehen – und das, ich wiederhole, ohne rechtfertigende Not.

        Wie dann im Nachgang eine Maschinerie aus Propaganda, Ideologie und Täterschaft stummer Mitläufer zu einer Katastrophe führte, ist ein schreckliches Zeugnis menschlicher Unfähigkeit, kollektive Impulskontrolle zu üben.

        Es ist zu hoffen, dass nichts Vergleichbares vor der Tür steht.

      • Dietmar Tischer
        Dietmar Tischer sagte:

        @ Bauer

        Sie qualifizieren Ihre EINDEUTIG missverständliche Position hier erst auf Nachfrage.

        Da sollten Sie sich wirklich fragen, ob ich Ihnen das Wort im Munde umgedreht habe und was an meiner Frage Rabulistik sein soll.

        „alle“ schließt ALLE AKTEURE ein, insbesondere auch diejenigen, die über Krieg und Frieden ENTSCHIEDEN haben.

        Insofern ist „alle“ NICHT selbstverständlich mit „allgemeine zivile Stimmung“ GLEICHZUSETZEN.

        Das gesagt, will ich es Ihnen gegenüber dabei belassen.

      • weico
        weico sagte:

        @Christian Anders

        “Was mich wundert, ist Ihr Verweis auf Halsstarrigkeit, wenn jemand sich auf eine Position beruft, die nicht unsinnig ist. Und für Polens Position gab es gute Gründe – inwiefern sie die diplomatisch geschickt oder ungeschickt vertreten haben, sollte nicht als Grund für einen Kriegseintritt herhalten müssen.”

        Gründe und “Positionen” gibt und gab es für BEIDE/ALLE Konfliktparteien.

        In der REALEN Geopolitik entstehen Konflikte am festhalten solcher EIGENEN Positionen bzw. dem ignorieren FREMDER Positionen.

        Wenn die “Positionen” nicht durch friedliche Diplomatie geklärt werden…dann wird der Konflikt mit Waffengewalt ausgetragen.

        Der Ukrainekonflikt ist das neuste und beste Beispiel dafür !

  4. Bauer
    Bauer sagte:

    Eigentlich kann man sich die vielen Worte sparen. Mutatis mutandis sind wir genau 15 Jahre zurück in der Zeit im Frühjahr 2007, selbst die Jahreszeit stimmt. Was die Abstiegsseite anbetrifft sind die Parallelen verblüffend. Ob sich der Wiederaufstieg ä la 2009 nochmal wiederholt? Dafür sehe ich schwarz.

    Wie kurz doch das Gedächtnis der Menschen ist, sogar der sog. Fachwelt.

    Antworten
    • Richard Ott
      Richard Ott sagte:

      @Bauer

      “Mutatis mutandis sind wir genau 15 Jahre zurück in der Zeit im Frühjahr 2007, selbst die Jahreszeit stimmt.”

      Damals stand der Euro noch bei 1,35/1 USD, ein Barrel Rohöl kostete gleichzeitig lächerliche 65 US-Dollar und auf Tagesgeld (erinnert sich noch jemand, was das war?) gab es 3% Zinsen pro Jahr!

      Würde ich sofort wieder nehmen, allerdings hätten wir dann auch wieder eine vitale “Mutti”, die noch Kraft für fast 15 Jahre in sich hätte, um unser Land herunterzuwirtschaften und zu ruinieren…

      Antworten
      • Bauer
        Bauer sagte:

        @ R.Ott

        Oh ja Mutti! Sie hatte allerdings einen lichten Moment, als sie die Aufnahme der Ukraine in die Nato mit ihrem Veto blockierte. Sonst hätten bereits den WW III.

      • PhilSt
        PhilSt sagte:

        Ironie: Aber nach einem dritten Weltkrieg hätten wir wieder einiges zum Aufbauen gehabt. Vielleicht sogar ein neues Wirtschaftswunder.

      • weico
        weico sagte:

        @Richard Ott

        “Würde ich sofort wieder nehmen, allerdings hätten wir dann auch wieder eine vitale “Mutti”, die noch Kraft für fast 15 Jahre in sich hätte, um unser Land herunterzuwirtschaften und zu ruinieren…”

        Wie schreibt Klonovsky so treffen zu folgendem Mutti-Bild:

        “Hochkultur, ich will dich preisen!”
        Diese Eleganz! Der ungezwungene Kleidungsstil! Die lässige Nonchalance bei der Frisur! Die Heiterkeit ihrer Züge! Die spielerische Selbstgewissheit! Man kann es nicht anders sagen: Diese Frau ist ein getreues Abbild des von ihr hinterlassenen Landes.
        Gott schenke der Mamsell ein langes Leben!”

        https://www.klonovsky.de/wp-content/uploads/2022/05/Bildschirmfoto-2022-05-22-um-08.42.57-600×586.png

  5. Wolfgang Selig
    Wolfgang Selig sagte:

    bto: “Ich denke, mit höheren Nominalzinsen muss es zu realen Preisanpassungen kommen.”

    Das ist die Frage. Gleichzeitig sorgen hohe Inflationsraten bei Baumaterialien für höhere Wiederbeschaffungs- und Zwischenfinanzierungskosten, sinkende Neubauzahlen für Angebotsdefizite, hohe Tarifforderungen evtl. für höhere Tarifabschlüsse (und mehr nominelle Kaufkraft) und der Zuzug von Flüchtlingen (aktuell z.B. aus der Ukraine) für Druck auf der Nachfrageseite v.a. bei Wohnraum. Nicht zu sprechen vom Aspekt der Sicherheit, wenn die Leute z.B. aus bisherigen Wachstumsaktien wie den FAANG-Werten oder langlaufenden Anleihen in vermeintliche Substanzwerte (“Betongold”) umschichten, weil die Wachstumsstory mit dem Zinsanstieg schwieriger wird. Irgendwann ist vielleicht jedes Aktien-KGV über 10 pfui?

    Ich denke, die Preisentwicklung wird divergieren. Klassische Bürohäuser, die eines der Hauptanlagevehikel sind, werden vermutlich durch den Zinsanstieg und den durch den Zinsanstieg ausgelösten Arbeitsplatzabbau bei white-collar-jobs im Preis fallen. 3-Zimmer-Eigentumswohnungen mit der Möglichkeit der Eigennutzung werden wohl stabiler bleiben. Landwirtschaftliche Grundstücke werden durch den Preisanstieg bei Nahrungsmitteln und Energiepflanzen vielleicht sogar steigen, während Businesshotels neben Messehallen im neuen Trend der Videokonferenzen unabhängig von der Inflation eventuell dauerhaft darben werden.

    Kurz und gut: DEN nationalen oder kontinentalen Immobilienmarkt wird es auch bei steigenden Zinsen nicht geben. Etwas anderes sind unbebaute Grundstücke. Sie werden ganz sicher bei starkem Zinsanstieg leiden.

    Antworten

Ihr Kommentar

An Diskussion beteiligen?
Hinterlassen Sie einen Kommentar!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.