Chinas Immobilienmarkt – kein Crash, aber geringeres Wirtschaftswachstum?

China: in aller Munde dieser Tage wegen des Coronavirus und der Auswirkungen der Epidemie auf die dortige Wirtschaft und die Weltwirtschaft. Thema auch bei mir im Podcast der Woche.

Unstrittig ist China der Anker der Weltwirtschaft. Immer wieder habe auch ich die dortigen Probleme aufgezeigt. Das ändert nichts daran, dass es in dem Land stetig vorangeht: ungeachtet des Handelskriegs und der Probleme im Bankensystem – und nun wohl auch des Virus, dürfte sich doch die Wirtschaft, sollte die Epidemie abflauen, durch die Hilfe von Staat und Notenbank deutlich erholen.

Dies ändert nichts daran, dass das Land erhebliche Ungleichgewichte hat, so im Immobilienmarkt. Eine Rolle spielt dabei auch der beginnende Rückgang der Erwerbsbevölkerung. Kein Wunder, dass es immer wieder warnende Stimmen gibt. So jetzt von der Citigroup, die unter dem Titel Termites in the Housing Market” den globalen Immobilienboom analysiert.

Ambroise Evans-Pritchard macht es zum Thema in seinem Newsletter. Die Highlights:

  • “Rampant over-building by developers over the latest mini-cycle has created a glut that will start to hit in 2020. Excess supply will run smack into a demographic squeeze already underway as the workforce shrinks by three million a year, the marriage rate falls fast, and urban migration dries up.” – bto: kein Wunder, dass Eheschließung und Kinder nun ganz hoch auf der politischen Agenda stehen.
  • “The property and construction sector drives 17pc of Chinese GDP, and probably a quarter of economic output through interlinkages. The size of this overhang – and precisely when it hits – may determine whether the global economy enjoys a ‘fourth wave of this stretched cycle after flirting with recession in mid-2019, or whether it tips over into a fully-fledged downturn and bursts the international leverage bubble.” – bto: Den Leverage-Bubble sehe ich bekanntlich genauso.   
  • “I turned tactically bullish on the world two months ago – and implicitly bullish on equities and assets, (…) Money supply growth is accelerating (it is on fire in the eurozone). Manufacturing PMIs have mostly bottomed out. Central banks have capitulated: the Fed with three rate cuts and a volte-face from quantitative tightening to $60bn of monthly QE; the ECB with a return to QE after its misjudged exit in January. Britain and Japan are opening the fiscal spigots. However, the global economy has not yet reached ‘escape velocity’.”– bto: Kann die Welt auch nicht, einfach, weil die Probleme, namentlich Schuldenüberhang und Überkapazitäten zu groß sind. Es geht immer nur um das Entlanghangeln an der nächsten Krise und die Hoffnung auf das Wunder der funktionierenden Inflationierung.
  • “(…) China’s vacancy ratio is the world’s third highest at 21.4pc. An ever higher share of purchases is driven by investment mania (speculation?). The market is already shifting into a ‘state of oversupply’, vulnerable to a property tax agreed by the People’s Congress last April and currently being drafted. He warned that a cascade of sales could set off a vicious circle of defaults and declining economic growth, potentially on a scale large enough to destabilise the financial system.” – bto: Eine solche Steuer bewirkt nichts anderes als eine Beschleunigung des Margin Calls. Langweilig, weil so offensichtlich. Was allerdings nicht bedeutet, dass Politiker das nicht machen. Der chinesischen Führung würde ich allerdings zutrauen, dies zu verstehen und nicht diesen Fehler zu machen. Im Unterschied zu den Akteuren hier.
  • “Capital Economics says the epicentre of risk lies with property developers, by far the most leveraged companies in China. They pre-sell 85pc of their housing units before projects are finished, effectively borrowing from buyers to cover operating costs. The ratio of liabilities to assets has risen to all-time high of 80pc.” – bto: Jetzt kenne ich die Zahlen hierzulande nicht, aber auch bei uns dürften die Käufer einen guten Teil der Zwischenfinanzierung stellen.
  • “Structural demand growth is ebbing. The flow of rural migrants into the cities was running at 12 million a year a decade ago. It dropped to two million in 2018 and is now drying up. (…) The number of marriages peaked in 2013 and is falling by half-a-million a year, which matters because (…) they are the marginal buyers.” – bto: Wie in allen Märkten geht es um den Grenzkäufer oder – Anbieter.

Graph showing the ration of debt to assets of listed Chinese developers

Quelle: Telegraph

Graph on the falling demand for property in China

Quelle: Telegraph

  • “It is possible that a loss of confidence could push households to sell empty properties en masse and developers to slash prices to offload inventories, cut back on new projects and even abandon many existing ones, (…) There are amber warnings of a construction downturn in the rising number of failed land auctions this year by local governments, which in turn eats into their revenues.” – bto: Alle diese letztlich schuldenfinanzierten Booms oder Blasen haben letztlich ähnliche Charakteristika. Es hängt am Ende alles an der Blase und wenn die platzt, sind die Probleme sofort weitgehend in der Wirtschaft.
  • “(…) China’s property market is a different animal from the US subprime bubble. There is nothing like those NINJA loans to borrowers with no income, no job, and no assets, though some cash purchases may in reality be leveraged through the shadow banking system. The average loan-to-value ratio on outstanding mortgages in China is below 60pc. (…) The nose-bleed price-to-income ratios that appear in the western media – Shenzhen (34.9), Shanghai (26.2), or Beijing (23.0) – are distorted. Most people do not live in these properties. (…) Deformed though it may be, the market is not quite as stretched as it seems. Nor is there much likelihood of a Lehmanesque Minsky Moment in a state-controlled banking system. The Communist Party has the totalitarian power to stabilise lending in extremis.” – bto: weshalb die Optimisten auch immer wieder Recht behalten haben und es wohl auch diesmal haben werden.
  • “But that does not preclude mistakes or a downturn with global repercussions. (…) The effects would wash through the iron ore, steel, copper, coal, and – indirectly – oil markets. It would abort weak recoveries in Korea, Japan, and Germany.” – bto: Das stimmt, wir brauchen keine Krise in China, um in der Weltwirtschaft unter Druck zu kommen. Das haben wir in Deutschland im letzten Jahr schon gemerkt und werden es in den kommenden Jahren immer wieder (und stärker?) zu spüren bekommen.

Das Virus trifft also auf einen Markt, der schon jetzt nicht gesund ist. Jede Intervention der Regierung dürfte zwar eine akute Krise verhindern, die Ungleichgewichte aber weiter aufblasen. Keine guten Aussichten.