STELTERS MAILBOX: Sind Schulden für Immobilien nicht doch produktiv?

Im Podcast vom 2. Februar 2020 habe ich unter anderem ausgeführt, dass Schulden, die zum Kauf von Immobilien aufgenommen werden, nicht „produktiv“ seien. Wenig verwunderlich gab es daraufhin einige Kritik. So schrieb ein Hörer:

Sehr geehrter Herr Stelter,

nicht alle Immobilien-Investitionskredite sind produktionslos. Erstens mal schaffen sie doch Arbeit und Produktion in der Herstellung. Wenn Sie z. B. in einen Altbau, um auf den neuesten Stand CO2-frei zu kommen, investieren mit Sonnenkollektoren auf dem Dach, einer Wärmepumpe für die Heizung, Außendämmungen der Fassade und Türen und Fenster erneuern, dient es zwar nur in der Herstellung der Produktion, schafft aber auch gleichzeitig langfristig durch die Verringerung der Heizkosten einen Mehrwert, macht ihr Haus in Zukunft autark, mit dem CO2-freien Eigenverbrauch überwiegend zum Energie-Selbstversorger. Somit ist auch eine solche Kreditvergabe, die nicht direkt langfristig der Produktionserweiterung dient, sehr sinnvoll.

Mit freundlichen Grüßen“

Ich würde meine Antwort so aufteilen:

  1. Schafft der Bau oder Umbau von Immobilien Einkommen und Vermögen?
  2. Führt der Bau von Immobilien zu Produktivitätszuwächsen und künftig höheren Einkommen?
  3. Wieso können Investitionen in Immobilien dennoch als „unproduktiv“ gelten?

1.     Schafft der Bau oder Umbau von Immobilien Einkommen und Vermögen?

Natürlich führt der Bau von Immobilien zu entsprechenden Einkommen bei allen an dem Bau beteiligten Personen. So gesehen führen steigende Ausgaben für den Bau zu einem steigenden Bruttoinlandsprodukt und deshalb sind entsprechende Ausgabenprogramme gerade aus Sicht von Regierungen beliebt, um die Wirtschaft zu stimulieren.

Dabei wird durch den Bau von Immobilien auch entsprechendes Vermögen generiert. Mietwohnungen werfen Ertrag ab, Straßen können genutzt werden, selbst genutzte Häuser sparen Miete.

Kurz gefasst: Natürlich sind Schulden, die gemacht werden, um zu bauen, unter diesem Gesichtspunkt „produktiv“. Sie führen zu direkten Einnahmen in Höhe der Ausgaben und damit zu BIP und werden den Wohlstand des Landes durch künftige Nutzung erhöhen.  

2.     Führt der Bau von Immobilien zu Produktivitätszuwächsen und künftig höheren Einkommen?

Etwas komplizierter ist da schon die Frage, ob es sich um einen einmaligen oder einen dauerhaften Effekt handelt. Während das offensichtlich ist bei der Straße und dem Mietshaus, ist es nicht so offensichtlich bei den in der E-Mail angeführten Beispielen. Denn es ist offensichtlich kein gutes Investment, wenn man sein Haus energetisch ertüchtigt, weil es sich nicht rechnet. Deshalb wird es vom Staat subventioniert.

Erst wenn Energie deutlich teurer ist, dürfte sich das Investment rechnen. Und selbst dann würde ich bezweifeln, dass dies zu einem höheren Wohlstand führt. Denn die Investition ist nötig, um eine Reduktion des eigenen Einkommens (durch höhere Abgaben) und des Vermögens (weniger wert, weil weniger Ertrag) zu korrigieren. Man muss also Geld aufwenden, um den Zustand vor der staatlichen Maßnahme wieder zu erreichen. Kurzfristig führt diese zu Einnahmen – wie oben –, aber nicht zu einer Veränderung des Vermögens und des Produktionspotenzials der Wirtschaft. Es ist also ganz klar eine erzwungene unproduktive Investition.

3.     Wieso können Investitionen in Immobilien dennoch als „unproduktiv“ gelten?

Doch in meinem Podcast ging es mir gar nicht um diese Betrachtung. Mir ging es um etwas anderes. Der verstorbene Ökonom Hyman Minsky unterschied zwischen drei Arten der kreditbasierten Finanzierung:

  • Finanzierung zu Absicherungszwecken: Der Schuldner verfügt über genügend Einnahmen, um die Zinsen und das Kapital zurückzuzahlen.
  • Spekulative Finanzierung: Der Schuldner kann aus seinen Einnahmen die Zinsen, aber nicht die Tilgung bestreiten. Er muss seine Verbindlichkeiten „rollieren“, wie der Banker sagt, also neue Schulden aufnehmen, um fälligen Verbindlichkeiten nachzukommen.
  • Ponzi-Finanzierung: Der Schuldner verfügt nicht über genügend Einnahmen, um das Kapital und die Zinsen zu decken. Er hofft, dass der Vermögenswert rascher ansteigt als die gesamten Finanzierungskosten und muss außerdem weitere Kredite aufnehmen, um seine Zinsen zahlen zu können. Er hofft letztendlich darauf, den Vermögenswert verkaufen zu können und so durch den Käufer vor dem Konkurs gerettet zu werden. Genauso wie in den berühmten „Ponzi“-Strukturen, wo ahnungslose Investoren ihr Geld verlieren, weil es, erstens von Betrügern dazu genutzt wird, denjenigen, die vor ihnen investiert haben, Geld auszuzahlen und zweitens, um vor allem das eigene schöne Leben zu finanzieren.

Offensichtlich sind Schulden dann gut und kein Problem, wenn sie zu einer Mehranstrengung führen und damit das Einkommen und gesamtwirtschaftlich das BIP steigern. Dann wachsen Schulden und BIP mit der gleichen Rate. Problematisch wird es dann, wenn Schuldner nicht das erforderliche Mehrprodukt erzeugen, zum Beispiel, weil sie auf eine weitere Wertsteigerung der Immobilie hoffen, die sie auf Kredit gekauft haben.

Und genau das ist zunehmend das Problem:

Ein Ökonomenteam um den Bonner Professor Moritz Schularick hat analysiert, dass den meisten schweren Finanzkrisen ein starkes Kreditwachstum vorausgegangen ist.

→ F.A.Z.: „Jeder Kreditboom endet in einer Finanzkrise? Von wegen!“, 5. Januar 2018

Und hier die Studie:

→ „When to lean against the wind“, Version April 2017

Dabei gibt es keine Zwangsläufigkeit, sondern es hängt davon ab, wie die Schulden verwendet wurden:

  • In drei von vier Fällen war ein kräftiges Wachstum der Kredite gut, weil es zu Wirtschaftswachstum und Wohlstand beitrug. In diesen Fällen wurden die Kredite in meiner Terminologie „produktiv“ verwendet.
  • Bei „schlechten Kreditbooms“ werden mit den Krediten zu hohe Konsumausgaben  oder Investitionen finanziert, die sich als nicht nachhaltig erweisen. Unproduktiv also. Dabei handelt es sich meistens um zu hohe Investitionen in Immobilien. Typisch sind Baubooms mit steigenden Immobilienpreisen. 

In einer anderen Publikation beschäftigen sich die Autoren mit dem langfristigen Ertrag verschiedener Assetklassen

→ Langfriststudie: Globales Immobilienportfolio und Aktien die beste Geldanlage

und erinnern im Zusammenhang mit Immobilien (die sich langfristig gut entwickelt haben) daran, dass hinter den steigenden Immobilienpreisen vor allem immer höhere Schulden stehen:

  • „(…) advanced economies in the second half of the 20th century experienced a boom in mortgage lending and borrowing. It is important to note that this surge in household borrowing did not only reflect rising house prices, but also reflected substantially increased household debt levels relative to asset values. Hence, the majority of households in advanced economies today hold a leveraged portfolio in their local real estate market. As with any leveraged portfolio, this significantly increases both the risk and return associated with the investment.“ bto: Das ist ein ganz wichtiger Punkt! Ein enormes Klumpenrisiko!
  • „And today, unlike in the early 20th century, houses can be levered much more than equities, in the U.S. and in most other countries. The benchmark rent-price ratios from the IPD used to construct estimates of the return to housing, refer to rent-price ratios of unleveraged real estate. Consequently, the estimates presented so far constitute only un-levered housing returns of a hypothetical long-only investor, which is symmetric to the way we (and the literature) have treated equities.“ bto: Das bedeutet aber auch, dass die echten Eigenkapitalrenditen mit Immobilien deutlich höher waren und sind, was wiederum die ansteigenden Vermögenswerte erklärt!

Banken finanzieren nichts lieber als vermeintlich risikoarme Immobilien. Unbegrenzte und für fast null Kosten produzierbare Kaufkraft trifft so auf ein begrenztes Gut. Die Preise müssen steigen und setzen damit einen sich selbst verstärkenden Kreislauf in Gang. Sobald eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, wirkt sich das auf den Preis aller Immobilien in der Gegend aus. Das Preisniveau insgesamt beginnt zu steigen. Dies erhöht das Eigenkapital aller Immobilienbesitzer und ermöglicht es ihnen wiederum, mehr Kredite aufzunehmen, um weitere Immobilien zu kaufen. Für die Käufer sind die gestiegenen Preise zwar unangenehm, aber dank der unbegrenzten Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken verkraftbar, vor allem mit Blick auf die weitere zu erwartende Preissteigerung. Dabei wird das System immer mehr selbstreferenziell. Hauspreise gelten als günstig, relativ zu dem, was man in anderen Ländern bereits bezahlt oder aber auch hier bald bezahlen wird.

Das meine ich mit unproduktiver Wirkung von Immobilienfinanzierung. Und es dürfte der Großteil der Immobilienfinanzierung sein!

Wie stark diese gestiegen ist, zeigt folgende Darstellung. Wir haben seit rund 40 Jahren – seit der Deregulierung des Finanzsystems – eine deutliche Zunahme an Immobilienfinanzierungen, und zwar vor allem dazu, uns vorhandene Immobilien zu immer höheren Preisen zu verkaufen. In Deutschland übrigens deutlich weniger als in anderen Ländern.

 

Dieses Zusammenspiel unbegrenzter Kaufkraft und begrenzten Angebots ist der entscheidende Erklärungsfaktor für stetig steigende Vermögenspreise und Schulden. Schon 2015 habe ich aufgezeigt, dass der französische Ökonom Thomas Piketty in seinem Buch „Das Kapital im 21. Jahrhundert“ nur Symptome beschreibt. Die Vermögen (faktisch nur die Immobilienpreise) wachsen im Einklang mit den Schulden, die erst die Preissteigerung ermöglichen.

Das Endstadium wird erreicht, wenn Käufer Zins und Tilgung nicht leisten können und nur auf die künftige Wertsteigerung setzen. Die „Ponzi-Finanzierung“. Immer mehr Käufer spekulieren auf einen ungebrochenen Anstieg der Preise und gehen immer größere Risiken ein. Dabei kommt es zu offensichtlicher Spekulation. Immobilien werden nur gekauft, in der Hoffnung, sie kurze Zeit später mit Gewinn verkaufen zu können.

Sobald die Finanzierungskosten über der Wertsteigerung des auf Kredit gekauften Gutes liegen, droht der Crash: Erste Spekulanten versuchen zu verkaufen, was zu einem Preisrückgang für alle Immobilien führt. In der Folge kommen immer mehr Immobilienbesitzer unter Druck und müssen wiederum verkaufen. Was folgt, ist keine geordnete Beruhigung des Marktes, sondern ein wahrer Sturz. Als Faustregel gilt: Je höher der Anteil an Schulden mit denen gearbeitet wird, desto größer die Crashgefahr.

Wer Blasen verhindern und die Stabilität des Finanzsystems erhöhen will, der muss grundlegender über unser Geldsystem nachdenken und das Recht der Banken, Geld zu schaffen, infrage stellen. Bis es ernsthaft zu einem Systemwechsel kommt, brauchen wir wohl noch eine weitere große Krise.

Deshalb komme ich zu der Schlussfolgerung das ein (immer) größerer Teil der Immobilienfinanzierung nicht mit höheren künftigen Einnahmen durch Mehrleistung einhergeht und damit unproduktiv ist.

Kommentare (37) HINWEIS: DIE KOMMENTARE MEINER LESERINNEN UND LESER WIDERSPIEGELN NICHT ZWANGSLÄUFIG DIE MEINUNG VON BTO.
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    MFK sagte:

    Aus dem bereits unten zitierten Turner Vortrag an der LSE:

    Im UK gehen nur 15% der von den Bankenausgereichten Kredite in Capex Investments. Die ganz große Mehrheit geht in Konsum und in die Finanzierung von Assets, die bereits existieren, also Immobilien und Grund und Boden.

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    Rolf Peter sagte:

    Der Analyse und der Schlussfolgerung, man muesse das Recht der Banken, Geld zu schaffen, infrage stellen, stimme ich zu. Trotzdem stellt sich die Frage, warum die Banken hier mitspielen. Bei diesen Immobilienkrediten ist der Rueckgriff oft auf das finanzierte Objekt beschraenkt (jedenfalls in den USA). Das heisst, die Banken tragen ein hohes Kreditrisiko. Es muessen daher auch falsche Anreize bei der Kreditvergabeentscheidung der Banken eine Rolle spielen. Beim Investor ist der Fehlanreiz ja klar: er hat einen begrenzten Einsatz, ist aber voll an der Wertsteigerung beteiligt. Das kann die Bank antizipieren und in ihrer Kreditentscheidung beruecksichtigen. Warum vergeben sie dann dennoch diese hochriskanten Kredite? Als Hypothesen kommen mir Konzepte wie „too big to fail“ (der Steuerzahler traegt letztlich das Risiko, ist aber an der Kreditentscheidung nicht beteiligt) oder Principal-Agent-Probleme (die Kreditentscheider in der Bank handeln in ihrem eigenen Interesse, nicht in dem der Bank/Shareholder) in den Sinn.

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      Richard Ott sagte:

      @Rolf Peter

      „Das heisst, die Banken tragen ein hohes Kreditrisiko. Es muessen daher auch falsche Anreize bei der Kreditvergabeentscheidung der Banken eine Rolle spielen.“

      Nein, die Kredite werden ja in Pakete zusammengeschnürt, in einzelne Tranchen aufgeteilt und dann weiterverkauft. Die Banken, die die Kredite ursprünglich vergeben hatten, sind damit aus dem Risiko raus. Was dann passiert, haben Sie ja in der Finanzkrise 2008/09 gesehen.

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        Rolf Peter sagte:

        Das stimmt; ist mir auch noch als weitere Hypothese eingefallen. “Pump and dump” war der Jargon dafür. Einige dieser Banken sind aber auf ihren Krediten sitzengeblieben, als die Musik aufgehört hat zu spielen.
        Es waren aber auch, jedenfalls zu einem nicht unbedeutenden Teil, Banken, die diese Schrottpapiere gekauft haben (deutsche Regionalbanken u.a.).

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        Richard Ott sagte:

        @Rolf Peter

        „Es waren aber auch, jedenfalls zu einem nicht unbedeutenden Teil, Banken, die diese Schrottpapiere gekauft haben (deutsche Regionalbanken u.a.).“

        Müssen Sie immer auf der SPD herumhacken? Diese Partei ist mit Kevin und Saskia nun wirklich schon genug gestraft (auch wenn sie den Ralle immerhin vor kurzem als Führungskader entsorgt hat, wenn auch wegen Postengeilheit und weil er auf einen Scherzanruf von einem bösen rechten Youtube reingefallen ist, und nicht etwa wegen Unfähigkeit)
        https://www.kn-online.de/Nachrichten/Politik/HSH-Nordbank-Stegner-geraet-ins-Visier

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    Bauer sagte:

    @ bto

    >> „Banken finanzieren nichts lieber als vermeintlich risikoarme Immobilien.“
    Das ist nicht neu, war eigentlich schon immer so. Jedoch:

    Zu Zeiten meiner Eltern war die Obergrenze für eine erstrangige Hypothek 60 % de Neubauwertes, ansonsten 60 % des Brandversicherungswertes, Das hat jegliche Eskapaden ausgeschlossen und diese Seite der Welt war noch in Ordnung.

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    Michael Stöcker sagte:

    Das Hauptproblem mit den meisten Schulden der letzten 30 bis 40 Jahre lautet: Triple F (Finance Financing Finance) und FIRE-Economy (Finance, Insurance, Real Estate). Mehr hierzu von Mariana Mazzucato: https://youtu.be/uXrCeiQxWyc

    Ganz besonders empfehlenswert für die zahlreichen Realmystiker der LAMA Fraktion.

    LG Michael Stöcker

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      Horst sagte:

      Auch empfehlenswert: „Das Kapital des Staates: Eine andere Geschichte von Innovation und Wachstum“ von Mariana Mazzucato.

      Achtung: KEINE Empfehlung für die bedingungslos Marktgläubigen…

      Eine phantastische Persönlichkeit.

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    Susanne Finke-Röpke sagte:

    @Herrn Dr. Stelter:

    Ihre Schlussfolgerung zur zunehmenden Unproduktivität von Immobilieninvestitionen ist schlüssig hergeleitet und korrekt. Der erste Teil des Beitrags zum Schreiben Ihres Hörers ist es meines Erachtens leider nicht. Was schade ist, weil Sie das intellektuelle Rüstzeug dafür haben.

    Warum denke ich das?

    Weil Sie die externen Kosten seiner Heizung ignorieren, die aufgrund der volkswirtschaftlichen Definition von externen Kosten naturgemäß eben nicht der Investor selbst, sondern die Allgemeinheit zu tragen hat. Juristisch ist das derzeit noch okay, betriebswirtschaftlich sowieso, volkswirtschaftlich nicht.

    Sie schreiben: „Denn es ist offensichtlich kein gutes Investment, wenn man sein Haus energetisch ertüchtigt, weil es sich nicht rechnet. Deshalb wird es vom Staat subventioniert.“

    Es rechnet sich nicht, weil die Folgekosten der CO2-Emissionen für die Erzeugung der Heizleistung und Warmwasser auf die Umwelt beim Investor bisher nicht eingepreist werden. Glück für ihn, Pech für den Rest der Welt! Daher versucht der Staat mit mehr oder weniger geeigneten Mitteln (darüber ließe sich trefflich streiten!), das zu korrigieren. Einerseits über Anreize (Subventionen) zum Schutz der allgemeinen Güter, in Deutschland künftig mittels CO2-Abgabe auch mit der Einpreisung externer Kosten (Stichwort „Klimapaket“).

    Denn mit Ihrer Begründung könnte man auch andere Immobilieninvestitionen „rentabler“ machen. Beispielsweise bei einem Haus in Gewässernähe einfach statt der Errichtung eines Kanalanschlusses für das Schmutzwasser das eigene Abwasser in den nächsten Bach leiten. Ist definiv billiger als die Anschlusskosten an die Kläranlage und die jährlichen Gebühren. Und bis vor rund 100 bis 150 Jahren hat man das auch noch genau so gemacht. Führt auch zu rentablen Kostenersparnissen beim Immobilieninvestor, da die externen Abwasserkosten (Gewässerverschmutzung, Fischertrag ist rückgängig, Trinkwasserreinigungskosten der weiter unten siedelnden gehen hoch, etc.) bequem auf die Allgemeinheit verlagert werden können. Dennoch würde heute in Mitteleuropa wohl niemand mehr die grundsätzlich Installation von Grundleitungen oder Anschlüssen an das öffentliche Kanalnetz bei einer an sich produktiven Immobilie als unproduktiven Investitionsteil ansehen.

    Wenn Sie natürlich davon ausgehen, dass die wissenschaftliche These vom menschengemachten Anteil des Klimawandels falsch ist, ist Ihr Artikel vollkommen korrekt. Die AFD und andere sehen das so. Wenn andere Länder bei der CO-2-Einsparung nicht mitziehen, ist es ein Vermögenstransfer ins Ausland, da diese Länder von den CO2-Einsparungen im Inland profitieren, ohne dafür einen angemessenen Eigenbeitrag zu leisten. Aber dann muss man das benennen. Da Sie sonst auch immer ein Gegner der Geldpolitik der letzten Jahre sind und die Privatisierung von Gewinnen bei Sozialisierung von Verlusten kritisieren, erwarte ich das offen gesprochen von Ihnen auch auf anderen Feldern der Politik. Auch wenn es unpopulär ist, da die Linken derzeit die umverteilende Geldpolitik billigen und die rechten die Erwärmung der Umwelt bestreiten und jede Seite die Kritik der jeweils anderen Seite für falsch hält.

    Aber Logik kennt keine Mehrheitsentscheidungen.

    Zusammengefasst: „Man kann die Realität ignorieren aber man kann nicht die Konsequenzen einer ignorierten Realität ignorieren“ (Ayn Rand, 1905-1982)

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      Richard Ott sagte:

      „Denn mit Ihrer Begründung könnte man auch andere Immobilieninvestitionen ‚rentabler‘ machen. Beispielsweise bei einem Haus in Gewässernähe einfach statt der Errichtung eines Kanalanschlusses für das Schmutzwasser das eigene Abwasser in den nächsten Bach leiten.“

      Ja, der Unterschied ist nur: Wenn alle ihren Nachttopf in den Fluss kippen oder gleich eine Direktleitung legen, gibt es mit ziemlich großer Wahrscheinlichkeit eine Cholera-Epidemie oder eine andere fiese Seuche bricht aus.

      Wenn die Leute in Deutschland ihre Wohnung auf Wohlfühltemperatur heizen ohne dabei die neuerdings postulierten „CO2-Schäden“ zu berücksichtigen (was nach dem von Ihnen beschriebenen Mechanismus zu mehr Wärmedämmung oder weniger Heizen führen müsste), dann steigt die globale Durchschnittstemperatur in Folge dessen in einigen Jahrzehnten um einige Millionstel Grad Celsius an, und angeblich hat das ganz verheerende Folgen und/oder ist ein ganz schlimmes Vorbild für den Rest der Welt.

      Faszinierend auch, wie alle beim Thema „Schadstoffe beim Heizen“ sofort an das böse CO2 denken. Die Emissionen von Feinstaub aus „CO2-neutralen“ Holzkaminen fallen dabei immer unter den Tisch, vermutlich, weil Klimakids und ihre grün wählenden Eltern aus Lifestyle-Gründen gerne ihren eigenen Holzkamin behalten wollen. Es knistert ja so schön, und so weiter. Daran, dass die Grünen Feinstaub prinzipiell für harmlos halten, kann es nicht liegen, sonst wäre beim Thema Diesel-Feinstaub nicht so eine Hysterie.

      Es ist wirklich einfach nur Scheinheiligkeit.

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    markus sagte:

    Ein paar Gedanken:

    – Häuser mit guter Wärmedämmung und/oder eigener Stromerzeugung (am besten mit fetten Akkus im Keller oder in der Garage) zu bauen, halte ich für sinnvoll.
    Vielleicht ist es nicht produktiv, aber wenn Energie irgendwann mal teurer wird, dann muss man nicht frieren und ist evtl. mobiler als der Nachbar.
    – Dass es meist anders läuft, konnte man z.B. am Immobilienmarkt in Paris beobachten noch VOR 2008. Als Mieter zumindest hat man von den steigenden Preisen nicht profitiert. Die Immobilienbesitzer haben sich gegenseitig immer teuere Immobilien verkauft, aber zu wenig modernisiert, weil die Objekte auch so vermietbar waren. Die Folge: die letzten Löcher für extrem hohe Mieten.

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      Richard Ott sagte:

      @markus

      „Vielleicht ist es nicht produktiv, aber wenn Energie irgendwann mal teurer wird…“

      Was halten Sie von der Idee, mit solchen Maßnahmen so lange zu warten, bis die Energie tatsächlich so teuer geworden ist, dass sich die ganze Aktion auch rechnet?

      Verglichen mit dem Wert der eingesparten Energie sind die meisten Dämmprojekte so aufwändig und teuer, dass sie erst nach weit über 50 Jahren ihre Kosten wieder eingespielt haben – da ist ja meistens nicht einmal sicher, ob das Gebäude überhaupt noch so lange weiter existiert.

      „oder eigener Stromerzeugung (am besten mit fetten Akkus im Keller oder in der Garage)“

      Die „fetten Akkus“ sind auch extrem teuer – wenn Sie im Sommer so viel überschüssigen Strom speichern wollen, dass sie damit den ganzen Winter über kochen und heizen und Ihre Elektrogeräte betreiben können, dann müssen sie einen ganzen Kellerraum mit Li-Ionen-Akkuzellen vollstopfen, was Sie locker einen mittleren sechsstelligen Euro-Betrag kosten wird – so viel wie etliche Tesla-Akkupacks. Und Probleme mit der Feuerwehr einbringen wird, die könnten sich nämlich weigern, Ihr Haus zu löschen, wenn es darin mal brennt und Sie Batterien mit hunderten oder gar tausenden Kilowattstunden gespeicherter Energie bei sich im Keller stehen haben. Im Brandfall kann sich diese Energie sehr plötzlich entladen, und wenn das passiert, wollen Sie besser nicht in der Nähe sein und schon gar nicht mit Wasser herumspritzen.

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        markus sagte:

        @RO:
        Ich werde mir keine eigenen vier Wände leisten können, trotz ordentlichem Verdienst ohne spekulativ zu investieren, was ich nicht tun werde. Trotzdem halte ich Investitionen in Wärmedämmung für sinnvoll. Und betrachte auch die steigende CO2 Konzentration für gefährlich. Zumindest für meine Kinder und Kindeskinder. Ansonsten bin ich bei Herrn Dr. Stelter, dass Immobilien in der Regel kein produktives Invest sind und obendrein steigende Immobilienpreise meist die Ungleichheit fördern.

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        Richard Ott sagte:

        @markus

        „Ich werde mir keine eigenen vier Wände leisten können, trotz ordentlichem Verdienst ohne spekulativ zu investieren, was ich nicht tun werde.“

        Kommt ganz darauf an, wo. In den meisten ostdeutschen Städten könnten Sie sich mit „ordentlichem Verdienst“ problemlos eine eigene Immobilie leisten, wenn Sie das denn wollen. Sogar mit Passivhaus-Standard, wenn Ihre religiösen Überzeugungen das so erfordern…

        „Trotzdem halte ich Investitionen in Wärmedämmung für sinnvoll.“

        Die können aber nicht in unbegrenztem Umfang „sinnvoll“ sein – und zwar schon deshalb nicht, weil die Produktion der Dämm-Materialien und der Einbau der Dämmung selbst einen bestimmten Aufwand verursachen und eine bestimmte Menge Energie verbrauchen und gefährliches CO2 emittieren.

        Davon abgesehen: Die Energiesparvorschriften machen das Bauen erheblich teurer. Erkennen Sie da den Zielkonflikt?

        „dass Immobilien in der Regel kein produktives Invest sind“

        Das sehe ich auch so. Selbst genutzte Immobilien sind wie der eigene Kühlschrank oder die Waschmaschine – ich würde das als „langlebiges Konsumgut“ einordnen, wenn es für Immobilien nicht schon eine eigene Kategorie gäbe.

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        markus sagte:

        @RO:
        Klar bekomme ich in vielen ostdeutschen Städten günstig Wohnraum, aber den bekomme ich in Sierra Leone auch. Will ich aber nicht hin.
        WEIL: a) ich einen hochspezialisierten Beruf habe und mich dort schwer tun werde mit Job, b) für meine Frau ähnlich, c) man eben nicht eine 5köpfige Familie mal nicht so schnell verpflanzt (allein schon Betreuungsplätze finden…)

        Das mit den Immobilienpreisen nennt man übrigens Angebot und Nachfrage. Und Makler nennen das Lage-Lage-Lage.

        Bei der Wärmedämmung sind wir wahrscheinlich gar nicht so unterschiedlicher Meinung. Passivhaus wäre zwar toll… aber da wird es sein wie auch bei Konsumgütern, die „Early-Adopter“ zahlen überdurchschnittlich. (Wobei es Passivhäuser ja schon lange gibt). Und dass ein Zwang zu (zumindest wärmetechnisch) hochqualitativem Bauen, Wohnungen verteuert und dadurch weniger investiert wird, ist mir auch klar. Da sollte die Regierung einen gesunden Mittelweg finden. Kann sein, dass sie hier zu dogmatisch vorgeht. Damit habe ich mich bisher nicht näher beschäftigt. Ich denke aber, dass die EZB einen höheren Anteil an den steigenden Immobilienpreisen hat als die EnEV.

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        Horst sagte:

        Beck möchte 10 Jahre alte Studien verkaufen. Trotz vieler nachvollziehbarer Argumente, den Immobilienmarkt im Allgemeinen betreffend, reitet er unter dem Strich die Krall- und Otte-Welle.

        Wer weiß schon, wie sich ein so volatiler Markt (der der Immobilienmarkt ist), gerade weil er so vielen externen Einflüssen unterliegt, verhalten wird.

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        ruby sagte:

        @Horst
        Erklären Sie bitte die Wirkungen der Alterspyramide, wie Sie diese sehen, bei 1/3 weniger 20 Jährige als eine Generation vorher plus hohe Wohnfläche der Elterngeneration.

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        Horst sagte:

        Vergessen Sie nicht den Einflussfaktor Migration.

        Können Sie ausschließen, dass Deutschland in 15 Jahren nicht für qualifizierte Einwanderung attraktiv sein kann?

        Dass diejenigen, die erwerbstätig sind, über ein so hohes Einkommen verfügen, so mobil sein wollen/müssen (beruflich, privat), dass es für drei oder vier Wohnsitze reicht?

        Ich kann es nicht, um nur zwei mögliche Entwicklungen zu nennen…

      • Avatar
        ruby sagte:

        @Horst
        In 15 Jahren, das ist dann 2035; bei Beck ging es mit der Trendwendeprognose um den Zeitraum2025
        bis 2030.

        Gymnasialbesuch plus Studium/Ausbildung führt dazu, daß die bestehenden Objekte der Heimat/Elterngeneration und diese Wohnflächen bis zur Wertlosigkeit verkümmern.

        Empirische Zahlenreihen und Istanalyse mit realiter Regressionsabwägung gefällt mir besser.

      • Avatar
        Horst sagte:

        Das IW Köln hat prognostiziert, dass bis 2035 ca. 1 Mio. Menschen mehr im Vergleich zu heute in Deutschland leben werden.

        Wenn Sie den Demographiebericht, die Bevölkerungsvorausberechnung der Bundesregierung genau studieren, werden Sie erkennen, dass in der Öffentlichkeit ausschließlich die Annahmen diskutiert werden, die zu einem massiven Rückgang der Bevölkerung führen. Diejenigen Annahmen, die dazu führen, dass die Bevölkerungszahl stabil bleibt oder aber steigt, finden keinerlei. Beachtung. Diese Szenarien sind in ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit gleich hoch. Also: Keiner weiß nichts genaues.

        Was aber vermutet werden kann: Mit Panik, Hysterie bis Angst lassen sich bessere Schlagzeilen fahren.

      • Avatar
        Richard Ott sagte:

        @Horst

        Auf einen Horizont von 15 Jahren gesehen hängt die Bevölkerungsentwicklung ganz entscheidend vom Migrationssaldo ab.

        Wie sich die „einheimische“ Bevölkerung während dieser Zeit entwickelt, lässt sich dagegen ziemlich gut voraussagen. Das hat einen ganz simplen Grund: Die Personen, die innerhalb der nächsten 15 Jahren Kinder bekommen könnten, sind heute alle schon geboren – und Geburtenzahlen und Sterbezahlen entwickeln sich relativ stetig, wenn man mal von außergewöhnlichen Ereignissen wie Kriegen oder Epidemien absieht.

      • Avatar
        Horst sagte:

        „…15 Jahren Kinder bekommen könnten, sind heute alle schon geboren…“

        Was auch sonst??? Noch alle Blumen im Garten???

      • Avatar
        Horst sagte:

        „Wie sich die „einheimische“ Bevölkerung während dieser Zeit entwickelt, lässt sich dagegen ziemlich gut voraussagen.“

        Nein! Was kann Sie so sicher machen, dass die Fertilitätsraten unverändert bleiben? Eine gesellschaftliche Wiedergeburt der Großfamilien ist ausgeschlossen?

        Menschliches Verhalten in Gruppen ist nicht zu prognostizieren, nicht auf so lange Sicht. Das schaffen selbst Sie nicht… Frau Palmer auch nicht.

      • Avatar
        Alexander sagte:

        @Horst

        Wenn es um Renditen geht verlängert man die Erfahrung der jüngeren geldpolitischen Vergangenheit als neue Gewissheit linear in die unbekannte endlose Zukunft.

        Ganz anders verhält es sich bei der Quantität und Qualität von Fertilitätsraten. Die Erfahrungen seit 1970 können wir bei den Annahmen für die bekannte „güldene Zukunft“ getrost vergessen….wir schaffen das.

        White girls werden auch in Zukunft nicht mehr durch Gebährfreudigkeit Geschichte schreiben, warum erklärt Neel Kohlhatkar hier vortrefflich: https://youtu.be/KUKiTeL4ayo

      • Avatar
        Richard Ott sagte:

        @Horst

        „Was auch sonst??? Noch alle Blumen im Garten???“

        Erst nachdenken, dann herumkeifen. Ich weiß, das liegt heutzutage nicht mehr im Trend, besonders bei Linken nicht, aber versuchen Sie es trotzdem.

        Stellen Sie sich mal vor, Sie müssten nicht die Bevölkerungszahlen (ohne Migration) in 15 Jahren sondern die in 50 Jahren prognostizieren. Das ist schon deutlich schwieriger, weil eben die meisten der Frauen, die irgendwann innerhalb der nächsten 50 Jahre Kinder bekommen könnten, heute noch nicht geboren sind! Dadurch multiplizieren sich die Unsicherheiten bei der Prognose der Geburtenzahlen der einzelnen Frauenjahrgänge für die Entwicklung der Gesamtbevölkerung. Begreifen Sie, was das für einen Unterschied macht?

        „Nein! Was kann Sie so sicher machen, dass die Fertilitätsraten unverändert bleiben? Eine gesellschaftliche Wiedergeburt der Großfamilien ist ausgeschlossen?“

        Wenn es keine außergewöhnlichen gesellschaftlichen Umwälzungen oder Katastrophen sind, sind die Fertilitätsraten konstanter als Sie das anscheinend glauben:

        https://embryology.med.unsw.edu.au/embryology/images/8/88/Germany_fertility_rate_graph.jpg
        In Westdeutschland sind die seit Mitte der 1970er Jahre immer knapp unter 1,5 – heftige Schwankungen gab es nur im Osten um das Jahr 1990 herum, die Gründe dafür können Sie sich ja hoffentlich denken.

  7. Avatar
    Richard Ott sagte:

    „Wenn Sie z. B. in einen Altbau, um auf den neuesten Stand CO2-frei zu kommen, investieren mit Sonnenkollektoren auf dem Dach, einer Wärmepumpe für die Heizung, Außendämmungen der Fassade und Türen und Fenster erneuern, dient es zwar nur in der Herstellung der Produktion, schafft aber auch gleichzeitig langfristig durch die Verringerung der Heizkosten einen Mehrwert, macht ihr Haus in Zukunft autark, mit dem CO2-freien Eigenverbrauch überwiegend zum Energie-Selbstversorger.“

    Oh je, ein grüner Briefschreiber, mit grünen-typischem Kompetenzniveau in Physik und Technik.

    Okay, wir sollen also investieren in: thermische Solarkollektoren auf dem Dach, Wärmepumpe für Heizung, und schön viel Dämmung. Und dann ist das Haus energetisch gesehen „autark“? Wo kommt denn der Strom für die Wärmepumpe zum Heizen hier? Oder der Strom oder das Gas fürs Kochen?

    „überwiegend zum Energie-Selbstversorger“

    Ach so, nur „überwiegend“.

    „mit dem CO2-freien Eigenverbrauch“

    https://youtu.be/X-AAGlxvyJs?t=22
    Klimastreik-Großdemo in Münster – „Wir wollen kein CO2 mehr“ (Chorgesang)

    So viel geballte Ahnungslosigkeit gepaart mit dem Drang, andere Leute zu erziehen, ist wirklich schwer zu ertragen.

    PS: Besonders gefährlich ist das schädliche CO2 übrigens für die Pflanzen. ;)

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        Richard Ott sagte:

        @ruby

        Lineare Optimierung? Viel zu schwer für die Klimakids. Das führt absehbar zu folgender Reaktion: https://www.kn-online.de/Nachrichten/Hamburg/Hamburger-Mathematik-Abitur-wird-besser-bewertet-als-geplant

        Ich würde stattdessen folgende Aufgabe in der Abiturprüfung Mathematik stellen:

        „Hier ist ein Bild von Greta und Robert Habeck. Male Gretas Anorak gelb aus. Male Robert ganz viele Bartstoppeln in das Bild. Schreibe auf, wen von den beiden du besser für das Klima findest.“

        (Ist natürlich eine Fangfrage, aber wir reden hier ja von Abitur-Niveau für Hamburg. Selbstverständlich ist Greta besser, denn sie ist ja eine junge Frau und Habeck ein schon so mittelalter weißer Mann. Sollte aber jeder ideologisch geschulte Jugendliche erklären können. Und wer Habeck ein Oberlippenbärtchen malt, fällt sofort durch und kommt auf den Jugendklimawerkhof oder wird nach Thüringen abgeschoben!)

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      Thierry sagte:

      @ R. Ott

      Recht so: „PS: Besonders gefährlich ist das schädliche CO2 übrigens für die Pflanzen. ;)“
      Und fèr’s Gehirn, nota bene.

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