Zur Blase am deutschen Immobilienmarkt
Ich bin bekanntlich schon länger skeptisch beim Thema Immobilien als Kapitalanlage, vor allem in Deutschland. Schon früh habe ich auf die Blasengefahren hingewiesen:
→ Alle Immobilienblasen platzen – irgendwann
Dies trotz der nachgewiesen guten Wertentwicklung der Immobilien auf lange Sicht, die sich durchaus mit Aktien messen lassen kann:
Nun kommen auch andere Studien zu ähnlichen Schlussfolgerungen, wie die NZZ berichtet:
- “Die Preisexzesse in Grossstädten sind im Jahr 2017 noch einmal deutlich gestiegen, wie aus einem Bericht der Deutschen Bundesbank hervorgeht. Die Abweichung der Preise in Metropolen von den demografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren betrage inzwischen 35 %. Vor zwei Jahren hatte dieser Wert noch bei 25 % gelegen. (…) Die Relation von Kaufpreis für Eigentumswohnungen zur Jahreswohnungsmiete liegt aggregiert für sieben Grossstädte auf einem zyklischen Spitzenwert und bereits 25 % über dem Mittelwert seit der deutschen Wiedervereinigung.” – bto: Die Ursachen sind klar: zu viel Geld, zu tiefe Zinsen und zu große Angst der Bürger um ihre Ersparnisse.
- “Seit rund sechs Jahren liegen die Leitzinsen unter 1% bzw. sogar bei 0%. Das ist für eine boomende Wirtschaft wie in Deutschland viel zu niedrig. (…) Die gute Beschäftigungs-, Einkommens- und Vermögenssituation trägt ebenfalls entscheidend zum Boom am Wohnungs- und Häusermarkt bei. Die hohe Zuwanderung in den letzten Jahren, der Trend zu Urbanisierung und die Zurückhaltung vieler Verkäufer in der Hoffnung auf noch höhere Preise tun ihr Übriges. Der Wohnungsleerstand in den Metropolen liegt inzwischen deutlich unter 1%, Beobachter sprechen von einer Vollvermietung.” – bto: Es ist natürlich mehr als verlockend aus Sicht der Politik, hier die Sahne abzuschöpfen.
In fast allen deutschen Städten steigt das Blasenrisiko (Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete):
- “Der Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken legte 2017 um rund 5,75 % zu, das ist etwas weniger als die 6 % des Vorjahres. Eine Verlangsamung des Preisanstieges deutet auch der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes für die ersten neun Monate 2017 an. Hier beträgt der Zuwachs 4 % gegenüber 6 % im Jahr 2016.” – bto: immer noch deutlich mehr als das allgemeine Preisniveau.
- “Die (…) errechneten Blasenindizes zeigen an, dass neun von zwölf betrachteten Grossstädten eine «eher hohe» Blasengefahr aufweisen. Eine «hohe» Blasengefahr wird noch für keine Metropole ausgemacht, nicht einmal für die heissgelaufenen «Big Seven» – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In einigen Städten der zweiten und dritten Reihe sehen die Forscher aber inzwischen durchaus eine «hohe» Blasengefahr. Dies zeigt, dass sich der Immobilienboom längst nicht nur auf die Metropolen beschränkt. Das Rückschlagspotenzial in den genannten Top-7-Städten betrage inzwischen 30%, für Deutschland insgesamt liege es bei 14%.” – bto: Und dazu wird die Politik mit Mietpreisbremse und anderen Eingriffen einen Beitrag leisten. Die UBS hat München übrigens letztes Jahr schon zu den weltweiten größten Blasen gezählt.
- “(…) die Anzahl der geplanten Wohnungsbau-Vorhaben im vergangenen Jahr erstmals seit Beginn des Immobilienbooms rückläufig war. Mit Genehmigungen für schätzungsweise 345 000 Einheiten wurden über 7 % weniger Erlaubnisse erteilt als im Vorjahr. Ursache könnten die anziehenden Preise für Bauleistungen sowie die kostspielige Ausweitung von verfügbarem Bauland sein. Die Preise für Baugrundstücke verteuerten sich im ersten Halbjahr 2017 um rund 12 %.” – bto: es ist ein künstlich angefachter Boom.
- “Da allerdings die Ausweitung der Verschuldung der Bürger und die Hypothekenkreditvergabe der Banken laut Beobachtern noch im gesunden Rahmen sind, sind die Warnungen vor einem Immobilien-Crash noch relativ leise.” – bto: Das ist der große Unterschied zu den von mir im ersten der beiden oben verlinkten Artikel genannten Beispiele Australien und Kanada. Dort sind es schuldengetriebene Entwicklungen, die in der Tat zu einem Crash führen können, wegen des beschleunigenden Effekts auf dem Weg nach unten. Bei uns überwiegt die Flucht aus dem Euro/dem Bankkonto, was das Crash-Risiko reduziert. Dennoch sind die Gefahren erheblich, aber die kommen von der Politik.
→ NZZ: “Die Rückschlagsgefahr am deutschen Immobilienmarkt steigt”, 19. Februar 2018
