Wie man den Immobilienmarkt reformieren könnte
Es ist ja nicht so, dass die deutsche Diskussion zum Thema Wohnen und Immobilien einzigartig ist. Sicherlich liegt bei uns die Betonung mehr auf dem Thema „Mieten“ und weniger auf dem Aspekt der Kaufpreise, was leider wieder unterstreicht, weshalb wir es mit der Vermögensbildung nicht so haben.
Die FINANCIAL TIMES (FT) diskutiert, was getan werden muss, um den Immobilienmarkt zu entspannen und vor allem den Jüngeren den Zugang zu erleichtern. Viele der Anregungen würden auch auf Deutschland zutreffen:
- „(…) for many young people, across many countries, a home has become unaffordable and renting is insecure, expensive, or both — especially in places where the good jobs they want are most plentiful. Those who bought homes long ago have enjoyed the benefits of tax-free appreciation, a tax-free implicit rental income and, in the case of the UK, freedom from capital gains tax too.“ – bto: Das ist auch in Deutschland so. In der Schweiz beispielsweise zählt der Eigenmietwert zum Einkommen. Dafür dürfen allerdings auch die Finanzierungskosten abgesetzt werden.
- „(…) unless they enjoy support from the ‘bank of mum and dad’ or are exceptionally well paid, many in the younger generation are stuck as “generation rent”. This is one of several intergenerational inequities that mar today’s high-income societies. Others are job insecurity, mountains of student debt, insecure pensions, inequities in public spending and, above all, climate change. The Financial Times believes it is now time for policymakers to offer a new deal to the young.” – bto: Auch da gehe ich mit, wobei ich betonen möchte, dass diese Themen in Deutschland nicht so akut sind wie in UK/USA. Denn die Verschuldung für die Ausbildung ist nicht so ein Thema. Was den Klimawandel betrifft, sehe ich das anders, weil es eben über Innovation gehen muss und wird (egal wie rückwärtsgewandt Deutschland sich da nun aufstellt). Die öffentlichen Ausgaben sind sicherlich falsch in Deutschland, wie ausführlich in “Ein Traum von einem Land” und in diesem Blog wiederholt diskutiert.
- „To take the UK as a case study, the purchase of a home has become exceptionally expensive by historical standards relative to earnings, especially in London. The proportion of people in England aged 35 to 44 in private rentals jumped from 9 to 28 per cent between 1997 and 2017. While average housing completions were 325,000 a year from 1950 to 1970 inclusive, moreover, this fell to just over 180,000 from 1990 to 2019. There has been a sharp decline, too, in the supply of social housing. Much of the stock was sold off under the ‘right to buy’, while new building fell dramatically.“ – bto: Das ist eine Beschreibung, die auch auf Deutschland passt. Gerade auch durch die massive Zuwanderung kommt es in breiten Marktsegmenten zu entsprechender Knappheit.
- „The high house prices are in part due to the long-term decline in real interest rates. But the solution cannot be to push up interest rates artificially, in order to generate a collapse in house prices, regardless of the costs in terms of unemployment and output.“ – bto: Das ist natürlich nur ein Teil der Geschichte. Es liegt vor allem auch an der immer höheren Kreditvergabe für Immobilien, die beliebig vermehrbares Geld ein knappes Gute jagen lässt.
- „Taxation of property is incoherent, notably in the UK: the regressive burden of council tax is proportionately much higher for owners of cheaper properties than more expensive ones. Moreover, valuations have not been updated for England since 1991. Reform is urgent: this should consist of a tax proportional to the property value, regularly updated valuations and the capitalisation of the tax for elderly residents, with the balance paid out of the estate.“ – bto: Wir haben eine Grundsteuerreform, die entsprechend die Belastung ändern wird. Es ist ja eine Vermögenssteuer, die übrigens, als die Vermögenssteuer wegfiel, erhöht wurde. Wird immer gerne vergessen.
- „Yet the most crucial issue is the inadequate growth in supply, including of affordable housing. To tackle this, governments, especially local authorities, need to be able to acquire land for development at the value determined by existing planning consents. Local authorities should also gain the bulk of the uplift in value derived from changes to those consents. This would give them an incentive to promote development while benefiting existing residents.“ – bto: Das geht in die Richtung einer Bodenwertsteuer und es ist nachvollziehbar, dass ein Teil der Wertsteigerung, der sich aufgrund von rechtlichen Rahmensetzungen ergibt, der Allgemeinheit und nicht dem glücklichen Eigentümer zufällt.
- „There is a strong general case for taxing land values, rather than buildings. But this will be a particularly important incentive in the case of land with unused planning consents. Nothing could encourage development more powerfully than such a tax.“ – bto: Die Alternative wäre, die Eigenkapitalanforderungen zu erhöhen, weil das den Druck auf die Eigentümer erhöht, das Grundstück einem produktiven Zweck zuzuführen. Was man aber nicht machen darf – was allerdings im Zuge von Erbverfahren in Deutschland passiert – ist, die Werte von unbebauten Grundstücken für bebaute anzusetzen, wenn diese Bauten nicht eine angemessene Ertragskraft ausweisen.
- „A significant part of the new financial resources available to local authorities should also be used to build affordable housing for less well-paid people. (…) Finally, the private rental sector is going to remain an important form of tenure. But long-term tenants need greater security: standard rental contracts should be extended to three years.“ – bto: ein Problem, das wir in Deutschland nicht kennen, das allerdings zum Preis einer Dämpfung des Angebots.
- „(…) in many countries, notably including the UK, greater supply is essential, especially in the most economically dynamic conurbations. This will take some radical policy changes. It is time to embrace them.“ – bto: Komischerweise spielt das in Berlin gar keine Rolle. Alles soll bleiben, wie es ist – trotz der Zuwanderung.
