Wie Makronom versucht, dem Berliner Mietendeckel einen Sinn zu geben – und scheitert

• “(…) nehmen wir an, dass das Mietniveau wie momentan in vielen Großstädten im Punkt G als gesellschaftlich problematisch angesehen wird, was für gewöhnlich dadurch definiert wird, dass Haushalte mehr als 30 % ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgeben müssen.” – bto: Das könnte man nun allerdings auch dahingehend interpretieren, dass das Einkommensniveau allgemein steigt, zum Beispiel in Berlin durch den Zuzug von Menschen, die besser bezahlte Jobs haben oder durch einen Wandel der Bevölkerungsstruktur aufgrund von Verjüngung und Start-up-Szene. Ein völlig normaler Vorgang, den man aber durch die Intervention vermeiden will, was aber ein nicht unbedingt von der Allgemeinheit oder aber von dem spezifischen Vermieter zu bezahlender Wunsch ist.
• Weshalb auch diese Schlussfolgerung stimmt: „Wird jetzt durch einen Mietendeckel eine Mietobergrenze im Punkt D verordnet, (…) würden die Wohnungsbesitzer früher oder später Instandhaltungen und Modernisierungen zurückfahren, (und) weniger Fläche vermieten, wodurch das Angebot sinkt. Und über kurz oder lang würden die Mieten doch wieder in Richtung G steigen, weil die Nachfrage viel größer als das Angebot ist.“ – bto: falsch. Es würde über das Niveau von G steigen, weil das Angebot dauerhaft sinkt.

Jetzt kommen wir zu den „vier Besonderheiten des Mietwohnungsmarktes in Berlin“, die dazu führen (sollen), dass das Standardmodell nicht anzuwenden ist (obwohl es in New York und anderen Städten genau so funktioniert hat!):

• „Das Angebot am Wohnungsmarkt ist kurzfristig begrenzt und kann nicht einfach erweitert werden, da es Engpässe in der Bauplanung gibt und Bauen nun einmal Zeit kostet – und langfristig ist das Flächenangebot in Großstädten schlicht begrenzt.“ – bto: Genau das trifft auf Berlin nicht zu. Das Umland ist weitflächig frei, man könnte problemlos höher bauen, man könnte Brachflächen wie das Tempelhofer Feld bebauen. Wenn es an einem in Berlin nicht fehlt, dann an Flächen, die man bebauen könnte.
• „Zweitens ist der Mietwohnungsmarkt in zwei Teile segmentiert: In dem deutlich größeren Teil werden vertraglich vereinbarte Bestandsmieten gezahlt, im kleineren zweiten Teil werden viel höhere Neuvertragsmieten gefordert (und bezahlt). Dazu gehören neue Mietverträge bei Mieterwechsel, aber auch Erstverträge bei Neubau. Die „Altmieten“ im ersten Segment unterliegen der traditionellen Mietgesetzgebung (Mietspiegel, Vergleichsmieten, Kappungsgrenze etc.). Bei den „Neumieten“ – ausgenommen Neubauten – gilt zwar die Mietpreisbremse, die aber in diesem Fall nicht wirklich bremst.“ – bto: Wieso bremst sie nicht wirklich? Weil es schwarze Schafe gibt, die sich nicht daran halten. Das Problem ist doch eher, dass wir zu viele Mieter im Altbestand haben, die (relativ) subventioniert Flächen belegen, die andere besser nutzen könnten, zum Beispiel, weil sie mittlerweile alleine leben.
• „Drittens sind Mieten (…) eben keine flexiblen Preise, (…) bei den Bestandsmieten kommen Mietsenkungen faktisch nicht vor, und Mietsteigerungen sind beschränkt durch den Mieterschutz.“ – bto: Man kann nicht auf der einen Seite eine Begrenzung nach oben machen und auf der anderen Seite eine Senkung nach unten installieren. Natürlich „kann“ man es machen, es würde nur die nachhaltige Rendite schmälern und die Vermieter müssten eine nachhaltig höhere Mindestrendite verlangen, um das Risiko über den Zyklus auszugleichen.
• „Und viertens hat Berlin eine im Vergleich zu anderen Regionen sehr hohe Mietwohnungsquote von 85 % – das heißt, dass der Anteil der selbstgenutzten Eigentumswohnungen konstant klein ist, nicht zuletzt, weil das durchschnittliche Nettoeinkommen der Haushalte und das Geldvermögen nicht ausreichen, um Wohneigentum zu finanzieren.“ – bto: Das ist eine interessante Behauptung. Gerade in den letzten Jahren ist eine Zunahme des Interesses an Eigentumswohnungen zu erkennen und es ist auch eine Frage des Anreizsystems. Wenn man jahrzehntelang sehr günstig gemietet hat und die Politik bei einem Anstieg der Mieten sofort interveniert, ist es rational, zu mieten und nicht zu kaufen. Unter dem Gesichtspunkt der Vermögensbildung wäre es aber besser, wenn wir genau das andere täten: Einen Anreiz geben, zu kaufen, auch über bessere steuerliche Behandlung, das wäre ein Schritt, die Deutschen etwas vermögender zu machen!
• „Unter diesen Bedingungen brauchen wir also ein anderes Modell, (…) Die Angebotskurve zu einem bestimmten Zeitpunkt verläuft ab einem gewissen Punkt senkrecht und spiegelt die Tatsache wider, dass das Mietwohnungsangebot kurzfristig nicht erweitert werden kann. Die Wohnungsnachfrage schneidet die Angebotskurve auf einem für Mieter noch akzeptablem niedrigen Niveau der Neumieten (N), wobei die Bestandsmieten (B) leicht unter den Neumieten liegen. Diese Situation entspricht in etwa dem Berliner Wohnungsmarkt während der Nuller Jahre.“ – bto: Die Kurve verläuft aber a) nicht so steil, b) muss nicht so steil verlaufen, weil die Stadt enorme Ausbaureserven hat und weil c) zu viele Menschen in Wohnungen wohnen (die sie sich nur aufgrund des Preises leisten können, der unter G liegt im Bestand! Dies bedeutet, dass die Quadratmeter pro Kopf im Angebot deutlich elastischer wären, wenn man sie nur ließe!

Quelle: MAKRONOM

• „Die Bestandsmieten lagen 2018 durchschnittlich bei 6,72 € je Quadratmeter (Nettokaltmiete, ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel). Gegenüber 2010 sind sie um ca. 29 % gestiegen, das entspricht einer jährlichen Steigerung von 3,2 %.“ – bto: Das ist nicht viel. Über einen längeren Zeitpunkt war es nur die Inflation oder weniger.
• “Die Neumieten lagen hingegen laut dem Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin-Brandenburg (IBB) 2018 bei 10,70 €/m². Im begehrten innerstädtischen Bereich (innerhalb des S-Bahnrings) werden meist über 12 Euro verlangt. Im Vergleich zu 2010 stiegen die Neuvertragsmieten um 65 %, also um 6,4 % jährlich. Nicht selten sind sie mittlerweile doppelt so hoch wie die Bestandsmieten.“ – bto: Das zeigt eindeutig, dass es eine massive Verzerrung zugunsten der „Besitzenden“ gibt, während der Eintritt in den Markt für Neuankömmlinge erschwert wird. Es gibt sogar den gegenteiligen Anreiz für die Besitzenden, diesen zu halten und damit das Angebot für Wohnungen weiter zu beschränken. Darüber hinaus ist es normal, dass bestimmte Lagen attraktiver und damit teurer werden. Nur deshalb muss es zu keiner Subventionierung kommen, weder durch die Allgemeinheit noch durch den Eigentümer.
• „Neben der steigenden Wohnungsnachfrage gab es in der Vergangenheit auch massive wohnungsbaupolitische Versäumnisse (und) die Immobiliennachfrage der Anleger aus dem In- und Ausland, die – nicht zuletzt angefacht durch die Niedrigzinspolitik – die Immobilienpreise nach oben getrieben hat  und die noch viel schneller als die Mieten gestiegen sind.“ – bto: So ist es. Wer die Preisentwicklung beklagt, muss in Frankfurt demonstrieren, nicht in Berlin. Komischerweise macht man das aber nicht.
• „Der Haupttreiber für die Mieteninflation zwischen 2010 und 2018 waren die Grundstückspreise, (…) sie legten durchschnittlich um enorme 26,5 % pro Jahr zu, ihr Anteil an den Immobilienkosten steigt und steigt. Es folgen die Neumieten und dann die Bestandsmieten. 2010 entsprach der Marktwert je Quadratmeter Eigentumswohnung bezogen auf die Neuvertragsmieten („Angebotsmiete“) 23,6 Jahresmieten. 2018 waren es schon 34 Jahresmieten, (…) 2018 wären die Immobilien um 36 % überbewertet (für deutsche Großstädte kommt die Deutsche Bundesbank zu ähnlichen Schätzungen). Dies hat den Aufwärtsdruck auf die Neumieten noch weiter angefacht.“ – bto: alles richtig und die Folge der Politik der EZB. Nur warum muss man dann in einen Markt in der Folgewirkung intervenieren, statt zum Beispiel die Eigenkapitalanforderungen der Banken bei Immobiliendarlehen zu erhöhen?
  Man kann also der Analyse weitgehend folgen, nur nicht der Schlussfolgerung, dass der Mietendeckel die Antwort ist. Die Antworten sind doch offensichtlich andere. Nun also die Kurve zur ökonomischen (!?) Begründung für den Mietendeckel.

Eingeleitet wird dieser Teil der Argumentation mit: „Die (Haupt-)Stadt der Zukunft – ein Reichenghetto?“, was eigentlich schon zeigt, dass wir eben keine ökonomische, sondern eine politische Argumentation vorgesetzt bekommen. Zudem noch eine ziemlich polemische. Denn Berlin ist von einem Reichenghetto weit entfernt. Neben Rom die einzige Hauptstadt in Europa (und vermutlich eine der wenigen der Welt) mit einem BIP pro Kopf unter dem Landesdurchschnitt dürfte Berlin noch Jahrzehnte brauchen, um etwas aufzuholen. Angesichts der herrschenden Politik dürfte es niemals zu einem Aufholen kommen. Abgesehen davon muss jeder, der durch London, Paris und New York läuft, feststellen, wie gut es einer Stadt tut, etwas Kaufkraft zu haben. Die öffentlichen Grünanlagen widerspiegeln das, von den Schulen will ich an dieser Stelle gar nicht sprechen. Ich für meinen Teil würde mir etwas mehr „Reichtum“ in Berlin durchaus wünschen. Idealerweise vor Ort verdient!

Aber nun zurück. Da wird die These aufgestellt: „Das freie Spiel der Marktkräfte würde dazu führen, dass sich diese Marktkräfte selbst ad absurdum führen und den Mietwohnungsmarkt schrumpfen lassen.“ Das schauen wir uns an:

• „Die Immobilienpreise steigen und steigen, ziehen die Neuvertragsmieten hoch, und mit etwas Verzögerung und abhängig vom Ausmaß der Regulierung auch die Bestandsmieten. Natürlich kann das nicht unendlich so weitergehen. Irgendwann wird vielen Mietern die Kaufkraft aus- und die Gesamtnachfrage also zurückgehen.“ – bto: hm. Was ist eigentlich mit der demografischen Entwicklung? Deutschlands Bevölkerung wird trotz der Zuwanderung schrumpfen. Nun gut, jetzt können wir aus Klimaschutzgründen eine weitere Konzentration der Bevölkerung wollen, doch das wäre dann doch eine gewünschte Entwicklung. So klar wie hier formuliert ist der Trend nicht!
• „Das führt aber nicht dazu, dass die Mieten in den gentrifizierten Gebieten sinken, da die angebotene Zahl der Mietwohnungen ebenfalls zurückgeht – die Angebotskurve in unserem Modell kippt nach links, es gibt weniger Mietwohnungen, mehr selbstgenutztes Wohneigentum, mehr große Wohnungen durch Zusammenlegung kleinerer Einheiten, Umwandlung in Gewerbe, Leerstand, etc. Das freie Spiel der Marktkräfte würde dazu führen, dass sich diese Marktkräfte selbst ad absurdum führen und den Mietwohnungsmarkt schrumpfen lassen.“ – bto: Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung wäre es in einigen beliebten Gegenden schwerer, eine billige Wohnung zu finden. Ja und? Es gibt genug Alternativen in nicht so zentralen Lagen. Noch einmal: Wieso muss die Allgemeinheit oder der spezifische Eigentümer einen Mieter subventionieren, wenn andernorts Wohnraum günstiger zu haben ist?

Quelle: MAKRONOM

• „In Berlin ist bereits jetzt auffällig, dass das Wohnungsangebot trotz enorm steigender Neumieten in den letzten sieben Jahren nur um etwa 1,8 % zugelegt hat. An zu geringen Neumieten kann dies kaum gelegen haben – oder doch, wenn man die steigenden Immobilienpreise einbezieht: Wohnungen, die für über 5.000 €/m² gekauft wurden, lassen sich nicht rentabel für 10 oder 12 Euro vermieten.“ – bto: Ja, so ist es. Der Grund liegt im billigen Geld der EZB, wie ausgeführt. Also muss man da ansetzen.
• „Nimmt man die 30 %-Marge als Obergrenze für ‘bezahlbaren Wohnraum’, dann lag dieser Wert 2010 bei  6,94 Euro, also über den Neumieten, und 2018 bei 9,18 Euro, also unter den Neumieten.“ – bto: aber deutlich über den Bestandsmieten! Erneut: Warum müssen die Vermieter die Mieter subventionieren, die heute gegenüber 2010 weniger für die Miete aufwenden relativ zum Einkommen der Stadt als 2010? Komisch, dies wird nicht thematisiert.

Was dann zur „Logik des Mietendeckels“ führt:

• „Kann der Mietendeckel dieser Entwicklung Einhalt gebieten? Ja, wenn er richtig gemacht wird.“ – bto: was bei mir die Frage aufwirft, ob wir das überhaupt als Ziel haben wollen. Eine intransparente Umverteilung zugunsten einer Gruppe (Mieter im Bestand oder von existierenden Wohnungen) zulasten einer anderen Gruppe (Vermieter, die mit ihren eigenen Mitteln ins Risiko gehen), statt einer Freigabe und einer Korrektur der sozialen Konsequenzen über Wohngeld und Abgabenentlastung.
• „Enorm wichtig ist, dass vor allem die Neuvermietungen von bereits existierenden Wohnungen ins Visier genommen werden (…) Unter der Annahme, dass auch die Neuvermietungen bei einer bestimmten Obergrenze eingefroren werden, sähe die Logik des Mietendeckels dann modelliert wie folgt aus: Wir springen nun fünf Jahre – also die Dauer des Mietmoratoriums – weiter. Dabei gehen wir davon aus, dass diese Zeit genutzt wird, um das Wohnungsangebot schrittweise auszuweiten (dargestellt durch die durchgezogene lila Linie). Aufgrund des Mietendeckels sinken die überhöhten Neumieten wieder. Der Schnittpunkt der gestiegenen Angebots- und Nachfragefunktionen liegt dann bei Punkt N 2025, die Bestandsmieten (B 2025) etwas darunter auf dem Niveau des Mietendeckels – die Bestandsmieten und die Neumieten laufen also tendenziell wieder zusammen.“ – bto: Das nennt man doch eine „heroische“ Annahme: Woher, bitte, soll das Mehrangebot kommen? Realistischer ist doch, dass mehr Wohnungen möbliert und auf Zeit vermietet werden oder gar nicht, wie die Beispiele anderer Städte zeigen. Zugleich baut kein Privater. Wieso nach all diesen Windungen die Kritik des Standardmodells nicht stimmen soll, verschließt sich mir.

• „Der Mietendeckel sollte also etwas über den Bestandsmieten liegen, weil diese zumindest im Rahmen der allgemeinen Verbraucherpreisinflation und der Preisentwicklung in Baugewerbe und Handwerk steigen und weil Modernisierung nicht ausgeschlossen werden sollte (von Luxusmodernisierungen abgesehen). Für die Erhöhung von Bestandsmieten gelten auch jetzt schon die Kappungsgrenzen.“ – bto: Aha, und wer entscheidet, was Luxus ist? Und selbst, wenn es „Luxus“ ist, wenn es der neuen Klientel im Stadtviertel entspricht, dann ist es doch nur richtig und konsequent.
• „Zudem würde der Mietendeckel noch zwei weitere Fliegen schlagen: Erstens hat er das Potenzial, weitere Gentrifizierungswellen zu dämpfen. Denn die hohen Mieten können sich momentan nur die besser Betuchten leisten. Das ist zwar ihr gutes Recht, verursacht aber schwere soziale Kosten und Konflikte mit denjenigen, die in einer Stadt wie Berlin oftmals ein deutlich geringeres Einkommen haben und sich schlicht keine Mieten leisten können, die über den Bestandsmieten liegen.“ – bto: Zum einen würde damit der Druck wachsen, dass auch in Berlin endlich gut bezahlte Jobs entstehen, andererseits ist es ein rein politisches Ziel, kein ökonomisches. Die Angebotskurve wird in zehn Jahren nicht weiter rechts, sondern weiter links liegen.
• „Zweitens würden gedeckelte Mieten den Immobilienpreisanstieg dämpfen, da manche spekulative Investoren, die gar nicht primär mit Mieteinnahmen, sondern mit steigenden Immobilienpreisen rechnen, jetzt eine Wende bei den Immobilienpreisen erwarten. Die Immobilienpreisinflation erhielte mit einem Mietendeckel also wenigstens einen Dämpfer, im besten Fall bildet sich die Hauspreisblase sogar zurück.“ – bto: Genau, die Erwartung der Enteignung führt zu fallenden Preisen. Das ist logisch. Woher dann aber – wiederum logisch konsistent – die Angebotsausweitung kommen soll, verschließt sich mir. Oder haben wir es nur noch mit altruistischen, masochistischen Investoren zu tun? Ach ja, der Staat baut selbst. So wie den BER.
• „Wenn Wohnungseigentümer Wohnungen zwecks Vermietung zu einem sehr hohen Immobilienpreis bereits gekauft oder zu hohen Kosten, insbesondere Grundstückskosten, gebaut haben, werden sie keine angemessene Rendite auf dem Mietniveau des Mietendeckels erzielen können. (…) Wäre das diesen Investoren gegenüber ungerecht? Nein, denn sie haben sich mit einem spekulativen Geschäftsmodell auf den Markt begeben, und wenn der Markt sie dafür bestraft, ist das ein normaler marktwirtschaftlicher Vorgang – selbst wenn der Impuls dafür von einer staatlichen Regulierung ausginge. Niemand sollte erwarten, dass die Berliner Mieten unablässig wachsen.“ – bto: „wenn der Markt sie dafür bestraft“. Das muss man erst mal bringen! Was bitte hat ein von einer linken Senatorin durchgedrückter Mietendeckel mit dem „Markt“ zu tun? Richtig ist, dass es sich hierbei um eine staatliche Enteignung handelt, die faktisch nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist (aber dennoch nicht unbedingt von dem politisch besetzten Verfassungsgericht kassiert wird).
• „Mit großer Wahrscheinlichkeit wird der Mietendeckel, wie auch immer ausgestaltet, allein aber nicht ausreichen, um spekulative Investoren abzuhalten oder gar die Immobilienpreise zu senken. Neben der offensichtlichen Notwendigkeit einer Ausweitung des (öffentlichen) Wohnungsbaus fehlt hier vor allem eine Bremse gegen Immobilienpreisinflation. Dies könnte eine Besteuerung der Veräußerungserlöse auch über die momentan geltende 10-Jahres-Spekulationsfrist hinaus sein (…).“ – bto: Ich rufe gern in Erinnerung, dass laut DIW die privaten Vermieter eine Rendite von zwei bis drei Prozent erzielen. Macht weiter so und es gehört alles nur noch den Konzernen oder dem Staat. Dann sieht es aber so aus wie in Kalkutta oder Ost-Berlin 1989.
• „Ließe man den Miet- und Immobilienmärkten völlig freien Lauf, steuert man unweigerlich auf Verhältnisse wie in London, Paris, New York oder San Francisco zu. Sicher nicht morgen oder übermorgen, aber die Richtung wäre grundfalsch und sozial extrem brisant.“ – bto: boomende Städte mit weit überdurchschnittlich verdienender Bevölkerung, funktionierender öffentlicher Infrastruktur, guten Schulen und gepflegten öffentlichen Grünanlagen. Nein, das wollen wir für die Hauptstadt Deutschlands auf keinen Fall. Kalkutta und Ost-Berlin sind die Vorbilder.

Nur: Der ökonomische Nachweis für die Sinnhaftigkeit der Mietenbremse ist das hier nicht. Es ist der Versuch, ein politisch gewünschtes Handeln zu rationalisieren. Eigentlich zu schwach für den MAKRONOM!

→ makronom.de: “Warum der Berliner Mietendeckel ein Schritt in die richtige Richtung ist”, 16. Juli 2019