Markt­wirtschaft im Wohnungs­markt kann funk­tionieren

Morgen (23. April 2023) reden wir im Podcast über die Lage am deutschen Immobilienmarkt. Als Experte dabei: Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance) an der IREBS International Real Estate Business School und Direktor am Center for Finance der Universität Regensburg sowie Forschungsprofessor (Research Associate) am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Seine Forschungsschwerpunkte sind Indirekte Immobilienanlagen, Immobilienindizes, Immobilienderivate und Asset Allocation. Er ist Mitherausgeber des European Journal of Real Estate Research und des German Journal of Property Research sowie Leiter des Arbeitskreises „Indirekte Anlagen“ der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

Aufmerksam wurde ich durch einen Artikel im Handelsblatt. In diesem wird von einem Vorschlag von ihm und Kollegen berichtet, der den Wohnungsmarkt revolutionär voranbringen würde. Die Highlights:

  • „Die These der Professoren um den Immobilienwissenschaftler Steffen Sebastian: Es braucht keine neuen Wohnungen, die vorhandenen müssten nur besser verteilt werden. Um das zu erreichen, sollen Mieter mit günstigen, alten Mietverträgen deutlich mehr zahlen und dadurch motiviert werden, Platz zu machen für Familien. Die Gewinne, die die Vermieter durch die höheren Mieten einnehmen, sollen über einen Vermieter-Soli abgeschöpft werden und als Wohngeld an deutlich mehr Menschen fließen als bisher.“ – bto: Das ist die Kurzfassung und die leuchtet auch ein.
  • „‘Ich halte es für ein Unding, dass Menschen, die bereits seit Jahren und Jahrzehnten eine geringe Miete zahlen, hierzulande so extrem geschützt werden, während andere keine bezahlbare Wohnung finden‘, sagt Steffen Sebastian, der gemeinsam mit dem Juristen Jürgen Kühling und dem Ökonomen Sebastian Siegloch den Vorschlag erarbeitet hat. ‚Wir subventionieren bundesweit über die Mietspiegel Millionen Mieter mit der Gießkanne und sorgen für einen Lock-in-Effekt‘, erklärt er weiter.“ – bto: Genauer gesagt subventionieren die Vermieter die Mieter und diese Subventionen sind beidseitig ungerecht.
  • „Millionen Menschen, die allein oder zu zweit große, günstige Wohnungen bewohnen, würden seiner Ansicht nach gern umziehen, aber wegen des gewaltigen Unterschieds zwischen Neu- und Bestandsmieten müssten sie in einer deutlich kleineren Wohnung viel mehr zahlen. Infolgedessen bleiben sie, wo sie sind.“ – bto: Das ist unstrittig. Weitere Millionen wollen nicht umziehen, weil die Miete so günstig ist, dass es sich nicht lohnt.
  • „Der Hauptgrund für diese Verzerrungen am Markt sind seiner Ansicht nach die Mietspiegel. Diese werden aus dem Durchschnitt der Mieten der vergangenen sechs Jahre inklusive Mieterhöhungen und der Mieten von Genossenschaften und kommunalen Wohnungen errechnet. Dadurch seien sie zu weit vom Marktpreis entfernt.“ – bto: Das stimmt ganz offensichtlich.
  • Eine Aufhebung „(…) würde dazu führen, dass die Mieten in vielen Regionen um 15 bis 20 Prozent stiegen und somit deutlich näher an einen realistischen Marktpreis heranreichten. (…) Damit das nicht zu einem Konjunkturprogramm für Vermieter wird, schlagen die Wissenschaftler vor, deren zusätzliche Gewinne in Form eines Vermieter-Solidaritätszuschlags abzuschöpfen. Bei privaten Vermietern wäre das abhängig von ihrem Einkommen.“ – bto: Von dieser Idee halte ich nicht so viel. Ich denke, das müsste anders geregelt werden.
  • „Dieses Geld würde dafür verwendet, deutlich mehr Menschen als bislang ein Wohngeld oder eine vergleichbare Unterstützung zu zahlen. Steffen Sebastian schätzt, dass nach dem Modell in manchen Städten 15 bis 20 Prozent der Mieter einen Zuschuss zu ihrer Miete bekämen. Laut den aktuellsten Zahlen des Statistischen Bundesamts bekamen Ende 2021 deutschlandweit nur 1,5 Prozent der Haushalte Wohngeld. Damit sei bezahlbares Wohnen für alle und sofort zu erreichen, so Sebastian.“ – bto: Es wäre unstrittig zielgerichteter als die jetzige Subvention, unabhängig von der Bedürftigkeit.
  • „Beim Deutschen Mieterbund kommt der Vorschlag der drei Professoren gar nicht gut an. ‚Jegliche Maßnahmen zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zur weiteren Erhöhung der Mietspiegelmieten führen, lehnen wir insbesondere in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und drastischer Mietenexplosion deutlich ab‘, sagt Melanie Moritz.
  • „Die Bundesdirektorin des Mieterbunds fordert im Gegenteil, alle Mieten – auch die aus dem geförderten Wohnungsbau – in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzubeziehen. Das würde die Mietspiegelmieten sogar senken.“ – bto: Das beweist, dass es eine Lobby-Organisation für die Besitzer von Wohnungen ist.
  • „Auch beim Vermieterverband Haus & Grund stößt der Vorschlag auf wenig Gegenliebe. Bundesgeschäftsführer Gerold Happ ist sich sicher, dass höhere Mieten keinen neuen Wohnraum schaffen. Vor allem dann nicht, wenn die höheren Mieteinnahmen nicht in neue Wohnungen oder Sanierungen investiert werden könnten, sondern an Menschen gezahlt würden, die sich die gestiegenen Mieten nicht mehr leisten könnten.“ – bto: Klar, hier gibt es Sorge vor einer Sondersteuer, die eine zusätzliche Belastung darstellt.
  • „Reiner Braun, Vorstand des Immobilienmarktforschungsinstituts Empirica, hält den Vorstoß der drei Wissenschaftler aus wirtschaftlicher Sicht für richtig, aber für kaum finanzierbar. Er rechnet vor: Wenn jeder fünfte Haushalt Wohngeld bezöge, müssten jährlich rund 20 Milliarden Euro ausgezahlt werden. 2021 betrug das Volumen aller Wohngeldzahlungen 1,4 Milliarden Euro.“ – bto: Es gab 2022 laut statistischem Bundesamt 19,9 Hauptmieterhaushalte in Deutschland, die 27,8% ihres Einkommens für die Miete ausgaben. Das verfügbare Haushalteinkommen in Deutschland liegt bei rund 24.000 Euro, macht 6.600 Euro Jahresmiete. Wenn diese um zwanzig Prozent steigt, sprechen wir im Schnitt von 1.320 Euro mehr Miete, macht bei 19,9 Millionen Haushalten einen Betrag von 26,3 Milliarden Euro, also mehr als die hier berechneten 20 Milliarden.
  • „Zudem zweifelt Braun daran, ob der Vorschlag politisch umsetzbar ist, da er für Mieter und Vermieter zunächst einmal unbequem sei. ‚Wer das Programm durchzusetzen versucht, begeht politischen Selbstmord.‘“ – bto: Ja, dem dürfte so sein!

→ handelsblatt.com: „Massive Mieterhöhungen für fairen Immobilienmarkt?“, 29. März 2023

Kommentare (24) HINWEIS: DIE KOMMENTARE MEINER LESERINNEN UND LESER WIDERSPIEGELN NICHT ZWANGSLÄUFIG DIE MEINUNG VON BTO.
  1. Klaus
    Klaus sagte:

    Ich finde man sollte zumindest alle paar Jahre prüfen ob eine WBS geförderte Wohnung noch der derzeitigen Einkommenssituation des Mieters entspricht. Häufig haben Mieter einmal eine günstige Wohnung erhalten und sind eigentlich nicht mehr anspruchsberechtigt.

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  2. Wagner
    Wagner sagte:

    Es gibt eine kleine Lösung des Wohnungsproblems.Den Lehrstuhl des Herrn ersatzlos streichen und die Mittel für einen Neubau verwenden

    Antworten
  3. foxxly
    foxxly sagte:

    …. zuerst jahrzehnte lang eine mangelwirtschaft betreiben, dann mit sozialistischen formeln handeln und die menschen wie eine ware verschieben.

    alleine schon, sich mit diesen schrägen gedanken befassen, zeigt schon, welches geistige regime in der regierung herrscht.

    was ist, wenn der mensch zum spielball von regierung, kapital und medien, ist??
    sind das die guten demokraten? oder bereits totalitäre fasch….isten.

    wenn ein volk schläft, kann man dann von einem wählerwillen sprechen?

    es wird sich erst etwas ändern, wenn die schlafenden bürger durch schmerzen aufwachen. und die wenigen wachen, werden mundtod gemacht mit den mitteln der “demokratie” (?) .

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  4. Wilfried Goss
    Wilfried Goss sagte:

    Kann man heute noch erwarten, dass Vorschläge gemacht werden, die produktiv sind und keine Bürokratiemonster im Schlepptau nach sich ziehen ?

    Meine Anregung: Wenn Wohnkonzerne Neubauprojekte stoppen oder verschieben, dann liegen die wichtigen Probleme im Immobilienmarkt aktuell ganz woanders und ein Podcast mit einem Manager von Vonovia wäre informativer hinsichtlich Marktsituation und Lösungen.

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  5. Erwin von Steinbach
    Erwin von Steinbach sagte:

    Die Ursachen eines Unvermögens mancher Bevölkerungsschichten, ihre Miete zu bestreiten, könnte man auch schlicht untersuchen, doch das wäre auch viel zu naheliegend für unsere Parlamentarier. Die Hof-Professoren ereifern zugleich mit Vorschlägen, den linksliberalen Phantasien bloß nicht mit der Realität begegnen. Zu hohe Steuerlasten, Zuzug von einkommensschwachen Migranten, Aufrechterhaltung von Sanktionen gegenüber Russland und daraus folgend hohe Energiepreise, Vermögenspreisinflation infolge von Quantitive Easing.

    Aber, lieber umverteilen…..
    Besserer Vorschlag: Nimmt den verhassten Vermietern der Mieter-Republik Deutschland doch gleich den Immobilienbestand, und verzichtet auf einen Soli. Direkt enteignen geht schneller. Mit demokratischer Legitimation lässt sich immerhin alles rechtfertigen, siehe Vonovia-Enteignung in Berlin.

    Die Ursachen liegen somit bei der Höhe des Einkommens. Die Kaufpreise von Immobilien stiegen die letzten zehn Jahre deutlich stärker als die Mietpreise. Die Angebotspreise von Wohnungen (Neu, 60-80qm) verdreifachten sich, die Mieten jedoch verdoppelten sich nicht einmal. (Anmerkung: Ich weiß, die regionalen Unterschiede sind hier sehr groß).

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  6. Richard Ott
    Richard Ott sagte:

    Wir könnten auch einfach die Baukosten massiv senken, indem wir den ganzen vom Staat aufgezwungenen Klimaschwachsinn stoppen.

    Aber das wäre vermutlich viel zu einfach.

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    • Beobachter
      Beobachter sagte:

      Genau, die deutschen Bauvorschriften sind absurd. Aber sagen Sie das mal den Regierungs-Simulanten. Wobei vieles auch schon auf schwarzrot zurückgeht. Geliefert wie bestellt.

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      • Richard Ott
        Richard Ott sagte:

        @Beobachter

        Stimmt, aber Bund und EU satteln jetzt mit dem Heizungsverbot, den EU-Gebäudeenergieeffizienzregeln und vielen anderen Maßnahmen in immer höherer Schlagzahl noch mehr teure Vorschriften oben drauf.

        Und dann kommt verblüffenderweise wieder genau der selbe hilflose Vorschlag wie hier, nämlich höhere staatliche Transferzahlungen (“Fördermittel”) zum Abfedern des Kostendrucks. Woher der Staat die Einnahmen für diese Transfers wohl nehmen wird? Sicher nicht von der realitätsfremden Wirtschaftsprofessoren-Kaste mit staatlicher Institutsfinanzierung…

      • JürgenP
        JürgenP sagte:

        @Beobachter „Genau, die deutschen Bauvorschriften sind absurd“.

        Welche „die“ Bauvorschriften meinen Sie genau. Etwa die Vielzahl von industriegetriebenen Baunormen, die nach einem BGH-Urteil weitgehend Privatinteressen repräsentieren – somit gar nicht von der Politik getrieben sind. Oder gar sicherheitsrelevante Vorschriften, die z.B. davor schützen, dass Hochhäuser sich in Fackeln verwandeln. Welche Vorschriften sollen entfallen und wer soll das wann entscheiden?

      • Beobachter
        Beobachter sagte:

        Es würde schon viel helfen, die ideologiegetriebenen Dämmvorschriften zu entschärfen. Dann gäbe es auch weniger Mietminderungen wegen Schimmel.

      • JürgenP
        JürgenP sagte:

        @Beobachter … ideologiegetriebenen Dämmvorschriften zu entschärfen. Richtig. Dazu müsste bspw. die Dämmstoffindustrie ihre hirnrissige Abkassieridiologie nur ändern, die Lobbyisten von der DIN-Front abziehen und Planer wieder zu Wort kommen lassen, die Bautechnik, Bauphysik & energetische Simulationen beherrschen.

    • JürgenP
      JürgenP sagte:

      @ RO Nur Geduld, Baukosten senken sich demnächst von ganz alleine … Außerdem: Sie dürfen Ihren alten Bollerofen doch noch eine Weile mit Braunkohle betreiben. Das GEG wird Dank der umsichtigen Lobbyarbeit und sächsischen AFD-Interventionen der nächsten Wochen noch mit so vielen “AusAusAusnahmeregelungen” gespickt sein, dass selbst eine Ofen-Nachrüstung in 2035 in Frage kommt. Frühestens 2075 ist dann aber wirklich Schluss.

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      • Carsten Pabst
        Carsten Pabst sagte:

        Hallo Jürgen P,
        bitte nennen Sie mir Gründe, Anhaltspunkte oder Erfahrungswerte Ihrerseits, warum die Baukosten demnächst von alleine sinken. Bin gespannt!
        Freundliche Grüße
        Carsten Pabst

      • JürgenP
        JürgenP sagte:

        Gründe > Allgemeine Bauzeitung, 20.04.2023: Rückgang Baugenehmigungen hat sich mit Tempo fortgesetzt (MFH -23%). Ohne Genehmigung wird nix gebaut.
        Anhaltpunkte > Submissionsergebnisse.
        Erfahrungswerte > Basis = indizierte Baupreiskurve über 53 Jahre, eigene Mitschrift seit 1992-
        Prognose / Szenario für 1.Q.2025 -24% zu 12.2022. Unter harten Wettbewerbsbedingungen darf es noch etwas mehr werden, vor allem in Metropolen. “Wärmepumpeneinbau mit Fassadenkleister” wird hier nichts retten, auch die paar schrottreifen Brücken nicht.

        Baulöwen sollten sich vorsorglich warm anziehen. Regionale Unterschiede sind zu erwarten. Produktivität wird über das Überleben von Unternehmen entscheiden. Da wurde die letzten Jahre in den Unternehmen sehr geschlammt …
        Hoffe, das reicht so.

      • Beobachter
        Beobachter sagte:

        Jetzt könnte man natürlich fragen: was nützt der Rückgang der Baukosten, wenn nicht mehr gebaut wird? Und ich sehe nicht, dass bei 5% Zinsen viele auf sinkende Baupreise aufspringen.

      • Richard Ott
        Richard Ott sagte:

        @Beobachter

        Wenn man jemandem die Beine amputiert, senkt das auch deutlich seine Kosten für Bekleidung, besonders für Schuhe und Socken. ;)

  7. Dietmar Tischer
    Dietmar Tischer sagte:

    Die Überschrift:

    MARKTWIRTSCHAFT im Wohnungsmarkt kann funktionieren.

    Die Auszüge aus dem Artikel des Handelsblatts, die hier präsentiert werden:

    ALLES ANDERE als Markwirtschaft.

    So schon am Anfang:

    „Die These der Professoren um den Immobilienwissenschaftler Steffen Sebastian: Es braucht keine neuen Wohnungen, die vorhandenen müssten nur besser verteilt werden. „ … SOLLEN Mieter mit günstigen, alten Mietverträgen deutlich mehr zahlen … Die Gewinne, die die Vermieter durch die höheren Mieten einnehmen, SOLLEN über einen Vermieter-Soli abgeschöpft werden und als Wohngeld an deutlich mehr Menschen fließen als bisher.“

    In der Marktwirtschaft gibt es KEIN Sollen einer Verteilung, sondern:

    Angebot WILL und Nachfrage WILL mit dem Ergebnis „IST so verteilt“.

    Das Ergebnis mag ja für viele Menschen, vielleicht sogar die meisten NICHT wünschenswert sein.

    Wenn so, dann MUSS man REGULIEREN.

    Das ist dann aber nicht mehr Marktwirtschaft.

    Die Erwägungen dazu sind vielfältig und nicht mal so einfach AUSZUBLENDEN, wie es hier geschieht mit

    >„Millionen Menschen, die allein oder zu zweit große, günstige Wohnungen bewohnen, würden seiner Ansicht nach gern umziehen, aber wegen des gewaltigen Unterschieds zwischen Neu- und Bestandsmieten müssten sie in einer deutlich kleineren Wohnung viel mehr zahlen.>

    Die finanzielle Folge des Umziehens ist richtig beschrieben.

    Für Millionen Menschen gibt es aber viele ANDERE Gründe nicht umzuziehen, auch wenn sie sich die finanziellen Folgen leisten könnten:

    Sie, vor allem ältere Menschen, wollen ihre in Jahrzehnten gefestigten Lebensweise NICHT ändern (Freunde in Reichweite, vertraute, auch hilfsbereite Nachbarn, Parks zum Ausgehen mit ihren Hunden, Vertrauensverhältnis mit Menschen in Restaurants und Läden …).

    Kurzum:

    Demografie ist immer und überall ein Thema, für den Wohnraumbelegung soll es keines sein.

    Allein schon diese Ausblendung ist eine politische Totgeburt, für die Lehrstuhlinhaber anscheinend bestens geeignet sind.

    Antworten
    • JürgenP
      JürgenP sagte:

      „Es braucht keine neuen Wohnungen, die vorhandenen müssten nur besser VERTEILT werden. Um das zu erreichen, sollen …“

      Lehrstuhlinhaber für Immobilienfinanzierung mögen ja kausallogische Sichtweisen vertreten (dürfen).

      Allerdings zeigen die revolutionären „Highlights“ einmal mehr, dass ein studierter Betriebswirtschaftler nicht automatisch ein studierter Managementwissenschaftler sein muss. Ahnung von Bedingungen der FREIEN & sozialen Markwirtschaft gehört nicht zwingend zum KnowHow-Paket der Immobilienfinanzierung.

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  8. JürgenP
    JürgenP sagte:

    @BTO Vielleicht sollten sich die Professoren mal fragen, warum genossenschaftliches Bauen und Wohnen mittel- und langfristig bezahlbares Wohnen bei gleichzeitig hoher Wohnqualität in diesen Zeiten so ein Erfolgsmodell ist.

    Erwirtschaftetes Geld fließt direkt an die “Mit”eigentümer per Ausschüttung oder reduzierter Miete zurück und taucht nicht in Luxemburgische Real-Extate-Sàrl’s ab.

    Die Förderung von genossenschaftlichem Wohnen könnte auch Verhindern, dass nicht jeder dahergelaufene “Investor” aus Norddamaskus in eine Abkassierorgie einsteigen kann, indem in eine niedergewirtschaftete Innenstadtimmobilie von Altmietern befreit und mit übergepinselten Wänden zu Höchstpreisen “vermarktet” wird.

    Genossenschaftliches Wohnen ist übrigens politisch leicht durchsetzbar.

    Das einzige Hindernis für die Ausweitung des Erfolgsmodells waren/sind steuerliche “Komplikationen”, die geschaffen werden mussten, weil sich offenbar einige geldgierige Ex-Cum-Ex-Akteure mit dem Modell gesundstoßen wollten.

    https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/familiengenossenschaften-steuermoral-mal-so-richtig-steuern-sparen-a-1294442.html

    Daraus: “Auch den Missbrauch der Steuerprivilegien für Genossenschaften will Scholz nun eindämmen”. Schön. Nachdem er den Cum-Ex-Skandal erfolgreich eingedämmt hat.

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  9. jobi
    jobi sagte:

    Die verfehlte Politik der Mietsubventionierung korrigieren, indem man 20% der Mieter zu Wohngeldempfängern macht ?

    Irre ! Liegt aber wohl voll im Trend.

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    • Richard Ott
      Richard Ott sagte:

      @jobi

      Für jemanden wie Professor Sebastian, der selbst vom Staat bezahlt wird, ist der dahintersteckende Wahnsinn wohl leider nicht mehr erkennbar.

      “Déformation professionnelle” sagen die Franzosen dazu.

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  10. John W.
    John W. sagte:

    Die Vorschläge sind weder liberal noch marktwirtschaftlich. Es ist klassische Planwirtschaft mit der regulatorischen Brechstange. Paternalismus pur

    Antworten
    • John W.
      John W. sagte:

      Im Sinne dieses Vorschlages hätte ich eine weitere Idee:

      Jeder Hauseigentümer wird gezwungen spätestens nach 25 Jahren sein Haus zu verkaufen und ein neues zu kaufen. Das würde doch der „Marktwirtschaft der Immobilien“ gut tun. So würde regelmäßig jeder gezwungen, über seinen noch bestehenden Wohnraumbedarf nachzudenken. Makler, Notare und vor allem Staat würde es neue Einnahmemöglichkeiten eröffnen. Und im weiteren Verlauf liesse sich an die Zwangsrotation von Wohnungseigentum weitere Regeln andocken: Zwang zur ökologischen Modernisierung, Zwang bestimmten politisch opportunen „Opfergruppen“, Kaufvorzüge einzuräumen.

      Oh, ich sehe dieses Paradies schon vor Augen 😉

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