Es geht um Assetdeflation (Aktien, Anleihen und Immobilien fallen alle synchron im Preis), welche immer Schuldendeflation nach sich zieht. Zuletzt gab es sowas 1929-1932 in den USA und 1989/90 in Japan. Ansatzweise 2008 weltweit, was aber durch die Zentralbanken nochmals verhindert wurde. Kommen wird es so oder so, es geht eigentlich nur noch darum wann und um wieviel die klassischen Anlageklassen einbrechen.

“…im Vergleich mit Paris, Madrid, Zürich oder London ist z. B. Berlin in weiten Teilen immer noch günstig bewertet.”

Dieser Vergleich hinkt – ist aber ein immer wieder gern verwendet Argument derjenigen, die von steigenden Immobilienpreisen profitieren (auch der Staat durch z.B. die Grunderwerbsteuer etc.) – wie ein Blick auf das BIP dieser Städte verrät. In Korrelation zu den Preisen ist Berlin m.E. bereits am oberen Ende schon vor einiger Zeit angelangt.

“Und das Luxussegment sollte uns nicht so viele Sorgen bereiten, da hier meistens aus der Porto-Kasse gezahlt wird.”

Das sog. Luxussegment treibt durch verschiedene Einflüsse die Preise aller anderen Segmente nach oben.

Und dass die Immobilien aus der Portokasse bezahlt werden, mag stimmen, dennoch zählt auch bei dieser Klientel das Leveraging – d.h., auch hier werden Kredite eingesetzt mit einem möglichst geringen EK.

Besten Dank für die ausführliche Antwort. Dass in Deutschland “Fluchtgeld” auf Jagd nach Rendite ist, habe ich auch gelesen. Der Verdacht liegt allerdings nahe, dass auf dem Immobilienmarkt ebenfalls junge Familien unterwegs sind, die dann gezwungen sind die getriebenen Preise unter Zuhilfenahme entsprechend hoher Kreditanteile zu finanzieren. Wenn sie denn überhaupt noch etwas passendes finden.

In der Schweiz hat man die EK-Anforderungen auf 20% angehoben und die Banken haben als Auflage, dass 5% der Kreditsumme zuzüglich der jährlichen Nebenkosten der Immobilie 30% des jährlichen Nettoeinkommens des Kreditnehmers nicht überschreiten dürfen. Ausserdem dürfen inzwischen die Rentenkassen nicht mehr verpfändet werden.

Das Buch “Der Sektor” von Micheal Hudson ist Ihnen wahrscheinlich bekannt.

Wir sollten allerdings darauf achten, dass wir die vitale Heterogenität der Städte erhalten. Die mahnenden Worte von Robert Shiller sind letztlich eine Reminiszenz an den biblischen Matthäus-Effekt: https://www.project-syndicate.org/commentary/real-estate-prices-housing-inequality-by-robert-j–shiller-2017-07/german. Der soziale Wohnungsbau in den jeweiligen Quartieren ist wichtiger denn je; es sei denn, man ist ein Fan der Gated Communities. Statt Steuern für Kitas und Schulen zahlt man dann eben für Zäune, Kameras und Wachmänner und kann sich selbstherrlich über den Pöbel erheben und in das kollektive Gejammer einstimmen, dass doch früher alles besser war.

LG Michael Stöcker

@Dr. Stöcker. Vielen Dank für Ihren Input. Die Links werde ich mir am Wochenende einmal in Ruhe durchlesen.

Lieber mg,

im Vergleich mit Paris, Madrid, Zürich oder London ist z. B. Berlin in weiten Teilen immer noch günstig bewertet. Und das Luxussegment sollte uns nicht so viele Sorgen bereiten, da hier meistens aus der Porto-Kasse gezahlt wird. Die Situation in Deutschland ist gänzlich anders als im Süden oder den USA aber auch in der Schweiz). Dort war der Immobilienmarkt vor allem kreditgetrieben, während er bei uns noch überwiegend liquiditätsgetrieben ist (Folge des Kreditbooms in den USA und der Südperipherie, in deren Folge dort die Leistungsbilanzen nach unten abtauchten und demzufolge bei uns die Liquidität anschwoll ). Insofern wäre auch ein potentieller Absturz aus systemischer Sicht weniger gefährlich, da lediglich das EK der Investoren zusammenschnurrt, aber keine Überschuldung eintritt. Deswegen verlief die Blase am Neuen Markt seinerzeit sehr glimpflich, da die meisten Trottel mit Eigenkapital gezockt hatten. Die Cash-Burn-Rate war seinerzeit das Maß aller Dinge. So ist es dann eben auch eingetreten :).

Aus meiner Sicht sollten aber dennoch so langsam aber sicher die EK-Anforderungen Richtung 40 % hochgeschraubt werden, da auf diese Weise potenzielle Zinserhöhungen besser abgefedert werden können. Damit geht den Banken allerdings reales Geschäft flöten und der Widerstand wird riesig sein; denn was zählt, das ist das kommende Quartal: Nach uns die Sintflut.

Eine differenzierte Analyse hierzu gibt es von Andreas Dombret: https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Reden/2017/2017_05_04_dombret.html.

LG Michael Stöcker

Es muss heissen: “[..] einer jährlichen Preissteigerung [..]”

Können Sie mir eine Ware oder eine Dienstleistung nennen, die heute preisgünstiger ist als vor 5, 10, 15 und 20 Jahren? Irgendeine? In irgendeiner Währung?

Nehmen wir den Dieselpreis pro Liter: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/779/umfrage/durchschnittspreis-fuer-dieselkraftstoff-seit-dem-jahr-1950/

Diesel ist heute preisgünstiger als vor 5 bzw. vor 10 Jahren. Seit 1997 hat er aber um 82% zugelegt. Was eine jährlichen Teuerung von etwa 3% entspricht.

Es gibt keine Deflation. Auch nicht in Japan.

Lieber Herr Stöcker, Sie erwähnten im Zusammenhang mit Koo, dass Regierungen und Zentralbanken über Instrumente der makroprudenziellen Steuerung verfügen, z.B. um eine galoppierende Inflation zu verhindern.

Wenn ich mir die explodierenden Boden- und Immobilienpreise in der BRD angucke, frage ich mich, warum Bundesbank und Bundesregierung diese Instrumente nicht einsetzen? Will man den Deutschen dieselben Fehler ermöglichen, wie sie zuvor in den Nachbarländern gemacht wurden?

Und hier noch die aktuelle Analyse von Stefan Homburg; einer der wenigen echten deutschen Kapitalmarktexperten: http://www.oekonomenstimme.org/artikel/2017/07/us-geldpolitik-im-wandel/.

LG Michael Stöcker

Die Sorge von Koo teile ich allerdings nicht, da die ZBen über neue Folterinstrumente verfügen, die die „multiple“ Geldschöpfung sehr schnell und äußerst zuverlässig begrenzen können: https://www.esrb.europa.eu/national_policy/ccb/all_rates/html/index.en.html. Solange die Pferde aber nicht mit dem Saufen beginnen und die monetäre Expansion auf das Vorkrisenniveau anspringt, solange gibt es keinen Grund, diese auch einzusetzen. Es ist aber sehr beruhigend zu wissen, dass es sie gibt.

LG Michael Stöcker

Hier gibt es zu Ihrer Frage eine ganz ausgezeichnete Analyse von Brad Setser vom CFR, die sich auf eine Rede von Lael Brainard bezieht, die wiederum einen Sitz im Board of Governors der Fed inne hat: https://www.cfr.org/blog-post/can-fed-and-ecb-work-together-reduce-imbalances.

In Kurzform: Die USA sollten das machen das, was Koo empfiehlt, während die EZB genau anders herum agieren sollte. Warum? Eine Erhöhung der Leitzinsen hat aufgrund der Zinsparität einen relativ starken Einfluss auf den Wechselkurs. Höhere Zinsen in den USA sorgen aufgrund der internationalen Kapitalmobilität für einen tendenziell stärkeren Dollar, der aber zusätzlich negativ auf das amerikanische LB-Defizit wirkt. Tatsächlich haben die USA auch zuerst ein wenig getapert (2014) und erst dann die Zinsen äußerst moderat in 4 Trippelschritten erhöht.

Euroland hat einen LB-Überschuss in etwas gleicher Höhe wie die USA. Ein höherer Wechselkurs wirkt hier also exakt anders herum. Daher die Empfehlung: In Euroland zuerst höhere Zinsen und erst dann tapern.

Ich halte diese Empfehlung für richtig, da es – neben dem LB-Argument – keinen einheitlichen Eurobondmarkt gibt wie in den USA und sich andernfalls wieder die Zinsen zwischen dem Norden und dem Süden ausspreizen würden und die zarten Ansätze einer Stabilisierung wieder zunichte gemacht würden.

LG Michael Stöcker