Szenario 1: überschaubare Inflation

Angenommen die Preissteigerung im Januar 2027 beträgt im Vergleich zum Vorjahresmonat 4,2% und verfehlt damit knapp das offizielle Inflationsziel der EZB von 4%. Die Änderung des Inflationsziels wurde in diesem Szenario Mitte 2019 im Rahmen einer erneuten Bankenkrise vorgenommen und hatte massive Anleihekäufe der Notenbanken zur Folge. Der deutsche Staat hat im Jahr 2027 Refinanzierungkosten von durchschnittlich 3,3% (eine Mischung aus Lang- und überwiegend Kurzläufern) und es ist ihm in den vergangenen 10 Jahren nahezu unterbrechungsfrei gelungen sein Schulden-zu-BIP-Verhältnis langsam aber stetig zu reduzieren.

Sie konnten Ihr Gehalt in den letzten Jahren um insgesamt 32% verbessern. Die Mietpreisbremse wurde vom Bundesverfassungsgericht in Teilen für verfassungswidrig erklärt und so war es Ihnen möglich, die Mieteinnahmen in den vergangenen Jahren immerhin um 20% zu steigern. In den vergangenen 10 Jahren haben Sie 10% der Hypothek getilgt und im Augenblick 60 Tsd. Euro Liquidität übrig, die Sie vor dem Abschluss einer neuen Hypothek ebenfalls zur Teiltilgung Ihres Kredites verwenden.

Die ETW ist somit nur noch mit 60% beliehen. In der ETW stecken nun 200 Tsd. Euro Eigenkapital – die Nebenkosten für den Erwerb in Höhe von 50 Tsd. Euro tauchen in der Bilanz nicht mehr auf, das Geld wurde “ausgegeben” – und 300 Tsd. Fremdkapital. Die Miete beträgt inzwischen 1668 Euro pro Monat (siehe oben).

Die Bank bietet Ihnen nun eine 10-Jahres-Hypothek an, deren Zinskosten 6,8% betragen. Ihr Bankberater empfiehlt Ihnen dringend auf 10 Jahre abzuschliessen, weil er aufgrund der veränderten politischen Lage davon ausgeht, dass die Inflation in den nächsten Jahren nochmals deutlich zunimmt.

Dann sieht die Rechnung vor Kosten wie folgt aus:
Einnahmen = 20016 Euro pro Jahr
Zinsen = 20400 Euro pro Jahr
Macht einen bescheidenen Verlust von 384 Euro pro Jahr.

Nach Kosten sehe die Rechnung so aus:
Einnahmen = 20016 Euro pro Jahr
Kosten = 4500 Euro (3000 Euro Tilgungen, 1500 Euro Rücklagen) pro Jahr
Zinsen = 20400 Euro pro Jahr
Macht einen Verlust von 4884 pro Jahr.

Uups. Na immerhin lässt sich ein Teil davon (Zinsen und Reparaturen) steuerlich absetzen.

Die Bank sagt Ihnen, der Marktwert der ETW liege inzwischen bei 600 Tsd. Euro, also auch hier ein schöner Kursgewinn. Allerdings ist die ETW bald 40 Jahre alt und eine Renovierung wäre erforderlich. Die Eigentümergemeinschaft plant grössere Instandhaltungsmassnahmen für das Haus, ist sich über den Umfang aber noch nicht einig, zumal die Rücklagen auch für die kleineren Version (Dach und Heizungsanlage) nicht ausreichen. Sehr wahrscheinlich müssen alle Parteien Kapital nachschiessen.

Grüße

Dann würde ich gerne mal einen Versuch machen und ein Beispiel durchrechnen. Wenn ich mit den zugrunde liegenden Zahlen falsch liegen sollte, nehme ich gerne Änderungsvorschläge entgegen.

2,5ZKB, 79qm, Baujahr 1989, in einem Mehrfamilienhaus (4 Stockwerke, 10 Parteien) in guter Münchner Lage, Preis 500.000 Euro.

50 Tsd. Nebenkosten für den Erwerb (Notar, Grunderwerbssteuer, ggf. Immobilienmakler), Eigenkapital 150 Tsd., Fremdkapital 400 Tsd., es lässt sich ein Zins von etwa 1,5% auf 10 Jahre vereinbaren.

Wenn der Multiplikator bei 30 Jahresmieten liegt, dürfte eine Monatsmiete von 1390 Euro ( 500000 / (30*12) ) zu erzielen sein. Davon gehen ebenfalls monatlich 500 Euro ( 400000 * (0,015*12) ) Zinsen ab. Bleiben 890 Euro vor Kosten (Instandhaltung und Tilgungen) monatlich. Vor Kosten also eine Eigenkapitalrendite von etwa 7%p.a. ( (890*12) / 150000 ) bzw. eine Gesamtkapitalrendite von etwa 2,1%p.a. ( (890*12) / 500000 ). Das klingt doch super.

Ok, schauen wir mal, wie das nach Kosten aussieht. Angenommen, wir tilgen mit 1% pro Jahr und legen 0,5% für Instandhaltungen und Reparaturen pro Jahr zurück. Macht nochmal 500 Euro ( 400000 * (0,015*12) ) pro Monat. Bleiben 390 Euro monatlich. Also immerhin eine Eigenkapitalrendite von etwa 3,1%p.a. ( (390*12) / 150000 ) bzw. eine Gesamtkapitalrendite von etwa 0,9%p.a. ( (390*12) / 500000 ). Immer noch besser, als gar nichts.

Interessant wird es nach 10 Jahren. Wie hoch sind die Zinsen für die Anschlusshypothek? Ist Liquidität für eine Sondertilgung frei? Liessen sich Mietsteigerungen durchsetzen? Wie hoch ist der Marktpreis der Wohnung (immerhin bald 40 Jahre alt)? Ehrlich gesagt, wir wissen es nicht. Das hängt überwiegend von dem dann gültigen Hypothekenzinsen und der bis dahin stattgefunden Inflation ab.

Wenn ich mal mehr Zeit habe, mach ich mir die Mühe und rechne drei verschiedene Szenarien durch.

Wenn Herr Dr. Stelter von Liquidität schreibt, glaube ich nicht, dass er nur Euro meint. Ich verstehe ihn so, dass auch gängige, relativ stabile Fremdwährungen wie US$, aber auch kanadische, australische, neuseeländische $, Schweizer Franken, skandinavische Kronen, etc. gemeint sind, eventuell auch Yen und Renminbi/Yuan. Kommt natürlich auf die Vermögenshöhe und das Thema Nehativzins noch an.