Die australische Regierung hat vor einigen Jahren den First Home Owners Grant (FHOG) ins Leben gerufen, um den Personen, die sich dafür qualifizieren, den Hauskauf zu erleichtern. Dazu haben die State Governments noch ein bisschen etwas drauf gelegt. Alle Zahlen sind in Aussie Dollar und beziehen sich auf 2017.

Australian Government: 7’000 (2016: 10’000)
NSW: 10’000
Queensland: 20’000
Northern Territory: 26’000
Western Australia: 10’000 (temporary 5’000 boost only for 2017)
South Australia: 15’000
Victoria: 10’000
Tasmania: 20’000 (ab 1. Juli 2017: 10’000)
Quelle: https://www.canstar.com.au/home-loans/first-home-buyer-grants/

Soweit ich weiss, kann der FHOG für die Anzahlung des Kredits verwendet werden. Die Banken vergeben Kredite bis zu 95% des Kaufpreises (100% und 105% Kredite wurden nach der GFC abgeschafft).
Quelle: https://www.aussie.com.au/home-loans/first-home-buyer-guide/saving-your-deposit.html

Dazu bin ich letztens auf einen interessanten Vortrag gestossen über die Praktiken der Banken und Mortgage Lenders bezüglich der Seriosität im Umgang mit den Loan Application Forms (LAF). Dabei wurden in Australien schon mehrere Fälle von manipulierten und falsch ausgefüllten LAFs entdeckt und auch vor Gericht behandelt. Wie gross das Ausmass ist, lässt sich wohl nur schwer abschätzen. Hier der Vortrag: https://www.youtube.com/watch?v=ZMcf4PUyOzY&app=desktop

Ein Grossteil der Hauskredite sind “interest-only”. Der Australian definiert interest only loans so: “These are loans where borrowers don’t have to start paying back the principal at least for five or 10 years — or never, if buyers can sell with a capital gain.” Dazu schreibt er weiter: “For the past six years more than half of new housing investor loans issued have been interest-only, a share that is rising towards 60 per cent. Over the same period, the share of even new owner-­occupier loans that are interest-only has increased, from about a fifth to a quarter.” In Westpac’s Portfolio sind 40% der ausständigen Häuserkredite interest only. Bei den anderen Banken ist es meines Wissens nicht gross anders. Die interest only loans haben gewisse steuerliche Vorteile, doch dass die meisten Haushalte sie nur zur Steueroptimierung nutzen und nebenbei Kapital ansparen, bezweifle ich. Der Australian weiter: “ASIC (Anm. Mr. Dave: Australian Securities and Investments Commission) did a survey of 11 lenders in 2015 and found demand for interest-only loans had grown by about 80 per cent since 2012. Interest-only loans aren’t proliferating overseas. In Singapore and Canada they are rare or not ­allowed. In New Zealand, 28 per cent of outstanding home loans were interest-only in December.”
Quelle: http://www.theaustralian.com.au/business/opinion/adam-creighton/interestonly-loans-a-matter-of-no-principal/news-story/9355f47abacd67794e3425c4b2ae2090

Will jemand mit einem Job, durch den er die (aktuell niedrigen) Zinsen bezahlen kann, einen Kredit für Wohneigentum in Sydney, so kann er sich Immobilien in der folgenden Preisklasse leisten:

Ohne eigenes Geld: 17’000 (AUS und NSW Government) x 20 (95% fremdfinanziert) = 340’000
Mit 20’000 eigener Anzahlung: (20’000 + 17’000) x 20 = 740’000

Generell hat sich die Immobilienkaufkraft in NSW für alle Immobilien bis 750’000 (Obergrenze für FHOG) um 340’000 erhöht durch diese Regierungsaktion.

Fallen die Immobilienpreise um 5%, so ist das gesamte Eigenkapital weg. Fallen sie 10%, so muss die Person, welche sich beim Hauskauf keine Anzahlung leisten konnte, 17’000 nachschiessen, nur um ohne negatives Eigenkapital zu landen. Jemand der 20’000 angezahlt hat, muss 37’000 einschiessen um bei 0 rauszukommen. Die Frage ist auch hier, ob er jetzt fast das doppelte einschiessen kann als er damals als Anzahlung getätigt hat. Dass ein Fall der Immobilienpreise nur schon um 10% dem Konsum einen gewaltigen Dämpfer verpasst, ist selbstredend, zumal auch die Ansparungen fürs Alter oft im ASX stecken, der von Banken dominiert wird, die aber bei leicht sinkenden Immobilienpreisen vor massiven Problemen stehen werden und sich noch für ihre kriminellen LAFs verantworten müssen.

Tu felix Australia and welcome to the walking dead of debt!

Meine Frage jetzt an Sie, Herr Stelter: Ist es in der Geschichte schon einmal vorgekommen, dass Regierungen die Anzahlung für Immobilienkredite ganz oder zum Teil übernommen haben? Wie hat das geendet? Was waren die Dynamiken? Und was veranlasst Regierungen dazu, solche Massnahmen einzuleiten und wieder abzuschaffen?

PS: Auf den Zuschauerrängen dürfte es sehr amüsant werden…

Problematisch wird es meines Erachtens, wenn die Bauboom zu Fehlallokationen kommt, weil ohne echten Bedarf gebaut wird. Das krasse Beispiel sind die Geisterstädte in China. Eine gesteigerte Wohlfahrt kann ich da nicht erkennen.

@Horst: in diesem Spezialfall Büroimmobilie 1984 in Frankfurt am Main haben Sie sicher recht, aber das liegt auch am Stellenabbau in der Bankenszene durch Digitalisierung und Beseitigung der Branchenüberkapazitäten, da das oft energetisch schlechte “Wabengebäude” mit einer Vielzahl an Einzel- und Doppelbüros ohne Großraumanteil waren. Wenn das Objekt damals schon über vernünftige Haustechnikeinrichtungen verfügte, eine gewisse Unterteilbarkeit hatte und nicht überdimensioniert auf einen Großkunden zugeschnitten wurde, finden Sie in ganz vielen B bis D-Städten (an manchen Lagen ebenfalls in A-Städten) auch für 80er-Jahre Büros einen Nachmieter. Aber eine Verallgemeinerung der 33 Jahre Nutzungsdauer für den überwiegenden deutschen Immobilienmarkt sehe ich hier nicht als gegeben an.

Richtig, aber selbst für Spanien würde ich bezweifeln, dass die gebauten Immobilien nicht gerne von Menschen genutzt worden wären.

Leider kann es in unserem System zu der völlig verqueren Situation kommen, dass einerseits schöne, neue Häuser leerstehen und “daneben” Menschen in halben Baracken und Zelten leben.

„Problematisch ist, wenn nur mit dem Bestand spekuliert wird.“

In Spanien und den USA wurde nicht mit dem Bestand spekuliert, sondern insbesondere in Spanien viel zu viel gebaut; und das auch noch oftmals an den falschen Standorten. Dieses Überangebot drückt dann auf das Preisniveau und birgt die Gefahr in sich, auch diejenigen mit in den Abgrund zu reißen, die noch vor dem Boom finanziert hatten. Insofern: Antizyklisches Gegensteuern mit dynamischen EK-Anforderungen.

Mehr bauen steigert die Wohlfahrt nur bis zu einem bestimmten Punkt (wo auch immer der genau sein mag).

LG Michael Stöcker

Das ist richtig – meine Ausführungen bezogen sich auf gewerblich genutzte Gebäude.

Etwas salopp: Versuchen Sie doch einmal, eine Büroimmobilie, 1984 erbaut – keine nennenswerte Sanierung/Modernisierung, z.B. in FFM zum Marktwert zu vermieten, ergo: keine Chance. Deshalb werden viele dieser Immobilien, z.B. im Mertonviertel, entweder abgerissen oder aber bis auf den Rohbau zurückgebaut und einer neuen Nutzung zugeführt.

Ihre Aussage trifft nur auf den Teil der Immobilien zu, die einer bestimmten gewerblichen Nutzung unterliegen, und orientiert sich am Steuerrecht. Wohnimmobilien werden mit 2 %, also auf 50 Jahre linear abgeschrieben, also deutlich länger. Handelsrechtlich bzw. insbesondere kalkulatorisch sind noch höhere Werte denkbar. Ich kenne durchaus Abschreibngssätze von 1,25 %. Nach Ihrem Ansatz müssten Immobilien mit dem Baujahr 1984 heuer abgebrochen oder kernsaniert werden; das ist sicherlich für den größten Teil der Objekte noch nicht zutreffend. Kleinere Sanierungsmaßnahmen (z.B. Flachdachsanierung oder Heizkesselerneuerung) sind natürlich dennoch schon früher nötig.

Das interessante ist ja, dass es durchaus die Wohlfahrt steigern würde, mehr zu bauen.

Insofern kann ich in einem Bauboom gar nichts negatives sehen. Problematisch ist, wenn nur mit dem Bestand spekuliert wird.

Das tut sogar die Bundebank in ihrem jüngsten Monatsbericht, ohne allerdings den FALSCHEN Schluss zu ziehen. Wie bitte schön möchte man über ein Vollgeldkonzept beeinflussen, wofür die Banken sodann Kredite vergeben?

Der richtige Schluss wären mAn höhere EK- Anforderungen an die Bauherren; und zwar automatisch gekoppelt an die Preissteigerungsraten in den Regionen. Das wirkt zugleich stabilisierend auf den Konjunkturverlauf.

LG Michael Stöcker

Es ist gar nicht so einfach, sich auch verbal von den monetären Mythen zu befreien; denn der Begriff der Leihe/Ausleihung einer Geschäftsbank im Kontext ihres eigentlichen Geschäftsfelds ist eine Contradictio in Adjecto. Passiert aber selbst mir noch nach 8 Jahren :)).

Adair Turner hat in seinem Buch “Between Debt And The Devil”, den Prozess sehr ähnlich beschrieben und als eine zentrale Ursache für Finanzkrisen ausgemacht. Wie man dann auf solche Krisen reagieren sollte hat er jetzt noch einmal hier dargelegt: https://www.project-syndicate.org/commentary/fiscal-stimulus-central-bank-independence-by-adair-turner-2017-05

LG Michael Stöcker

Es kommt auch darauf an, wie Immobilienbesitz eingeschätzt wird.

Wenn in der Bevölkerung eine hohe Neigung besteht, Immobilien zu besitzen, um durch nicht zu zahlende Mieten das Existenzrisiko bei Einkommensausfällen, z. B. durch Arbeitslosigkeit zu mindern, dann ist die Blasengefahr besonders hoch.

Dieser Faktor ist in Deutschland vergleichsweise gering.

Gleichwohl ist damit die Blasengefahr nicht gebannt.

Und sie wird auch ganz klar gesehen.

Die Regierung will sie durch Regulierung eindämmen:

https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2017/kw04-de-finanzaufsichtsrechtergaenzungsgesetz/489334

Lesenswerter Kommentar:

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilien-immobilienblasen-verhindern-so-geht-es-nicht-1.3443049

Die finanzierenden Banken sehen das natürlich ganz anders:

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/banken-kritisieren-eingriffsrechte-gegen-immobilienblase-14907043.html

LG Michael Stöcker