Was tun mit dem Geld? (2) – Vorsicht mit Schulden

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Bekanntlich sind die Szenarien der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung mehr als unsicher. Angesichts der ungelösten Schuldenproblematik, der anhaltenden und zunehmenden Spannungen im Euroraum, der mittelfristig schlechten Wachstumsaussichten aufgrund von schlechter Demografie und unzureichenden Produktivitätsfortschritten bleiben folgende Szenarien denkbar:

  • Eiszeit: lange Phase wirtschaftlicher Stagnation, geringer Inflation/Deflation, geringe/negative Verzinsung, hohe und zunehmende Volatilität der Vermögenspreise, tendenziell jedoch fallend.
  • Schuldenschnitt: Es kommt zu einer geordneten Schuldenrestrukturierung mit Beteiligung der Vermögenden (entweder der direkten Gläubiger wie in Zypern oder über Besteuerung). Nach einem solchen Schnitt dürfte die Wirtschaft in den heutigen Krisenländern sich deutlich erholen, damit verbunden auch die Preise von Vermögenswerten und das Zinsniveau. Allerdings nicht auf Vorkrisenniveau wegen schlechterer Demografie und (hoffentlich) Verzicht auf erneutes Schuldendoping.
  • Monetarisierung: Die Notenbanken kaufen im großen Umfang Staatsanleihen auf und stellen diese zins- und tilgungsfrei. Optimisten sehen, wie hier oft diskutiert, darin den schmerzfreien Weg zur Lösung der Krise. Skeptiker verweisen auf die erhebliche inflationäre Gefahr, weil nach einem solchen Schritt die Geldumlaufgeschwindigkeit deutlich zunehmen könnte, was angesichts der vorhandenen Überliquidität zu deutlicher Inflation führen würde. Gleiches gilt, wenn angesichts der ungelösten Überschuldungsprobleme die Notenbanken immer aggressiver intervenieren und so das Vertrauen in den Geldwert untergraben.
  • Crash: Weil alle Lösungsstrategien versagen bzw. nicht von der Politik umgesetzt werden, kommt es zu ungesteuerten Pleiten von Schuldnern und damit verbundenen Verlusten für Gläubiger. Dies hätte zwangsläufig eine Kettenreaktion zur Folge (und würde wiederum noch aggressiveres Eingreifen der Notenbanken erforderlich machen, mit den genannten Risiken für den Geldwert).

Sicherlich gibt es noch weitere Unter-Szenarien und Varianten, ich denke aber, dies deckt die Varianten recht gut ab. Hinzu kommt in allen Varianten die Frage nach der Zukunft der Eurozone. Beibehalt des Status quo, Reduktion der Mitgliedsländer und völliger Verfall.

In welchem der genannten Szenarien wäre es eine gute Idee, sich zu verschulden? Schulden sind gut, wie ich an anderer Stelle ausgeführt habe, wenn man sie in der festen Absicht aufnimmt, diese zu tilgen und die Zinsen durch ein „Mehrprodukt“ zu erwirtschaften. Schulden sind fraglich, wenn man sie eingeht in der Hoffnung auf eine Wertsteigerung des gekauften Assets, um sich damit Tilgung und sogar Zinszahlungen zu ersparen. Letzteres hat der verstorbene Wirtschaftswissenschaftler Hyman Minsky übrigens als „Ponzi-Finanzierung“ bezeichnet. Es funktioniert wie bei einem Ponzi-Schema nur dann, wenn es einen weiteren Käufer gibt, der den entsprechend höheren Preis für das Objekt bezahlt.

Es ist offensichtlich, dass Schulden in den hier dargelegten Szenarien nur dann sinnvoll sind, wenn man an nominal steigende Assetpreise glaubt. Dies ist nach einem Schuldenschnitt in einigen Ländern denkbar, aber nicht in Deutschland, wo ein großer Teil der Gläubiger und Steuerzahler sitzt, die die mit diesem Schritt verbundenen Kosten zu tragen haben. Wer sich verschuldet, geht also davon aus, dass es zu einem inflationären Szenario kommt. Und dieses auch in absehbarer Zeit. Kommt es zunächst zu einer langen Periode der Eiszeit, stellen sich vermeintlich tiefe Kreditzinsen als real sehr teuer heraus. Verfallen die Assetpreise nämlich, sind selbst Kredite zu Nullzins plötzlich ziemlich teuer.

Bedenklich stimmt, dass nach einem jahrzehntelangen Verschuldungsboom ‒ die Zahlen sind bekannt ‒ und damit verbunden einer immer höheren Bewertung von Vermögensgegenständen, zuletzt auch vom tiefen Zinsniveau getrieben, selbst in seriösen Medien für die Spekulation auf Kredit als seriöse und intelligente Anlagestrategie vorgestellt wird. Die F.A.Z. vom 9. Februar 2015 empfiehlt unter dem Titel „Neue Anlagestrategien“: Lieber Aktien auf Pump zu kaufen als fürs Eigenheim sparen. Eine Strategie, die bekanntlich nur funktionieren kann, solange die Wertsteigerung des auf Kredit gekauften Assets (hier also Aktien und Eigenheim) über den Zinskosten liegt.

Die Logik der F.A.Z. klingt auf den ersten Blick bestechend: „Wer langfristig in Aktien anlegt, kann deutlich mehr Rendite erzielen, als er für den Baukredit Zinsen bezahlt. Warum also die Aktien verkaufen und das Geld in das Haus stecken? Es könnte sich vielmehr anbieten, die Aktien zu behalten und beim Kauf des Hauses eine höhere Kreditsumme zu vereinbaren. Die meisten Banken ermöglichen das. Später können dann größere Geldbeträge nicht für Sondertilgungen genutzt werden, sondern auch für Aktienkäufe.“ Die F.A.Z. schlägt also vor, beim Kauf eines Hauses weniger Eigenkapital einzusetzen und später auch nicht rasch zu tilgen, sondern stattdessen etwaige Mittelzuflüsse ebenfalls in Aktienkäufe zu investieren. Im Ergebnis geht der betreffende Haushalt also mehr Schulden ein und wird auch nach Ablauf von beispielsweise zehn Jahren mehr Schulden haben, als wenn er von Anfang an mehr Eigenkapital eingesetzt und so viel wie möglich getilgt hätte.

Die F.A.Z. begründet ihren Vorschlag so: „Seit den siebziger Jahren erzielten die deutschen Aktien im Dax im Durchschnitt eine Rendite vor Steuern von 8,3 Prozent im Jahr. Das hat das VZ Vermögenszentrum für einen Anlagezeitraum von 15 Jahren ausgerechnet ‒ der häufig gewählten Zinsbindungsdauer für Baukredite und daher vergleichbar. In diesem Zeitraum haben die Anleger trotz aller zwischenzeitlicher Aktiencrashs nie Verluste gemacht, sondern im schlechtesten Fall zwei Prozent, im besten aber 15,7 Prozent Gewinn im Jahr.“ Deshalb hat die F.A.Z. zwei Szenarien rechnen lassen: „Gerechnet wurden sie einmal mit sieben Prozent und das andere Mal konservativ mit vier Prozent Rendite vor Steuern im Jahr. Sieben Prozent erzielten die Aktiendepots nach den Rechnungen des VZ Vermögenszentrums mit einer Wahrscheinlichkeit von 65 Prozent, vier Prozent Rendite mit 94 Prozent Wahrscheinlichkeit.“ Dabei muss man sich allerdings immer in Erinnerung rufen, dass der Zeitraum seit den 1970er-Jahren den längsten Börsenboom aller Zeiten beinhaltet, basierend auf einer enormen Verschuldungsausweitung und bei einer im Trend immer höheren Aktienbewertung. Wurden Aktien Anfang der 1980er-Jahre mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von unter zehn gehandelt, so liegt das Niveau im Frühjahr 2015 deutlich darüber. Dabei muss man im Hinterkopf haben, dass nicht nur das aktuelle KGV mit über 15 deutlich höher liegt, sondern auch die Gewinne dank geänderter Rechnungsvorschriften deutlich größer ausfallen. Würde man mit gleichen Gewinndefinitionen arbeiten, wäre der Anstieg der Bewertung noch beeindruckender. Die Autoren der Studie machen hier denselben Fehler wie die Banken in ihren Risikomodellen: Sie arbeiten mit historischen Daten und schreiben diese in die Zukunft fort. Dabei kann diese ganz anders aussehen.

„Schafften die Aktien sieben Prozent, lohnt es sich immer, in Aktien zu sparen, statt die Kreditlast zu reduzieren. Die Strategie brachte mehrere zehntausend Euro Einsparungen. Bei vier Prozent Aktienrendite sieht es hingegen anders aus: Obwohl das deutlich mehr als der Kreditzins ist, hätte der Hausbesitzer die Aktien lieber verkaufen und in die Hausfinanzierung stecken sollen. Denn macht er das nicht und nimmt lieber eine höhere Kreditsumme auf, steigt der Zins auf das Darlehen. Das kann die höhere Rendite der Aktien nicht mehr aufholen. Hinzu kommt: Abgeltungsteuer, Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer schmälern die Aktiengewinne um bis zu 27,8 Prozent.“

Die F.A.Z. empfiehlt dennoch die schuldenfinanzierte Spekulation, weil „die vier Prozent (…) weit unter dem Durchschnitt“ liegen. Einem Durchschnitt würde ich wiederum sagen, der auf einer historisch außergewöhnlichen Börsenlage basiert. Tritt nur eines der hier zugrunde gelegten Szenarien (außer Inflation) ein, dürfte eine Rendite von vier Prozent ein gutes Ergebnis sein.

Doch damit nicht genug: „Zum anderen sind in der Rechnung vier Prozent Rendite für den Anlagezeitraum von 15 Jahren angenommen. Der Anleger hat aber jederzeit die Chance, in guten Börsenphasen zu verkaufen und eine höhere Rendite zu erzielen.“ Dass der Anleger aber auch das Pech haben kann, dass es genau zur Fälligkeit seines Hypothekendarlehens eine Börsenschwäche gibt, wird dabei ausgeblendet.

Wer jetzt noch nicht von der Strategie der Spekulation auf Kredit überzeugt ist, dem wird auch noch mit steuerlichen Vorteilen Appetit gemacht: „Bei vermieteten Wohnungen lohnt es sich tendenziell stärker, die Aktien zu behalten. Denn die Mieteinnahmen können mit den Kreditraten verrechnet werden, die Steuerlast sinkt im besten Fall auf null. Vorzeitiges Tilgen führt nur dazu, dass die Mieterlöse stärker versteuert werden müssen.“

Fassen wir zusammen: Die seriöse F.A.Z. rät ihren Lesern, sich so hoch wie möglich zu verschulden, wenn sie ein Eigenheim erwerben und zusätzlich Geld in Aktien anzulegen, um dann über die zu erwartenden, sicheren Kursgewinne das Darlehen leichter zu tilgen. Damit das funktioniert, müssen

  • die Finanzierungskosten gering sein. Davon ist bis auf Weiteres auszugehen.
  • die Aktien eine Mindestrendite von vier Prozent pro Jahr erwirtschaften. Historisch mag dies leicht erzielbar gewesen sein. Im Szenario Eiszeit sieht dies anders aus. Strukturell geringes Wirtschaftswachstum, Deleveraging und Deflation sind kein gutes Umfeld für Aktien, wie man in Japan seit 1989 gut beobachten konnte. Die Projektion des renommierten Bostoner Vermögensverwalters GMO für die kommenden Jahre geht übrigens von Aktienrenditen deutlich unter vier Prozent für die kommenden sieben Jahre aus, weil die Aktien sich bereits auf einem sehr hohen Preisniveau befinden.
  • Dürfen zum Zeitpunkt der Fälligkeit die Börsen nicht gerade einen Tiefpunkt haben. Bei der Altersvorsorge beginnt man in jungen Jahren mit einem hohen Aktienanteil, der bis zum Zeitpunkt der Rentenzahlungen deutlich sinkt. Dies macht man, um sicherzustellen, dass zum Zeitpunkt der Rente ein möglicher Aktiencrash nicht zu einer deutlichen Schmälerung der Rente führt. Das gilt gleichermaßen für das hier angedachte Modell. Allerdings geht es  nicht um einen Zeitraum von über dreißig, sondern von nur fünfzehn Jahren.
  • die Hauspreise zumindest stabil bleiben. Nun mag man mit Blick auf die Bewertung deutscher Immobilien relativ zu anderen Ländern denken, dass die Immobilien noch günstig sind. Doch zum einen sagen derartige relative Vergleiche gar nichts aus, kann es doch sein, dass die Preise in anderen Ländern einfach zu hoch sind. Zum anderen dürfte die absehbare demografische Entwicklung die Immobilien in weiten Teilen Deutschlands unter Druck bringen. Eine Wertsteigerung, aber auch ein Werterhalt ist keineswegs garantiert.

Dieses Beispiel macht deutlich, dass es bei jeder Art der Verschuldung zum Zwecke des Kaufes von Vermögensgegenständen um reine Spekulation handelt. Schulden für produktive Zwecke ‒ den Betrieb eines Unternehmens ‒ sind gut, soweit die Absicht besteht, diese durch die Erbringung von Mehrprodukt zu bedienen. Schulden für Konsum sollten angesichts des ohnehin deflationären Umfeldes ohnehin unterbleiben.

Doch wie ist es im Szenario der (Hyper-)Inflation? Natürlich würden in einem solchen Fall die Preise für Sachwerte explodieren und die Schulden würden real entwertet. Allerdings kann mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass nach einer solchen massiven Geldentwertung von staatlicher Seite Steuern erhoben werden. Nach der Hyperinflation der 1920er-Jahre wurde eine spezielle Hauszinssteuer eingeführt, welche beispielsweise in Berlin zu einer Halbierung der Immobilienpreise führte. Bei der Währungsreform wurden die Schulden umgestellt und Lastenausgleichszahlungen waren zu leisten.

Fazit: Schulden eignen sich nicht in jedem Umfeld als Strategie zum Vermögenserhalt. Wenn Schulden eingesetzt werden, dann sollte dies nur in einem Umfang vorgenommen werden, der auch bei heftigsten Turbulenzen bedient werden kann und unter dem dann deutlich tieferen Wert des finanzierten Assets liegt.

Hier der Link zur F.A.Z.:

F.A.Z.: Lieber Aktien auf Pump kaufen als fürs Eigenheim sparen, 9. Februar 2015

P.S.: Dieser Beitrag ist ausdrücklich kein Plädoyer gegen Aktien. Zu Aktien kommen wir in einem späteren Beitrag. Es ist ein Plädoyer gegen Spekulation aus Kredit.

10 Antworten
  1. OK says:

    Die in der FAZ angestellte Überlegung kann man anstellen, aber wie schon im bto-Kommentar betont, geht die Strategie implizit davon aus, dass die vorherrschenden günstigen Rahmenbedigungen stabil bleiben. Und das ist der Grundfehler in jedem „smarten“ Investitions-/Finanzierungsmodell, beispielsweise:
    – Tilgungsersatz Lebensversicherung (Annahme eines stabilen [und früher weit höheren] Zinsniveaus mit
    entsprechend hohen aufgelaufenen Überschüssen bis zur Darlehensfälligkeit)
    – Verschuldung in Fremdwährung (Annahme, dass der Umrechnungskurs stabil bleibt –> Schweizer
    Franken!)
    – Investitionen in Schiffsbeteiligungen (Annahme eines immerwährenden Anstiegs des weltweiten
    Handelsvolumens)
    – Investition von „Abrufmitteln“ in offenen Immobilienfonds (Annahme, dass das Liquiditätsrisiko niemals
    zum Tragen kommt)
    usw.

    Von der Psychologie wollen wir mal gar nicht sprechen! Denn wer in einer Börsenhausse hoffnungsfroh einsteigt und nach einem Jahr im Crash landet, wird die Strategie unter Umständen auch Hals über Kopf wechseln weil er, wie jeder Marktteilnehmer, in Panik gerät. Abgebrüht ist jeder, allerdings nur zu Beginn und bis er getestet wird.

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  2. samy says:

    N’Abend,

    man spekuliert nicht mit Schulden, eine gute alte Regel. Wenn die FAZ hier eine offensive risikofreundliche Strategie durchdenkt, so ist das ein Signal dafür, dass die Schreiber glauben, in den folgenden Jahren und Jahrzehnten könne man Vermögen wie gehabt aufbauen.

    Tatsächlich sollte das nun aber die Zeit sein, sein Vermögen nicht zu verlieren. Alle vier Szenarien o.g. von Stelter benötigen devensive risikoaverses Strategien.

    VG

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  3. MFK says:

    Wird eine Investition über Fremdkapital gehebelt erhöht sich die Rendite. Das gleiche wirkt natürlich auch in die andere Richtung. „Schulden“ machen also aus einem guten Investment kein schlechtes und umgekehrt. Investiert man in eine Immobilie und gleichzeitig in Aktien kommt man nicht umhin, zwei Investitionen zu bewerten. Wenn man Aktien und Immobilien am All Time High kauft, kann das natürlich das Risiko enorm erhöhen. Weiterhin kommt hinzu, dass eine Immobilieninvestition für die meisten Privatanleger ein Klumpenrisiko darstellt, was das Risiko noch weiter erhöht.

    Auch sollte man als Privatmann wissen, dass man anders als die Finanzjongleure nicht risikolos mit OPM (anderer Leute Geld) investiert und noch schlimmer, im Mißerfolgsfall mit seinem gesamten Vermögen für die Rückzahlung der aufgenommenen Kredite haftet.

    Antworten
  4. Hartmut G. says:

    Wohl nur Patienten von „Gier frisst Hirn“ zu empfehlen, oder besser Gier hat bereits jegliches Hirn aufgefressen.

    Wieso Aktien unbegrenzt steigen sollten, bleiben die Authoren in der Erklärung schuldig (zumal durch Aktienverwässerung/Emissionen die Rendite immer mehr reduziert wird).
    Japan ist ein gutes Beispiel, wie es auch laufen kann.
    Wenn der Staat neben der „Hauszinssteuer“ auch noch eine „Aktienzinssteuer“ einführen sollte, wird es richtig düster für derartige Spekulanten. (Anm.: bei der französichen Hyperinflation wurde auf Kredite auch noch eine Inflationssteuer von AFAIR 25% eingeführt)
    Wenn dann auch noch plötzlich der Arbeitsplatz weg ist, und die Immobilie sich als unverkäuflich entpuppt….

    Das dann als „Anlagestrategie“ zu betiteln, ist ja wohl der Hammer schlechthin, zumal zwischen den verschiedenen Anlagepositionen und Laufzeiten überhaupt keinerlei Hedge vorliegt, 100% Spekulation dass das schon irgendwie von alleine alles aufgeht. Und das ganze Risiko für popelige 4%, das ganze Leben unter einem Damokles-Schwert verbringen???

    Wenn ich mir also derartigen Unfug der FAZ anschaue, frage ich mich immer wieder, ist das nur meine Paranoia, sind derartige Medien gelenkt/gekauft oder wollen irgendwelche Praktikanten einfach nur dumm fahrlässig zwanghaft irgendwas schreiben?
    mfG HG

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  5. SMS says:

    Sehr geehrter Herr Stelter,

    in dem Beitrag beziehen Sie sich auf das Risiko einer Schuldenaufnahme zu unproduktiven Zwecken, in diesem Fall zum Kauf einer Immobilie. Wie verhält es sich nun aber z.B. bei Schuldenaufnahme für ein Bauprojekt zum Bau eines Mietshauses, das im Bestand gehalten werden soll? Da ja hierbei tatsächlich ein Mehrwert, also ein vermietbares Wohnhaus geschaffen wird, sollte es sich ja um einen produktiven Zweck handeln.

    Wenn dem Bauherrn das Grundstück bereits gehört, so ist das Bauprojekt ja auch weniger abhängig von der Entwicklung der Immobilienpreise, da ja zunächst nur das Grundstück als Sicherheit dient, später zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung aber dann ja auch zusätzlich das fertige Haus als Sicherheit fungiert. Hier sollte also mehr Spielraum vorhanden sein in Bezug auf Wertverluste, da ja das Grundstück mit Haus „pi mal Daumen“ sicherlich doppelt so viel Wert ist wie das Grundstück alleine, also durchaus der Wert der Immobilie um 50% fallen kann und trotzdem noch genügend beleihbares Kapital vorhanden ist für ein neues Darlehen. Wenn man außerdem von einer festen, kontinuerlichen Tilgung des Darlehens ausgeht, so ist ja dann bei der Refinanzierung auch bei weitem nicht mehr die volle Summe nötig, ergo auch weniger Risiko bezüglich eines höheren Zinsniveaus zum Zeitpunkt des Anschlussdarlehens.

    Natürlich muss man auch bei diesem Szenario stets in der Lage sein, die Annutitäten zu bedienen, was aber bei einem vernünftigen Einsatz von Eigenkapital (z.B. 20%, es geht ja nur um die Baukosten, nicht den Grund), etwas Liquidität auf der Seite für Unvorhergesehenes und vor allem einem Standort (wirtschaftliche starke deutsche Großstadt) bei dem auch in schwierigeren Zeiten immerhin ein Großteil des Mietshauses vermietet werden können sollte, eigentlich möglich sein sollte.

    Ein Gegenargument könnte sein, dass ein Bauprojekt gegenüber dem Kauf einer Bestandsimmobilie andere Risiken beinhaltet (das finanzierende Kreditinstitut oder aber auch das herstellende Bauunternehmen können in der Bauphase Pleite gehen, es können Probleme / Mängel beim Bau auftreten etc.). Aber gegen diese kann man sich ja immerhin zum Teil absichern (z.B. möglichst solides Kreditinstitut zur Finanzierung wählen).

    Dies ist nun natürlich ein spezieller Fall, aber vielleicht ja exemplarisch für eine Verschuldung, die auch in der Eiszeit durchaus Sinn machen könnte. Oder sehen Sie das kritischer?

    Schöne Grüße
    SMS

    Antworten
  6. SMS says:

    Nachtrag:

    Etwas mehr Recherche zeigte, dass Schuldenaufnahme zum Hausbau im volkswirtschaftlichen Sinne auch nicht wirklich ein produktiver Zweck ist, da ja nur temporär (während des Baus) ein positiver Effekt für die Wirtschaft entsteht. Anders als z.B. bei einer Investition in eine neue Fabrik, werden dadurch nicht dauerhaft Jobs generiert.

    Trotzdem kann ja für einen Privathaushalt die Schuldenaufnahme für ein Bauprojekt ggf. eine sinnvolle Sache sein, darauf zielte meine Frage letztlich ab (ob angesichts des demografischen Wandels und möglicher Extra-Steuern auf Grundbesitz im Krisenfall Deutschland ein guter Ort ist für ein schuldenfinanziertes Bauprojekt, ist vielleicht eine andere Frage).

    Es geht mir darum, dass man bei einem Immobilieninvestment (außer in Immo-Fonds o.ä.) ja defacto immer Schulden aufnimmt. Insofern sind Immobilieninvestments in der Eiszeit wohl immer mit Vorsicht zu genießen. Andererseits sollte man ja auch nur in Assets investieren, die man versteht, was dann bei mangelnden Aktien oder Anleihenkenntnissen ein Dilemma bedeutet. Ein Investment in ein Bauprojekt könnte hier also ggf. ein Mittelweg sein, da immerhin die Bodenwert-Spekulation abgeschwächt wird …

    Antworten
  7. Müller says:

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    mit großem Interesse verfolge ich Ihre stets umfangreichen Beiträge sowie Kommentare. Ich bin ebenfalls Interessiert an einem Kommentar zum Beitrag von SMS.
    Wenn ich mich mit den derzeitigen Entwicklungen auf unterschiedlichen Ebenen, der Eiszeit & co. beschäftige, erscheint mir eine vor langer Zeit aufgekommene Idee immer sinnvoller:

    Als deutscher (35) mit einen Großteil des vorhandenen Bargelds eine Immobilie in der Schweiz erwerben. (Mietwohnung & Eigennutz) 40% EK, Rest Kredit festverzinst ~1% für 10 Jahre.
    Ich kann Ihren Argumentationen folgen, bin aber versucht „alte Regeln“ über bord zu werfen und gerade jetzt Schulden zu machen. (CHF in 10 Jahren…!?)

    Darf ich nach Ihren ersten Gedanken zu dieser Idee fragen? – In den meisten mir bekannten Szenarien, die wahrscheinlich oder möglich sind, denke ich, dass man mit dieser Teilstrategie zumindest Vermögen erhalten kann.

    Viele Grüße,

    P. Müller

    Antworten
    • Daniel Stelter
      Daniel Stelter says:

      Sehr geehrter Herr Müller,

      nun, Ihre Frage muss man zerlegen:
      a) Sind Immobilien in der Schweiz ein gutes Investment? Das kann ich nicht beantworten. Tatsache ist, dass die Preise schon sehr weit gelaufen sind und in einem anderen Zins- und Zuwanderungsumfeld auch deutlich tiefer notieren können.
      b) Ist man als Ausländer in der Schweiz im Falle eines Falles als Investor geschützt? Nun, es wäre zu hoffen. Doch alleine schon eine Beschränkung des Verkaufs nur an Schweizer würde zu einer Reduktion der Nachfrage und damit zu tieferen Preisen führen. Klartext: Sie müssen nie gezwungen sein zu verkaufen!
      c) Kredit in CHF für eine Immobilie in der Schweiz: Das kann man machen, sofern sie auch CHF-Erträge hat. Hat sie diese nicht und man muss die Zinsen aus dem Euro-Einkommen bedienen, könnte es ein Risiko sein.
      d) Wird der CHF gegenüber dem Euro abwerten? Kann sein, muss aber nicht. Generell ist der Euro krank.
      e) Gibt es eine massive Inflationierung auch in der Schweiz? Ich fürchte, in einer Welt-Inflation kann sich auch die Schweiz nicht entziehen, nur garantiert ist das nicht. Es kann auch zur deflationären Welle kommen.
      f) Darf man als Ausländer heute überhaupt noch die Immobilien kaufen, die diesen Ansprüchen genügen?
      g) Und was ist die realistische Rendite und fährt man da nicht mit einem Portfolio Schweizer Qualitätsaktien auf Jahrzehnte gesehen besser?

      LG

      DSt

      Antworten
  8. Anna says:

    Ich fand eigentlich die Originalfrage von SMS viel interessanter – also ohne Schweiz-Bezug.
    Könnten Sie dazu auch noch mal etwas sagen? Ich bin in einer ähnlichen Ausgangslage wie SMS, nur würde ich auf eigenem Grundstück für mich bauen wollen. Und die „Kapitalrettungsidee“ dabei war, die angesparten Riesterbeiträge (fondgebunden) per Wandlung im Haus zu versenken statt sie weiter auf dem Aktienmarkt im Feuer zu wissen. Habe vor Kurzem Ihr Eiszeit-Buch gelesen. Und Ihre Szenarien ließen mich doch eher ins Betongold flüchten, zumal ich auch kein wirkliches Vermögen zu retten habe, sondern nur die Zusatzrente. Und dazu hätte ich auch gern mal eine Meinung von Ihnen gehört. Traute mich bisher nur nicht, da es so privat ist und hier eher die großen Fragen gewälzt werden. Aber der Beitrag von SMS lässt mich jetzt doch mal aus der Deckung treten ;-)

    Gruß Anna

    Antworten
  9. Michael says:

    Sehr geehrer Herr Dr. Stelter,

    ich bin in einer ähnlichen Situation wie Anna.

    Sollte ein Riestervertrag gekündigt bzw. Guthaben entnommen werden, um eine Sondertilgung für ein Hypotehekendarlehen für ein selbstgenutztes Eigenteim zu machen ?
    Habe dies bisher nicht gemacht, da der Riestervertrag derzeit mehr Rendite abwirft als der Hypothekenzins (1%; Restlaufzeit 8J.).

    Ihre Meinung ?

    Danke&Gruss Michael

    Antworten

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